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2017年影响房价的不利因素有哪些?
2017-01-10
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    2017年的楼市似乎开始出现某种不确定性。最近深圳的楼市数据已显示出这样的信号。根据相关网站数据,继深圳楼市去年9月均价下跌至61600元/平米之后,去年10月-12月的均价依次 下降为55611元/平米、54986元/平米、54946元/平米。

    显然,深圳楼市在经历了近两年的快速疯涨之后,开始出现疲态。而在另外两座一线城市北京和上海,2017年的楼市预期似乎也不如过去。放眼2017年,全面楼市冷清的局面已经昭示内 地房地产的调整期正在全面到来。

    现在业内专家呈现两种不同的声音是:“一线房地产天然具有稀缺性,将继续引领全国楼市上涨”,和“中国房地产泡沫无以复加,必将崩盘”,而大多数关于地产价格走势的分析视角 映入大家的眼帘,包括:人口流入和城市化进程、居民资产配置和通胀预期,还有就是汇率贬值等等,但我觉得一些观点看似能够预测房价趋势,实则却是经不起推敲和捉摸。

    首先,一线城市因人口长期流入,导致房价很难出现下跌。从表面上看,人口流入当然会导致房价上涨。但实际上是,改革开放多年以来,“人口流动”大致是趋于平衡的,各大城市净 流入的人口数目占整个城市人口规模是相当少的。即使有大规模迁徙问题,也只是发生在“春节”前后,或者某些城市举办大型活动而导致“暂时性”的人口导入。

    实际上,像上海或者北京等一线城市,很难想象每年会持续增加几百万的常驻人口。特别是上海,2015年常住人口出现净减少,可是上海房价却反而涨得更快。更进一步观察,2015年以 来,大多数城市房价都在涨,难道这些城市都是人口净流入城市吗?现在的状况是,全国人口总共每年涨0.5%,大中城市的人口“净流入”加起来几乎为零,所以人口长期流入推动整体房价 根本说不通。

    而笔者认为,农民工进城推高城市房价并不成立,一方面,由于实体经济增速放缓,各行业投资低迷,大城市新增就业岗位在下降,而租金随着房价上涨,加重了外来人口的生活成本, 这反而导致农民加速“反乡”。另一方面,广大农民工收入微薄,根本无力推动动辄价值几百万甚至上千万的房价。

    再者,通胀预期导致购房等资产配置需求的增加。有观点认为,“猪肉涨价”会推动CPI涨价,而整个CPI涨价后,当然会影响到房租上涨,房租上涨房价也会跟着涨。但是,如果居民预 期除房价之外的物价未来都会上涨,那他会增加对房地产需求来对冲通胀风险吗?显然不会。

    笔者认为,出于对“房价上涨预期”恐惧才是推高房价的元凶。这些年来,采取观望姿态的后果是越来越买不起房。而绝不是“通胀预期”。试想,我们会因为担心未来吃不起猪肉蔬菜 而去买一套几百万的房子来对冲吗?我看,光是买卖房子的交易成本都能够上你吃好多年的猪肉和蔬菜了。

    最后,一线城市的房价只会上涨,不会下跌。房价要上涨,要有人拿钱来购买,那么购买的钱从何而来?一是工作挣钱,二是收入分配,三是借钱加杠杆。正常的工资收入是由经济增长 来决定,前些年中国经济的高增长,也给居民购房提供了资金。还有就是收入分配增长,就是投资者在炒股或其他投资中赚到钱了,他们既有投资房产的意愿也有这个能力。

    现在问题是投机性购房已经充斥整个房地产市场。去年初,由于国内房地产形成上涨预期,居民又可以通过杠杆来购买房地产,2016年除了正常的商业银行按揭贷款大幅飙升以外,还有 各种“首付贷”甚至是P2P理财产品来为居民购买房地产融资。只要房价一直上涨,加杠杆购买房地产的回报相当可观。

    笔者认为,如果资金主要用于自住或改善性购房,以及投资性购房都不会使中国的房地产出现大波动,但全民加杠杆式的投机性购房,甚至让一些连住房首付款都无力支付的人购房,那 么这样的风险就巨大了。如此一来,则极有可能戳破一线城市房价只涨不跌的神话。之前我们所一直公认的微观层面的判断已经被颠覆,这意味着无论是人口净流入、通胀推高房价,还是一 线房价会只涨不跌,都是不正确的,而站在这样的角度也是无法判断未来房价的走势。那么影响2017年中国房价的不利因素有哪些?

    第一,一线城市的房产只有投机价值,连投资价值都没有。现在一线城市的租金已经大幅滞后于房价(因为租金再怎么涨,也要与租客的收入挂上钩),2015-2016年租金回报率大幅下降 ,意味着一线城市的房产的“估值”过高,房地产的“配置”价值也在明显下降。

    第二,投机性购房遭受政策挤压,今年房地产的“投机”价值将明显下滑。??地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失,而且考虑到房地产交易费用非常 高,房地产的投机热潮正在快速降温。

    第三,2017年居民的收入预期明显下滑,这对房地产价格形成比较大的下行压力。据权威机构估计,2017年中国的GDP增速有望达到6.5%左右,这与前些年GDP增速动辄超过8%以上不能相 提并论。而经济在快速下行之中,居民收入增长难有较大起色,背负高杠杆的意愿会有所回落。

    第四,今年房价下跌的趋势肯定先是三四线城市开始,随后是一二线城市跟着调整,最终一二线城市房价的下跌幅度要远超过三四线城市。现在的状况是,一线城市由于“规模效应”和 人口“集聚”效应,房价在初始调整时更容易得到外力支撑。

    所以,那些房地产流动性好,成交活跃的一线城市,反而会看起来比流动性差的三四线城市价格“更抗跌”,但是由于一线城市泡沫过多,其调整幅度和时间跨度肯定会远甚于三四线城 市。

    第五,一线城市郊区房价要比市中心房价更容易下跌。近年来,由于油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素,导致郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄。但郊区房价由于各项基 础设施较差,出行相对不便等因素,早已生成了更大的房价泡沫,所以一线城市郊区房价可能会比市中心调整更加迅猛,潜在风险则更大。

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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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