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评论对象: 三农与城镇化
什么叫顶层设计?看看黄奇帆的思路你就明白了 。你得有顶层眼光 顶层思维的天赋 !
2017-05-28
评论对象: 三农与城镇化
黄奇帆在经济社会领域之水平犹如当年毛泽东在军事领域中水平。

可军事领域中水平时最直观的检验 不服不行 这样才有毛泽东的不靠拼爹拍马屁而上台 黄奇帆不可能在经济社会领域中有如毛泽东的情势

奈何?!
2017-05-28
评论对象: 三农与城镇化
黄奇帆最新讲座:房地产与实体十大失衡及其五项应对举措
2017-05-28 15:32:24  来源:微信“昆仑策研究院”  作者:黄奇帆
点击:1706   评论: 9(查看)
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房地产和实体失衡的十个方面
    1、土地供给量的失衡。中国农地转建设用地每年800万亩土地。加上计划外征地,每十年国家用掉一亿亩土地。因此,80年代23亿农地,改革三十年到当前还有20亿。每年一万亿粮食,需要八到十亿亩地,五六亿土地给蔬菜水果,按照肉类人均年消费40公斤算,五千万吨肉类,1比4饲料比,需要四五亿亩地。
    所以中国的粮食是不够的,需要进口,为保障粮食安全,十八亿亩农地是红线。因此,当前已经达不到800万亩每年了。2015年770万,2016年700万,2017年600万,城市用地将来越来越不够用。
    每年建设用地有35%是农村里的建设用地,水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二,这其中有公共基础设施占比50%以上,工业用地占比30%多,今年600万亩有22%给工业。住宅占到600万亩的10%,这个比例是不平衡的。纽约欧洲住房用地占到25%。
    2、土地价格的失衡。房价问题是货币还是土地?货币是通胀,一切商品应该都涨,因此房地产价格还是土地价格问题。房子有折损会贬值,但是土地会升值,土地升值有三个原因:
    一是香港来的土地拍卖制度,黄在浦东新区组织去学习,然后开始了中国第一轮土地拍卖,拍卖是阳光作业,可以避免腐败,但是没有封顶制度,也推高地价;
    二是土地本身供不应求,每年新进城镇人口1300万(去年),1300万人如果每人四十平米,按一比二容积率算,需要的地和现在供应的大体相等,但这是全国情况,对于人口流入的大城市显然不够。
    三是旧城改造推高地价。新增城市的面积每年都有指标,市长搞旧城改造不需要指标,所以旧改很多。但是,旧改的拆迁成本很高,相当于原来的地价两倍,比如一开始七千,拆了再建,土地就一万五,再拆土地价格就是一万五加土地成本。所以房价就被推起来了,高地价是制度性的,跟人没关系。

   3、房地产占用社会资源失衡。投资,金融,地方收入占比都太大,导致失衡。大体上一个城市的房地产投资不要超过投资的25%。六分之一理论:租房的钱占到收入六分之一以内,买房占到一生收入的六分之一。一个城市的房地产投资不要超过GDP的六分之一。
    4、金融绑架。一百多万亿的贷款余额,有27%以上是与房地产有关的,但是房地产占GDP的比重却只有7%。新增贷款46%是房地产,主要银行提供给地产的贷款占比高达百分之七八十。
    5、税收。全国税收当中35%来自房地产,但是中央没有房地产收入,全在地方。地方税十万亿,有四万亿跟房地产关联,再加上土地出让金和土地基金3.7万亿,那么地方税有7.7万亿是房地产,地方政府没有房地产就要断粮。
    6、销售和租赁失衡。美国的地产一半自主,一半租赁,新加坡77%是政府提供的公租房。我国每年新增房地产租用的不到10%,医疗教育跟产权挂钩,跟谁住没有关系,对租客保护不到位,随时可以赶走。
    7、销售房价和收入比的失衡。现在中国一线城市买房需要四十年的收入(平均意义),伦敦的房子也只需要十年收入。所以,对于供不应求的城市住宅要多造,供过于求的城市要少造。世界范围内,城市人均住宅40平米比较合理。
    8、商业用地失衡。写字楼的需求,作为城市商务中心区,一般中等城市每两万元一平米,大城市四万一平米,办公楼最多只需要6000万平米。商铺总量按每两万元GDP一平米计算,上海商业零售额一万亿对应5000万平米。另一种算法每一个人两平米商铺,上海2400万人,所以基本上五千万平米商铺。
    9、房产商在运行过程中的失衡。政府土地储备少,房产商土地多,售后回租,切碎了卖,等等违规操作骗老百姓钱,要加强管理。
    10、政府管理失衡。经济下行,要刺激,往东调整;经济上行,要平抑,往西调。缺少符合经济逻辑的措施。
    调控措施有五个方面:
    1、土地,需要刚性措施。
    一是盯住人口来供地,一个人供地100平米。这个意义上,上海2500万人需要2500平方公里。要看人口来定土地,产业跟着规划走,人口跟着产业走,土地跟着人口和产业走。
    二是要定下法律按结构来分配建设用地功能。五十五平米解决城市基础设施和环境,工业二十平米。例如,金桥十平方公里工业用地在92年规划每平方公里就100亿,2001年实际达到1500亿。工业用地要紧逼不能慷慨,逼着工厂公司集约节约。剩下二十平米给居住,五平米给商业,南京路十里长街的商业中心才几平方公里相当节约。有些城市动不动五十万平米商业综合体完全是浪费。
    三是土地拍卖价格,不超过当前地价的三分之一。中心城区的旧城改造不能按照不亏本的原则来卖,把郊区的出让金补到市中心的高地价地区。
    2、金融措施。
    一是守住底线,开放商买地必须自有资金,原理是开放商对房地产的总投资是一比三,资本金占到25%,工业企业一比二,三分之一资本金。土地批租的自有资金,加房地产的开发贷款,再加购房人的预售金,自有资金与贷款总比例不超过一比四。但是现在有人在开发中的融资达到一比九,买地只有30%是自己的,三七开。房产商比的是背后金融系统的实力,谁融资能力强谁拿到地王,靠地价上涨来还债。地产融资缺乏隔离墙。一切买地的钱不准借债,那么M2到房地产就没入口了。重庆,工业企业借了17%高利贷买了三十亿地,结果五年后贷款变成六十亿,房子只能卖四十多亿,最后倒闭。所以要斩断土地拍卖用借款的链条。
    二是盯住房地产商的资金结构。
    三是管住居民买房融资,首付比例问题,第三套要全额付。美国容易,美国有三千家银行,但是房地产按揭贷款只有五个机构,覆盖80%的人。银行对居民的贷款状况比较粗放,甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。各个银行的账户是孤立的,对客户情况不清楚。
    3、税收制度。
    一是三端调控。高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。比如豪宅契税5%,普通房1%,保障0.2%。如果要短期卖印花税再加(学香港)。中端老百姓买房税收有抵扣,比如按揭贷款抵扣所得税。
    二是物业税房产税,物业税根据增值的额度来计税,有多种抵扣,老百姓压力不大。对资源配置有好处,对破除房屋至上的思想意识有好处。
    4、租房制度化安排。
    三类:政府的公租房,习主席14年说,一个大城市总有20%人买不起房子,需要政府来建,五个要点:
    一是比例在20%,对象是农民工学生和困难户。
    二是三配套,公共基础设施,派出所,居委会。
    三是国家的,不能有二房东赚外快。
    四是不能造成贫民窟,应该和商品房行成一比三的比例。
    五是租金,家庭收入六分之一。
    公积金应该可以用来付房租,房租抵扣个人所得税。租客可以享受公共资源,一视同仁。
    5、地票。
    中国土地制度背景是耕地不够吃饭,不像巴西60亿亩可以休耕轮种。要做两件事,第一是集约节约使用土地指标,农地和工地要节约,商品房要多给。第二是农民进城要放弃土地,其实世界上城市化进程没有减少耕地,在农村人们用地分散,进城就集约了,所以农民进城,农村地就多了,但是中国农民两头占地,所以耕地每年都在减少。要把农民进城以后的宅基地和农村多余和废弃公共措施,复垦成为农地。但不是所有地方都要复垦,二十五度坡度以上都要退耕还林。很多农村缺少复垦的资源,不要复垦野地,复垦废弃的宅基地和设施,腾出指标让房地产商去造房。房地产商买了地票,补贴农民收入。
    重庆每年15-20万亩地,重庆每年两万亩地票,主城房产商都买地票,用地指标让给万州等小城市。
    (来源:复旦大学中国经济研究中心(RICE),本文为2017年05月26日黄奇帆复旦讲座纪要,未经本人审定。)
2017-05-28
评论对象: 楼市为何越是调控,股市投资者越喜欢?
吃穿住行的民生领域就不应该让投资者倒腾!

投资资本可以去创新资本市场投资玩

这应该成为金融的顶层设计原则之一。
2017-05-27
评论对象: 人、政党、政体
沙子评论:人民太弱 才让狗官猖獗!

装儿子?呵呵 当地群众必然是知道得清清楚楚的 狗官们显然也没指望他们这种无耻的作假能瞒群众 他们只是瞒“钦差大臣” 。这种行为必然极大败坏党组织在群众心中的形象 群众视之为妖魔鬼怪也是自然不过的事情 这种结果是完全预期的 但狗官们根本不在乎 因为狗官们知道人民群众很弱 他们要怎么拿捏就怎么拿捏 要怎么统治就怎么统治 。

要解决层出不穷的狗官 只靠上是不行的 因为上边不可能有这么多的资源能管到每一个具体的官 只有靠不要另外花成本的人民群众 因为这帮狗官侵犯的是人民群众的利益 而被侵犯者天然就是反克侵犯者的生态对立方。

党中央需要考虑培养人民的现代政治觉悟 支持人民自组织起来 可与中央上下呼应 形成良好政治生态 这样才能有根治狗官的政治生态机制。

只靠上是不行的 因为上边没有这么多的资源能管到每一个具体的官 只有靠不要另外花成本的人民群众 因为这帮狗官侵犯的是人民群众的利益 而被侵犯者天然就是反克侵犯者的生态对立方。
2017-05-22
评论对象: 人、政党、政体
中部某县为应付脱贫检查让干部装贫困户儿子,当场被抓现行

新华社
2017-05-21 19:30
字号

近日,在脱贫工作国家省际交叉考核中,中部某县上演了一场干部“装儿子”的戏码。为应付检查,避免“露馅儿”,一名年轻干部“潜伏”到贫困户家里“装儿子”,想替贫困户回答问题、蒙混过关。但“演技”再好也难让百姓接受,“假儿子”一句虚伪的“妈”,叫得老太太变了脸,气得小姑娘撇开了头,不仅被抓了个现行丢了脸,更丢掉了为人民服务的那份真心。
2017-05-22
评论对象: 房产价格无序上涨的本质是房产税率不断提高
长远看 人民币的锚不能是一具象的物事 而是应以社会生产力的发展为锚 理论上应该这样确立。 具体在操作层面 就是根据一揽子商品的价格趋势及就业率来确定人民币能否增发。
2017-05-13
评论对象: 房产价格无序上涨的本质是房产税率不断提高
建议把cyh918升为特评。

我看到草根网上很多攻击人民币以美元储备为锚发行基础货币的言论 很可笑 很刻舟求剑。须知在当时这种办法是正确的 以外向型经济启动 注重国家积累 在积累基础上产业升级 追赶发达国家经济水平。

但话要说回来 没有一项永远合宜的政策 任何政策均应该审时度势 思考其存在的条件是否存在 所以人民币也不会永远以美元储备为锚 中国也不会永远搞外向型经济而首重积累 中国总有一天首重自己的消费。毋庸置疑 这种政策制度的弊病已经越来越明显 而改变此种政策制度的条件也越来越成熟 到了该改变的时候了 但这并不意味着当初的选择是错的。

在正确的时间做正确的事!

2017-05-12
评论对象: 说没说“统回大陆,别累2300万”?
陶校长:

国民党是中国的党 它想统一中国 就如中国共产党想统一中国一样;

从血脉看历史看 国民党一败涂地 退据台湾而不承认完败 ;

虽不承认完败 但其现已无雄心提出统一中国 故衰弱中 (时势易也 今天之国民党与共产党之政治军事实力对比犹如80年前共产党与国民党之对比也);

国民党不承认完败又不具实力由其主导统一中国 故主张不统一;

搞台独 就是既承认完败又背叛自己。国民党连完败都不承认 又岂会再加一背叛自己?所以国民党绝不会搞台独 :

故国民党只能采取不独不统策略 实在是清清楚楚的逻辑。

80年前 国民党不愿与与共产党共掌天下 现在共产党愿于国民党共掌天下乎?共产党的觉悟能否高于80年前的国民党?如果共产党愿意给国民党一条路 愿意平等待之 那么 和平统一指日可待 历史将这样书写:是共产党主动放下身段为了民族大业而非一党天下与国民党和解 两党共同主导中国统一。

国民党于当今中国及中国共产党的价值:

国民党组织严谨 执政经验丰富 。共产党与国民党都可以以追求公平正义 民族复兴为党旨而共掌天下。人民选择 竞争执政。
2017-05-12
评论对象: 6000年前的“联合国”(6)
老曹 怎么联系你?
2017-05-10
评论对象: 项俊波案件的反思
法国选举的启发
2017-05-10
评论对象: 好害怕 抢房大战又开始了
建议在中国版图内 一个家庭只能拥有一套住房。不管在农村或北上广或二线三线 只能一套,人均60平方米以上纳税 价格放开 不要狗屁的相关机构调控 调控也是空调。房屋交易交增值税。

好处:房价自我平衡 随行就市 其价格反映的是真正的有意义的供求双方的供求关系;有利于节约土地 对于人多地少的我国意义不凡;真正的长效机制。
2017-05-03
评论对象: 项俊波案件的反思
国信办发布新规:非公有资本不得介入互联网新闻信息采编业务。


沙子评论:极其愚蠢的规定!违背天道违背生态平衡的规定!

科学而正确的规定是:非公有资本可以介入互联网新闻信息采编业务。其新闻发布必须符合事实。违背事实的惩处规则:Xxxxxxx.
2017-05-03
评论对象: 减税的经济学含义
由于金融手段掩盖了政府的真实财政状况,理应进行的财政紧缩政策无法正常进行,理应增加的税收行为无法正常进行,连续累计的巨额延迟税赋和转移税赋,或会成为未来政府必须跨越的财政悬崖。未来政府的选择极为痛苦,要么卖掉国有企业以填补财政赤字;要么,启动印钞机,以填补巨额财政赤字。两条路,都布满荆棘。
————————

在此建议第三条路:也是博主一贯呼吁的路(此地博主怎忘了?):征收资本利得税 遗产税 。其意义:实施软性革命 打造金融之世代交替回环。
2017-05-03
评论对象: 历史可以这样解读(8)
老李怎么不来草根网了?祝贺你的大作在彼岸开花 我也很开心 因为 这至少证明了我的眼光不赖!呵呵!
2017-05-01
评论对象: 重庆故事之二:“蓬勃发展的重庆两江新区”
家政工诗人范雨素诗里说顶层设计了玉米30年价格6毛不变 。

粮食价格确实不是市场决定的 而是政府控制的 。我不懂政府为什么要控制粮价这么低?粮价高点 社会流向农业的利润多点 难道不是有助于做强农业?

与此同时,我有想到了房价 这个房价本质上也不是市场决定而是顶层设计的见风长啊!政府到底要做什么?这样涨 除了鼓励全民浮躁投机外 除了人为加大贫富差距外 还有什么好处?如果说政府可以从中抬高土地价格 依靠土地财政 ,我要说 以其靠这种房地产模式 不如直接印钞给公共财政来得副作用少啊!

黄奇帆类人物 识黄奇帆类人物的伯乐们什么时候可以不被边缘化?不被拿下?
2017-05-01
评论对象: 重庆故事之二:“蓬勃发展的重庆两江新区”
诗歌
  家政工
  范雨素
  午夜两点
  窗外没有月光
  只有跨年的霾
  昏昏黑黑地徘徊在天空
  我抱着雇主的孩子
  一个小小的婴儿
  小小的婴儿
  像去年股灾中的灾民一样
  睡一小会
  醒一小会
  哭上一阵
  每天在凌晨两点醒来时
  我都要无声的哭泣
  我思念遥远的家乡
  我的还不到一岁的幼女
  顶层设计的玉米棒子
  三十年没变
  都是六毛钱一斤呀
  地里挣不出来奶粉钱
  我的孩子
  为了养活你
  我做了城里人的保姆
  我的孩子
  成了有妈的孤儿
  白天
  我假装幸福快乐地抱着别人的孩子
  只有无人看见的夜晚
  我才悄悄的哭泣
  我的孩子
  你还好吗?
  当有一天
  你的妈妈
  挣够了
  乡下盖房子的钱
  我要和你紧紧相拥
  永永远远的
  永不分离
  今夜远方的孩子
  妈妈只想你
2017-05-01
评论对象: 重庆故事之二:“蓬勃发展的重庆两江新区”
13  为你点赞!一个是混官混政治 一个是为信仰 一个行尸走肉 无事走心脑满肠肥 一个民族精粹 为人民事业殚精竭虑 没法比。
2017-04-30
评论对象: 重庆故事之二:“蓬勃发展的重庆两江新区”
唉 不说也罢 前者偏书呆子气
2017-04-28
评论对象: 重庆故事之二:“蓬勃发展的重庆两江新区”
没想到黄老山人有此等见识。致意!特别是指出:提前实施一带一路。
2017-04-28
评论员简介

科学应为人类基本价值观服务,即为公平正义服务。
 

统计信息
创建: 2008/12/28 17:12:34
评论: 0

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