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无愧于心 - 叶檀首页
黄奇帆走了 就可以到重庆炒房了?别做梦
2017-01-10
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    在黄奇帆先生确定离开重庆后,很多人跑到重庆这块房地产“飞地”,以求获得重庆多年抑制房地产价格后的一次性溢价。

    根据易居研究院智库中心的统计数据,从2016年12月下旬开始,重庆的新建商品房成交面积明显升温,11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动,12月19日至25日,周成 交面积迅速升至87万平方米,包含元旦假期的一周,成交面积更是高达129万平方米,达到近期成交量的最高值。2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,甚至超过了2016年2月份和7 月份全月的成交。

    到重庆炒房不大可能获得成功,即使获得20%以上的溢价也要花费数年的时间。

    如果重庆房价大涨,多年结构性调整的成果将毁于一旦。

    转用刘奇洪先生文章中的数据,据中国指数研究院统计,2010年至2015年,重庆房价的涨幅是12%,而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。过去五年,重庆GDP增长了98%,居民人均 收入增长了55%,而房价却只增长了12%。

    我在重庆的时候,当地的开发商又自豪又辛酸地说,如果在重庆开发过房地产还没有死亡的,基本上在全国其他地方开发房地产就是一菜一碟,重庆房地产实在太难做了。

    原因有很多。

    一个当然是因为重庆名为直辖市,其实像个腹地广阔的农业省份,成为直辖市时,重庆农村人口占到总人口的70%,从来都是农民工输出大市,虽然近年人口净输出数量大幅减少,2015年 净输出人口仍达355.29万人。

    重庆暂时没有成为吸引全国人口的重点城市,重庆的房价不可能以东部沿海地区的城市房价作为对比标准。

    但无论如何,重庆房价享受全国平均涨幅是有可能的,作为一个人口和区域大市,只要当地中上收入阶层加上外地炒房团,房地产炒上一波的运作空间是大大的。

    2015年重庆本外币存款人均9.54万元,比天津低一半,但在全国还不算太糟糕,加上当地人口多、总量大、贫富不均,即使只有十分之一的中高收入群体,数量也在300多万以上,这些人 和外地的炒房团结合起来,能力不容小视。

    重庆房价不涨,主要是政府之手调控的结果。

    重庆的库存压力山大,这两年的主要政策就是去库存,保持房地产和金融稳定的同时,调整产业结构。

    重庆有意识在控制推地面积、开发面积,根据2016年年初重庆供给侧改革的政策,每年推出土地面积、房地产投资都比上年有明显下降。

    数据印证了这一点。

    销售数量上升,根据重庆统计局的数据,2016年前三季度,重庆商品房新开工面积低于销售面积。整个重庆市商品房销售面积为4122.19万平方米,9月商品房销量达到599.92万平方米, 环比增长63.5%,处于近五年来同期较高水平。

    推地数量与开发数量下降。2016年前三季度房屋新开工面积3557.90万平方米,下降16.0%。其中,住宅新开工面积2207.27万平方米,下降14.7%。房地产开发投资2679.06亿元,同比下 降1.3%。前11月,重庆主城累计新增供应1942万方,同比下降298万方,跌幅13%。

    接下来,重庆将有上千家没有实力的小开发商在政策的逼迫下退出市场。即使如此,重庆的库存压力仍如泰山压顶,尤其是写字楼等商业物业的库存居高不下。

    从预期看,重庆的房价会上涨,但现在预计仍在抑制房价,让大量的工业产业搬到重庆。

    根据最新的数据,2016年重庆实体经济保持了稳定增长,手机增长超过60%,这意味着新的物流、产业链条在西部地区的形成。从汽车、电子到装备,重庆在重走珠三角等地区二三十年前 的路,并且是在控制房价、金融风险的基础上进行,房价一定得平稳,不能大涨,也不能跌,比GDP增速略低,以完成产业转移。

    黄奇帆先生离开重庆,绝不意味着后任会放任房价在短期内大幅上涨,透支未来发展空间。谁这么做,谁就是重庆发展的罪人,哪个官员也承担不起这样的罪责。

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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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