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房地产市场应向三个消费层次发展
2017-01-09
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    我国房地产经过十多年的高速发展,目前依然存在着土地竞拍与地方财政血脉相连、限购限贷与松绑去存轮番博弈、房价涨跌与金融隐患如影随形等乱象。房产资源家底不清,住宅供需结构失衡,楼市一度蜕变为地方政府以地生财的摇钱树、银行轻松食利的金饭碗、开发商化土为金的聚宝盆、炒房者投机暴富的欢乐园、购房人放血献髓的伤心地。政府手中缺少宏观调控之利器,房地产过热、对GDP的贡献超出警戒红线,并且已成为国内市场运作风险最高、结构调整和宏观调控难度最大的产业。

    导致楼市乱象丛生的一大原因是:房地产消费层次单一,租售比例失调。由于市场宽度不够,在这狭窄的高价消费通道里,根本找寻不到中低收入者的稳定足迹,他们只能听任房价疯涨和被人宰割,没有选购优质住宅产品的自由和能力。为适应房地产市场的梯度消费需求、尤其是确保中低收入者消费权益,中国房地产市场必须进一步细分,城市住房建设应向以下三个层次发展。

    一是底层架空商品房。

    中国城市深受土地短缺之困,因此必须坚定走紧凑型、低建筑率、高容积率新路。除少数必须接地气的特殊建筑外,各城市应普及开发底层架空建筑工艺,尤其是底层架空住宅将成为商品房的主打产品。自下而上分别由架空层、停车层、住宅层、绿化层组成。

    架空层。

    底层架空工艺有助于大力提升地面土地资源使用价值、改变城市建筑密度过高、住宅拥挤和舒适度低的旧貌,满足市民对社交、健身、休闲、绿化的新需求,更具有填补城市雨雪天室外活动设施不足的神效。

    停车层。

    从投入产出视角出发,空中停车场的经济效益远优于地下停车场。例如上海市黄浦江两岸广布高含水量、高流塑的淤泥质粘土层,高层楼宇地下深基坑围护工程施工难度大,并存在着漏水、冒顶、位移、垮塌等技术风险,许多用重金浇筑的围护结构,其所起的作用仅仅是临时性的挡土和止水,实际上是无谓耗费了宝贵的建设资金。为优化城市环境和大幅度降低成本,经济实用的方案是:停车库应由地下转移至架空层的上方,即住宅楼的二-三层最适宜兴建停车库。

    住宅层。

    过街楼住宅层必须人性化,与城市环境融为一体。优质、安全、舒适、去噪、除尘、凸显城市特色、传承城市基因,应成为住宅层规划和设计的主旋律。

    绿化层。

    城市过街楼建筑应大力发展垂直绿化和屋顶绿化,用现代科技引领红花绿叶攀楼,即在不多占用土地的前提下大幅度提高我国城市的绿化覆盖率,谱写“绿染民居、绿满楼顶”之新貌。

    二是过街楼租赁房。

    城市推行“路房合一”房地产开发新政,利用道路资源复合开发过街楼高层民用住宅,每平方公里城市道路住宅可轻松安置50%左右(即1-1.25万)的市民入住。

    “路房合一”是升级版底层架空工艺,所不同点是楼房直接建造在道路上。

    过街住宅楼的土地使用方式以及由此所产生的相关权益,与经土地竞拍开发营造的商品房有着很大的区别。过街住宅楼若是直接投放于房产销售市场,必将造成新的社会不公。若能租赁运作,则可以顺畅地绕过一些法规障碍,杜绝现有法律未能覆盖到位的权益纠纷。

    因此,过街楼应定位为可拎包入住、安全稳定感强的廉租房。租赁门槛不能高高在上,操作须简便。平均30-40元/平方米的租金,在北上广等大城市既能点燃起中低收入者的租房激情,又可彻底破解城市“宜居”之难。

    三是高端住宅。

    我国不少城市依山傍岭,但是各城市的土地开发热点多为成本相对低廉的平原或河岸地区,单位土地产出效益低下的山地资源却长期受冷落。

    开发城市山地资源,有利于保护自然生态环境。通过科学规划、建设和管理,新建的山城不仅不会对原有生态构成破坏,相反可营造出一种人与山城和谐相融的新环境。

    城市山地有的植被丰富,有的为荒山秃岭,还有一些则属于泥石流等地质灾害的高发区,其危害程度和防范难度有时往往要甚于地震灾害。治理泥石流,离不开高密度、高投入的技术工艺手段。通过开发山城,可实现缓解城市土地资源供求矛盾和有效抵御山区泥石流灾害的双赢。

    山地拥有平原等人口稠密地区所不具备的空气新鲜、污染物少、生态环境好等独特优势,在城市山地重点开发现代服务业、高科技等产业以及别墅、公寓等高端住宅小区,定能获得不同凡响的综合效益。

    城市地价以及动迁费用的不断上涨,反衬着山地资源动迁量少、地价相对便宜的新优势。我国具有数千年兴建山城的成熟经验,加上现代建筑设计与施工技术的强有力支撑,山地资源理应成为我国城镇化建设的开发新热点。

    过街楼租赁房属于生存型消费,是中低收入者的幸福家园,其租金价格应由政府根据市场供求关系以及调控需求来确定,不允许转租,更不存在炒房者的牟利土壤和空间。

    架空商品住宅和高档别墅、公寓房则分属发展型消费和享受型消费。土地来自市场竞拍,房价也由市场说了算。房主买卖交易按照市场规则运作。只要地方政府拥有强大的房价调控能力,就不会出现新的价格泡沫危机。

    建立三个层次的住房消费新模式,有助于圆城市人民“宜居”梦、缩小贫富差距和实现社会和谐,有利于稳定房地产市场和促进国民经济的可持续发展。

    中国房地产必须尽快补上这一环。

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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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