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“路房合一”是否可行
2017-02-16
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    城市在发展,城市病也在加剧和蔓延,世界城市传承数千年的“路房分离”发展格局正面临着前所未有的新挑战。中国城市近几年出现地方政府依赖土地财政、地价房价虚高、中低收入者购房难和租房难、道路交通拥堵不堪等多重困境,将预示着病患中的城市迟早要发生一次深层次的大变革。

    实施“路房合一”新政,利国利民,在理论上符合中国国情,也有助于通盘破解城市住行两大世界性难题。

    “路房合一”是否可行?与“路房分离”相比,有何种独特亮点和替代优势?这必须进行科学论证,也可以通过具体的土地开发事例和一些极为枯燥的数据,来对不同运作方式的城市土地招拍挂项目进行类比和评估。

    一、类比

    假设我国某人口稠密地区,两个经济发展条件基本相似的城市,A市和B市各计划开发0.5平方公里城中村。其中:30%为招拍挂房地产项目,小区人口容量不低于10000人;另70%为道路、绿地、经济开发区或教育医疗设施。

    ——A市。

    A市按照规范招拍挂程序,将15万平方米土地开发为可供10000名居民入住的高端商品房及商业配套设施,容积率3.0。以最高土地竞标价确定中标人。

    经过激烈竞争,一家民营房产公司以总价180亿、楼板价4万元/m2的报价赢得头名。

    A市政府负责前期拆迁,并运用货币化安置方式,实现8000名动迁人员的安居梦。按人均120万元测算,动迁费总额为96亿元。

    剩下的土地资源,8万平方米用于道路建设,2万平方米用于绿地建设,另25万平方米建设科技园。

    ——B市。

    B市决策思维比较超前。按照宜居、畅行、提升经济运行质量以及兴建海绵城市、地下综合管廊等要求,对5万平方米和10万平方米两宗地进行公开招拍挂,前者开发20万平方米写字楼;后者为33万平方米商品房和相关商业等配套,可供6000名市民入住。土地竞拍要求所有写字楼和商品房必须施用底层架空工艺,并以“最高地价+最低房价”组合式竞标方式确定中标人。

    经过激烈竞争,甲乙两家房产开发公司分别赢得了两项目的最高综合分。中标总价为132.5亿,平均楼板价2.5万元/m2,其中乙公司承诺:商品房最高销售价不超过3.5万元/m2。

    由于高层建筑仅开挖一层地下室,用于重型设备营运以及战备需要,车库则设置在住宅楼的第二、三层和写字楼的第二-四层,从而大大降低了建安成本。

    剩下的土地资源:

    1、15万平方米用于道路建设,并与海绵城市、地下综合管廊和过街住宅建筑等工艺相融合,其中:

    ①在道路上方兴建30万平方米高层过街楼,为全装修住宅及配套设施,可安置8000余人。平均造价4000元/ m2(包括各种税费规费),总造价为12亿元。

    ②道路:封闭型结构。单价1500元/m2,总造价2.25亿元。

    为打造机动车、非机动车、行人“三分离”交通新格局,道路两侧兴建一层商业和公共建筑,屋顶为非机动车道和人行观景道。单价6000元/m2,总造价1.08亿元。

    ③十字路口一层立交通道:平均造价3000万元/座,总造价2.7亿元。

    ④地下综合管廊:1.5亿元/公里,总造价5.25亿元。

    ⑤临时租房安置费:B市政府对8000名动迁人员实施回迁入住的租赁安置新方案,并在入住期限、住宅品质和环境等方面,保持了强大的亲和力和竞争力。其中,货币补贴仅限于为期2年的临时房租以及特困户的租房补贴。按照人均15000元/年费用测算,临时安置费为2.4亿元。今后获得的租金收入,部分将反馈于特困户的租房补贴。

    上述支出总费用为25.68亿元。

    2、10万平方米分建一所九年制学校和一家三甲医院(绝大部分建筑物运用底层架空工艺)。

    3、15万平方米土地建绿。

    二、评估

    现可对A、B两市不同的土地开发模式进行客观评估。

    ——A市。

    A市依照多年不变的最高价中标的土地竞拍制和路房分离、平面交通、开放型道路建设格局,对拆迁户实施货币化安置。

    土地收入剔除动迁费、国家和城市规定的应交费用后,剩余资金将用于道路、广场、绿地以及科技园开发建设。

    1、主要成效

    ①土地竞拍获得高收益。

    ②开发科技园有助于提升城市的经济运行质量。

    ③通过土地开发,重塑了城市的形象,大大改善了居民的宜居环境。

    2、存在问题:

    ①城区显得拥挤,不仅难以通盘破解住行难题,还将留下海绵城市、地下综合管廊建设等二次折腾后患。

    ②因货币化安置成本高,科技园开发投资巨大,导致后续建安项目资金运作捉襟见肘。

    ③高端住宅小区开挖深基坑,车库全部入地,致使建安成本高企。房产商因前期土地费支出压力过大,不得不强行要求施工企业垫资作业,从而加大了本项目的经营风险。6-7万元/ m2的房价,更是鼓起了房产价格的泡沫。

    ④拆迁人员尽管领取了高额补偿费,但是仍无法应对原住地的高房价,绝大多数人只能选择市郊商品房,因而在交通、择业或自主创业、子女就学等方面留下了诸多后遗症。

    ——B市。

    B市实施最优价(土地合理最高价+商品房合理最低价)的新型土地竞拍制、“路+房+地下综合管廊+海绵城市”四合一施工工艺以及立体交通、封闭型道路建设新格局,对就地安置的拆迁户实施平价房租赁制。

    土地收入剔除动迁费、高层过街楼、封闭型道路、地下综合管廊建设费用以及相关应交费用后,剩余资金较为宽裕,一部分投入于海绵城市、广场、绿地建设以及九年制学校、三甲医院等开发项目;另一部分将重点用于动迁户就业、改善民生和发展城市经济。

    1、创新特点:

    ①尽管人口容量高达14000人,但由于推行了建筑物底层架空、“路房合一”等新工艺,不仅使写字楼和住宅小区地面环境通透明亮,更使宝贵的土地资源得到了重复、高效开发利用;同时还建绿留白,为子孙后代留下一定数量的可开发土地资源。所以该地块既紧凑有序和聚集人气,又疏密相宜和不显拥挤。

    ②20万平方米写字楼落成后,将吸引一批高端企业入驻,扩展楼宇经济的虹吸效应。

    ③政府投资开发学校、医院,有助于提升该地块的品质和宜居软环境。

    ④过街楼平价租赁房的崛起,破解了市民住有所居等难题,淡化了土地财政,净化了房地产市场,优化了城市建筑格局;同时还顺带解决了城市治堵所存在的若干关键性难题。

    2、存在问题:

    ①由于项目开发综合性强,单一设计理念和模式的转型与适应,各项专业工艺的互融与协作,技术标准体系的建立与运用,均需要进行高难度的创新和磨合。

    ②整个城市尚未打造起完整的畅行路网和地下综合管廊网,要想真正发挥其应有的效应,还有待时日。

    ③“路房合一”的崛起,使市民的住行理念以及行为规范发生了巨大变化。如何协调适应和平稳过渡,是摆在各级管理者面前的新难题。

    从以上类比数据来看,可以知悉:两种不同的开发方案,其成果和效益迥然不同。

    “路房合一”可合理提高城市容积率、人口容量和土地产出率。

    与货币化安置相比,实施动迁户就地租房安置方式不仅具有社会震荡小、资金使用效益高的优势,更能体现出“授人以鱼不如授人以渔”的真谛。

    工业化、集约化施工,一次性超前完成畅行道路、过街楼、地下综合管廊、海绵城市建设工程,有助于改善民生、提高城市综合竞争力和促进经济的可持续发展。

    三、结语

    B市方案远优于A市方案。

    “路房合一”与“路房分离”的对决,在中国已不可避免。

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  • 请参考吴辉的唯农耕文明千古,城市发展,能源是个问题,没有电力,城市是个废墟
    2017/2/17 8:57:19
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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