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房地产的红旗还能打多久?
2017-01-03
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    早在前些日子“地王”涌现的时候就该写下这篇文章了,想法缘起于其时跟身边许多朋友对房地产后市的一些争论。当时“地王”打先锋房价跟着冲,大家都认为房市还将有一波行情。我倒是疑虑,怎么会没人担心这也可能是地方政府联合地产商在拉高出货?建议一些拥有多套房产的朋友也趁机减持房产,增持一些保险和绩优蓝筹股以分散风险。遭到很多人讥讽卖房炒股是第一败家,心中不悦意欲争辩,想到各人的事情各自负责,自己何必去争口舌之快吃力不讨好,人家的风险与我何干?万一自己判断有误那不是误人发财?于是,我便放眼不闻身外事,一心只管跟我的家人度假去。就在我跟孩子躲在西湖边的一个亭子里面对着连绵细雨的时候,动用行政手段打压房地产热的大杀器“限购令”出来了,而且短短一个黄金周就有近20个一二线城市公布了限购令。显然,地方政府手头的土地库存去得差不多了,给银行债务去杠杆的钱有着落了,人民币顺利入蓝,汇率维稳的压力也减轻了,此时不主动挤一挤房产泡沫,难道还要等美元加息杀上门来吗?

    有人说,世事难料,限购令又不是第一次出台,房地产的后市永远存在着继续上涨、拐头向下和高位盘整3种可能,你凭什么倾向于将会拐头向下?的确,未来总是有着不确定性,大概这就是理(shi)性(gu)的经济学家对未发生的事情从不做一个明确的判断的原因吧。然而,正因为未来总是有着不确定性,当下的人们就更需要对未来的可能性做出自己的预判以便提前有所准备。当然,所有的预判都可能是错误的,但预判的意义并不仅仅在于结论的对错,更在于得出结论的论据和逻辑啊!所以,此时写下这篇文章尽管有放马后炮之嫌,但我仍想将里头的论据和逻辑摆出来,对错是其次的,能让那些将一生的积蓄押到一个房子上来的人们有所参考就够了。

    我认为房地产的后市将会拐头向下的论据和逻辑是什么?那就是推动房价上涨的力量已经快耗尽了。在过去20年里,中国房价一路上涨的基本动力主要有三个。第一个是城市化。随着中国工业化的发展城市人口越来越多,由此所产生的房屋需求自然就会越来越大。而中国的城市建设用地是严格控制的,城市建设用地供不应求,建筑在土地上的房屋自然就供不应求,这就是中国房价一路上涨最基本的动力。这一矛盾不解决,房价再调控也是降不下来的。而这一矛盾一旦解决,房价不调控也会自然下来。时至今日,这一矛盾解决了吗?我认为,除了北上深等几个特大型中心城市,中国的其它城市的这一矛盾都将快到得以解决的时刻了。

    首先,中国的人口增长正在下降,只是新生人口的下降被总人口的增长覆盖了没有受社会所重视。1978年开始计划生育时全国人口约9亿,到宣告要全面放开二胎生育的2015年全国人口约13.7亿,表面看来好像人口一直在快速增长,实际上只要我们分析一下这三十几年来人口增长的具体原因,就会发现这三十几年来人口增长主要是由育龄人口基数大和人均寿命的延长导致的,而育龄人群的总和生育率已降至1.05,仅为人口世代更替稳定线2.1的一半,这意味着生育高峰期一过人口增长将面临雪崩式下降。1963至1978年是中国人口出生的高峰期,这期间出生的人口成为八十年代以后的育龄人口,使八十年代至2010年代出生人口没有因计生而急剧减少。1978年我国人平均寿命为57岁,2010年延长至72岁,仅此因素就使人口增长26%。而同时期,1980年全国中小学生在校人数为1.47亿,在校率约为七成,而2010年在校率达九成的情况下,人数却只有0.96亿,说明这个年龄段的人口数已减少近半。目前中国虽然已经放宽了计生政策,只要育龄人群的总和生育率低于2.1的人口世代更替稳定线,人口减少的趋势仍是不可避免的。

    也许你可以说,即使中国的总人口会减少,农村人口流入城市的趋势还在啊。事实如何还是用数据说话吧。据2015年的人口抽查数据显示,城镇常住人口77116万人,乡村常住人口60346万人,城镇人口占总人口比重为56.1%。农村人口包括:①国营农场户数中的常住人口。②乡村户数中的常住人口。其中包括常住农村的外出民工、工厂临时工、户口在农村的外出学生,但不包括户口在农村的国家职工。表面看似乎还有6亿农民排着队要进城,只要你到农村看看就知道,农村过半的劳动力人口早已长期生活在城市当中里,他们只是为了保住原有的土地承包权而将户口留在农村而已。再看看近年来的春运,原来几乎是清一色的打工仔打工妹大军已经不知不觉变成带着老婆孩子回家探亲的家庭队伍了。另外关于劳动人口的数据也显示,近几年全国劳动人口每年减少300万以上,其中汉族劳动人口每年要减少500万以上,而少数民族则增长200万以上,招工难已经成了“新常态”。这也预示了中国农村人口流入城市的高峰已过,只是因为户口管理的限制和农村土地流转悬而未决等诸多问题致使进城农民的市民化未有完成而已。

    也许你还可以说,正因为还有3亿进城农民还未能在城市定居,所以中国房地产的刚需还大得很啊!那么,中国房地产的刚需估计还有多大呢?曾有非权威人士在第一财经日报《财商》上发表的《中国到底有多少房子?》一文中计算,2013年底,中国城镇住宅面积约175.2亿平方米~240.24亿平方米,农村为233.67亿平方米,合计起来上限值高达474亿平方米。若以每套住宅面积平均为100平方米计,中国现有住宅数量约为4.74亿套。而中国城镇居民家庭数量约为2.66亿户,农村居民家庭数量约为1.55亿户,合计4.21亿户。平均每户家庭早已拥有一套住宅了,刚需何来?如果房地产市场真有刚需,在买房跟可迁入城市户口的激励政策脱钩之后,这刚需就只剩下为结婚而买房的年轻人和他们的父母了。中国每年有多少结婚呢?据权威的国家统计局统计,近年来,每年结婚登记1300万对;而全国每年住宅房屋竣工面积约为19亿平方米,其中商品住宅房屋竣工面积约为8亿平方米,房地产开发企业住宅销售量过1000万套。如果每个中国男人要洞房就先要有一套房的话,这刚需也就只剩下300万套的缺口了。等80后90后的结婚高峰期过后,大家还拿“刚需”忽悠谁呢?

    第二个是货币超发。当有人拿人口结构变化的趋势给房地产业界敲响警钟的时候,常会听到一些市场人士心中窃笑:书呆子,中国的房市是一个货币现象。的确,中国的房子不是平均分配的,因而创造出一房富三代神话的房市才能成为万民崇拜的皇帝,刚需就是他新穿上的龙袍,货币才是他日益发福的龙体。中国房价一路上涨的第二股主要动力就是货币超发,钞票越来越不值钱,房子才越来越值钱。这已经是小孩子都已经知道的事了,我们不必老生常谈,我们来谈一谈:这钞票还能继续跟过去那样想多花一点就多印一点吗?

    要回答这个问题,我们就要先搞清楚钞票是怎样印出来的?只要懂点常识的人都会知道,钞票当然不是光用纸张和油墨就能印出来,它还必须能代表着一定的财富才行,否则这钞票就只能叫印刷品而不能叫货币了。可见这钞票还真不能想花多少就印多少,通常央行发行多少货币就应该储备相应量的市场公认接受的担保品来作为货币价值的保证。否则,钞票发多了,就要贬值;贬值成废纸了,被央行用废纸骗走真实财富的人民就要造反。一个政府在透支自家货币的信用,就是在透支自己的生命,当年国民政府的生命就是被法币和金圆券透支掉的啊!有鉴于此,人民币发行之初,人民银行没有充足的市场公认接受的贵金属和外汇储备,就规定了人民币的发行是由一系列的物资所保证的,通称百物本位制。改革开放后,中国的外汇储备(主要是美元)一路猛增,通过兑换外汇储备(主要是美元)发行的人民币也就一路猛增,如今外汇储备(主要是美元)已在事实上成为了人民币最主要的担保品。由于人民币紧盯美元,人民币就可以简单视为美元在中国市场上的兑换券。这意味着人民币并不是跟美元、欧元、英镑、日元一样的完全主权货币,人民币的波动是不可避免地受美元的波动所主导的,中国人民银行的货币政策只能在其中起着调节的作用。

    那我们再来看看美元的波动给中国市场带来怎样的影响?首先我们要承认,美元是当今世界具有霸权地位的国际储备货币,中国只要打开国门融入全球经济体系,中国市场就不可避免要遭受到美元的金融入侵,甚至是一定程度上的经济殖民。西方资本的流入也在客观上缓解了中国的资本短缺,促进了中国工业化所需的资本积累。而代价就是人民币丧失了部分货币主权,即人民币的发行和汇率都不完全是由人民银行所决定的。在美元扩张时期,大量国际资本涌入中国市场,人民银行就不得不大量增发人民币造成输入性的通胀;在美元收缩时期,大量国际资本流出中国市场,人民银行又不得不采取货币紧缩政策以维系汇率的相对稳定。

    纵观美元近大半个世纪的发展史,自美元取得霸权地位以来,美国的资本集团就自觉不自觉地利用美元的霸权地位增发货币扩张到全世界去,最终将世界经济塑造成为他们生产货币别人生产财富的领导--分工模式,以谋取全球化金融统治的超常利益。在金本位的时代,美元的发行是要受美联储的黄金储备制约的,没有节制的扩张必然导致了金本位的崩溃,美国也付出了由世界最大的债权国一步步沦为世界最大的债务国的代价。当美元扩张所产生的泡沫破灭,美元的霸权地位受到动摇时,美元就要从扩张转向收缩,推动美元走强以避免霸权的崩溃。正所谓,大河水涨小河满,大河水退小河干。20世纪70年代,美元顶住美国经济衰退的压力持续加息,直至美元跟石油贸易挂钩霸权地位重新稳固下来,一切由于美元扩张吹起的泡沫都随之破灭。主观看美元吃多了闹出病来自身就要节食减肥,对于什么剪羊毛运动未必想得到那么多,但客观上确实是美元生病全球遭殃,拉美各国就没能扛住冲击倒在了经济危机之中。石油美元的霸权建立后,世界各国迫于石油交易的需要不得不储备大量美元,于是乎美国便可以通过国债货币化逼迫世界各国将自己宝贵的储蓄去换取美国资本集团的借条,进而将世界金融绑定在别人储蓄-美国负债的统治模式之中。有了外国储蓄的输入,美联储便可以无惧通胀有恃无恐地扩张负债规模,集全球金融之力以推动美国一轮又一轮的繁荣。20世纪80年代以来美元总体上一直处于扩张之中,近30年增发的美元跑去了哪儿?一部分留在美国国内跑到新经济、房地产和金融衍生品等领域中去,推动了美国本土经济的繁荣;另一部分跑到中国等新兴市场为主的世界市场中去夺取商品定价权,给国际资本在全球化产业链中夺取更大的利益分割。中国改革开放近30年的经济腾飞就是在这样的大背景下发生的,一方面是中国内部改革激活了经济活力,另一方面是国际资本为其扩张伴随着新一轮的产业全球化分工流入中国,两者合力推动中国从一个受制于内部需求乏力供应能力又短缺的封闭型经济体一举跃升为一个面向于全球消费市场供应能力又充沛的外向型经济体。当前的中国就是一个国际资本与中国劳动力联合建立的世界工厂,这个工厂如今的规模已经到了其生产能力能全面满足全球消费需求的极限,你说在新的需求产生之前这个工厂还能继续进行规模扩张吗?

    什么状况?近30年来靠扩大投资来推动经济发展的路子已走到山穷水尽的关头了,如果靠货币扩张就能刺激出一轮又一轮柳暗花明的发展,那么什么危机都不会发生了。然而,所有经济危机的爆发都说明了一个严酷的事实:任何一种发展路径都会在发展的过程中产生一大堆的问题,这些阻碍发展的问题我们如果不去解决,一旦累积到某个临界点,问题就会解决我们。那么,当前的经济发展出现了什么问题?长远来看,我们面对的最大问题仍然是有限的资源承载能力和人类无限的消费欲望之间的矛盾;聚焦到眼前则是,货币生产得太多了,财富的生产跟不上。就拿中国来说吧,改革开放之初的1979年底M1为1069亿元(人民币,下同),(国家统计局未有M2统计数据),GDP为4000亿元;1990年底M1为6950亿元,M2为15293亿元(国家统计局首次有M2统计数据),GDP为18000亿元;2015年底M1为400953亿元,M2为1392278亿元,GDP为677000亿元。1979年至今36年来,货币总量M1增长至400倍,GDP增长至169倍,以M1计货币增长是GDP增长的2.4倍;1990年至今25年来,货币总量M2增长至91倍,GDP增长至38倍,以M2计货币增长也是GDP增长的2.4倍。本人找不到同时期美国M2的官方统计数据,若以加入金融衍生品交易量的M3估计(本人觉得M3比M2更能全面反映美国的货币总量。)其货币增长还是在领导全球。世界两大经济龙头竞相发钞,反映到市场上结果必然是钱(钞票)越来越不值钱,而象征财富的东西(譬如中国的房子,美国的股票)却越来越值钱。

    未来这一趋势将会改变吗?一定会改变,如果不改变现有的金融体系最终是要垮的,到时候不想变也得变。(此轮次贷危机的爆发,就是现实倒逼现行世界金融体系改革的信号。)现代社会经济系统的一大基石就是保护财产权的社会契约,而货币的发行本质上就是发钞行和持币人之间的一种产权交易,持币人每持有一元的货币都是以原本拥有的定价一元的另一份财产来换取的,理论上将来持币人每花费一元的货币就应该能换回价值一元的财产。而货币贬值就是发钞行对持币人财产权的侵占,当侵占超越了持币人的承受极限,整个金融体系的基石就动摇了。一个货币系统因通货膨胀最终崩溃,然后重建,然后不断迭代,这样的故事不是在人类社会的金融发展史当中反复上演着吗?为了避免这样的悲剧发生,处于货币投放源头的美联储现在都已经退出QE进入加息周期了,中国还想一条道走到黑吗?

    在金本位时代,银行发行的货币原本就是持币人存入银行的金银,形式上换成了纸币也必须是原本的金银等价的,否则这种不公平的产权交易就会被拒弃。进入到法币时代,钞票的价值不再是由市场上的自由交易来定价,改由国家以法律的强制力来规定。好处是,银行系统可以根据市场交易的需要来发行钞票,市场交易不再受缺乏弹性的金银货币供应量的限制从而得到了极大的发展。坏处就是,国家指定的中央银行垄断了发钞权,发钞行和持币人之间的交易不再平等,发钞行遵从国家调控经济活动的意志进行货币投放,原先一分钱对应一分货的契约就很容易得不到应有的保障。而国家只要垄断有发钞权,都会将货币政策作为管理经济活动最有力的工具,为了推动经济增长都会自觉不自觉地增发货币以便增加社会投资和消费,(所有的运动都是朝着最省力的方向进行的,增发货币显然比提升效率更省力。)这实际上是在向持币人无形中征收铸币税(税额就是换入货币和花出去时的购买力差额)来补贴借款人的投资或消费。如果严格遵循税收取之于民用之于民的原则,在征收铸币税以推动经济增长后,再从经济增长受益者中征收利得税来反哺持币人,这也未尝不可。如果做不到,问题就来了。货币超发的最终结果是什么?就是钱越来越不值钱,而要买的东西却越来越值钱;进而是靠劳动挣钱能换取的财富越来越少,某些阶层因坐拥资产升值而越来越富有。通胀首先会令低收入阶层丧失应有的消费购买力,社会消费力不足将会令社会产能过剩,产能过剩将会令社会资本继续增殖的投资渠道越来越窄,只好堆积在热点资产上去追逐所谓的资产升值,而资产要素价格的抬升也必将推高资产的食利程度。当所有的生产部门都沦为食利资产的打工仔的时候,扩大再生产的动力何来?社会再生产不再扩大,继续加码货币投放,消费和投资的动力就能刺激起来吗?如果可以,滞涨还会出现吗?再生产不再扩大而货币投放继续扩大,结果只有一个,就是资产价格继续增长,当资产自身的利润回报率不足以支撑资产价格时泡沫就形成了;最终,当资产的利润回报率连资金成本都不足以支撑时,泡沫就要破没以蒸发多余的货币了。

    迷信于房价永远涨的夏虫们醒一醒吧,经济自身的逻辑就已经说明了,货币增发只能是经济增长的结果而非原因,指望货币投放能作为经济增长的永动机那是不可能的。经济如同一个生命体,它只能像树一样长高。以货币投放来拉动经济增长看起来要比产业升级效率提升来得轻松,但试想一下,将积木叠起来能叠多高?事实上,我们无法准确预测到它能叠多高,但一定知道它最后必然会塌下来的。产生于社会经济大背景下的房子、石头、木头、郁金香等等一切的创富神话不也一样吗?也许再放一块积木就塌了,也许还能涨N倍呢,难道我们一定要用一个废墟来证实吗?

    第三个是土地财政。所谓土地财政就是指一地方政府的财政收支平衡不是建在制度内的税收之上,而依赖于其大量的卖地收入。这就使地方政府成为了当地房地产业的至关重要的利益关联方,自觉不自觉地成为了当地房地产热的最有力的推动者。可以说,如果没有土地财政的坐庄,中国的房地产业也不至于发展到可以左右GDP增速的地步。前几轮对房地产热的调控屡屡失败,也是因为房地产热绑架了土地财政、银行坏账、GDP增速等一大堆问题。所以本人认为,房地产泡沫已经恶化到了危及中国经济安全的地步了,不切除这个肿瘤,整个经济肌体最终将会因全部营养被它消耗掉而失去生命力,而要消除房地产泡沫,解决土地财政的问题是一个绕不过去的关口。

    对于土地财政与房地产热之间互为表里相得益彰的紧密关系,中国已经有一大群民间经济学家对此批判得很深刻了,对于其中的是非功过本人不想再费言妄加评论,下面想着重探讨一下这种土地财政与房地产热(准确地说,应该为地方政府和某某资本)共治天下的局面还将维持下去吗?(讨论想不想是一方面,思考能不能才是重点。)

    很多中国老百姓会想当然地认为,政府嘛,就是一个管理人民的组织机构,它不是一个人,是没有自己的独立利益的。而事实上,政府总是要由一群人组成,是人就有利害之心,有利害之心自然就会有趋利避害的行为选择。土地财政是怎样来的?就是因为当年中国进行分税制改革之后,地方政府的财政收入大大减少了,而需要花钱的事务却少不了。怎么办?按惯例去跟银行要钱吧,很快银行又进行了商业化改制,要钱请按商业规矩办不买地方政府的烂账了。正所谓,穷则思变,变则通。紧日子过到了1998年,为应对亚洲金融危机的冲击,中国决定改革住房制度将房地产业作为支柱产业大力发展以拉动内需,地方政府也由此得以通过大量卖地来解决压在头上的财政压力,从此各地政府的工作重点迅速从招商引资转型升级到经营城市中来了,(还有什么比卖地和投资建设更能给到官员政绩和个人实惠的呢?)如今土地出让金已占地方财政收入一半之多。

    这有什么问题?问题之一就是:税收是可持续的,而卖地收入是不可持续的,将长期性的支出建立不可持续的收入基础上,这一致命缺陷从一开始就决定了土地财政的生命周期是很短的,只能应一时之需,而不能做长久之策。问题之二就是:税收是法制化收取的,从一确立就要考虑纳税人的承受能力,由始至终都是要按规定的税率征收的。为了多收税,政府较有动力去培养更多的纳税大户。而卖地收入是市场化收取的,它遵循价高者得的买卖规则。为了买个好价钱,政府较有动力去操控市场。事实上,为了确保政府享有的土地出让金与拆迁赔偿金之间的差价,政府也需要去操控市场。在中国,政府就是土地供应市场上唯一的垄断者,而且还给了自己的市场中介人垄断房地产开发的地位。(本人孤陋寡闻,实在不知道还有哪个国家是不允许城市居民依照城市规划管理法规的指引自建房屋的?)于是乎,一切的市场规律都在具有中国特色的房地产市场中失效,房价在质疑和调控声中无所畏惧地自己走自己的路,当房价一骑绝尘走到那让别人无路可走的境界时,利国利民的城市化也就蜕变成了一场权贵通吃的房吃人运动。于是乎,更严重的问题就来了。既然房地产开发商的垄断地位是政府给的,给谁不给谁就涉及到一个权力出租的问题了。一旦出现权力出租,土地财政就从一个征收地租(卖地实质上是收取地租)的经济问题升级成为一个官商勾结压榨人民的政治问题了。这意味着什么?你懂的。面对着民间仇富、仇官的敌意,扯什么“没有拆迁就没有新中国”是没用的,即使这是事实,也不妨多想一想“试看这样的新中国究竟是谁家之天下?”更要想到,人民对政府的支持总有一天会透支尽的,到那时候,什么问题都不是问题,只有矛盾。问题如地上的野草,玫瑰(譬如物权法)种多了,野草自然就会少。矛盾则如地下的熔浆,默默地积聚,无声地奔腾,在某个不可承受之处猛然爆发出来,重塑旧山河。为什么某人一举起“唱红打黑”的大旗就应者云集?为什么某些人一发家致富就想着排队移民?天下未乱心先乱啊!

    中国的大家长们难道看不到货币超发、土地财政、资产泡沫等诸多危害,会坐视其恶化到不可收拾的地步,最终葬送掉国家富强民主复兴的中国梦吗?显然,无论谁当中国的大家长都不会。江胡时代,这些问题得以泛滥,主要还是急于完成工业化资本积累的历史任务使然。懂得些中国政治经济学的明眼人应该知道,经过邓总设计师十几年来的努力推动,我们要实行中国特色的社会主义市场经济体制是写进了党章的。这就给后面的接班人划出两道红线,一是中国特色的市场经济是要以保持社会主义方向(国家力量主导社会发展)为前提的,二是实行国家意志和发展目标又应该以市场经济为基本手段。这两道红线共同框定了中国今后前进的道路,接班的司机敢偏离这条路线就是对改革的否定,这无疑是政治自杀啊!理解了社会主义市场经济的中国特色,我们就很容易理解很多人眼中不符合经济合理性的经济政策的政治合理性了。

    人民币为什么长期超发?就是因为中央要确保实现既定的赶超西方的经济增长目标,消费不足就只能靠高投资,高投资所需的资本何处来?市场经济体制下不能再靠行政力量搞计划分配型的低消费高积累了,怎么办?上上之策当然是增加税收;税收不够就要去发债借钱;发债规模总是要受赤字水平限制的,(不管外债还是内债,大家借钱给你都是要看你的还债能力的。)好在中央银行是国有的,求人不如求己,再不够就直接印钱算了。管理者当然心知肚明担保品不足直接印钱是会引发通胀的,但是革命不是请客吃饭是要付出代价的,通过央行超发货币征收铸币税阻力最少,这代价自然就由全体持币人支付了。有一天人民币能成为国际储备货币,可以跟美联储那样向全世界征收铸币税就更爽了。只可惜,如果你老是贬值,谁愿意持有你呢?所以,要成为国际储备货币,币值保持稳定是首要的。(美元、欧元、日元等国际储备货币即使搞货币宽松为什么也要加上量化这个前提?就是考虑到市场的接受程度提前向大家表明我这次货币超发是有额度的,亦即是有限度的。像中国4万亿刺激计划那种根据需要做了再统计额度的货币宽松,持币人最合理的应对策略就只有尽可能地抛出货币购入资产了。)要让持币人为一国的发展支付铸币税,那是需要强权胁迫的。美联储现在的策略就是比烂,美元出现了危机,对美元有威胁的欧元就要出现更大的危机,中日也不能好起来挑战到美国。中国人民银行呢?管不了外面的就管自家的,所有的外汇一律上缴,人民币再贬值国内也只能流通人民币。不过,巨龙终非池中物,中国经济要扬帆出海放宽资本管制将是大势所趋。然而在当前美元走强的形势下,一旦放开资本管制,就要担心人民币多年超发形成的巨大泡沫能否经受得住资本外流的冲击了。要知道,以2015年12月31日人民币兑美元中间价计算,2015年中国经济总量为10.42万亿美元,相当于同期美国的60%;而货币总量M2为21.42亿美元,估计相当于同期美国的1.8倍。这样的对比虽然并不严谨科学,但对于市场形成人民币对美元贬值的心理预期还是不容小视的。中国人民银行2015年底虽有5666万盎司黄金储备和33303.62亿美元外汇储备的家底可应对货币通兑,但同期的负债(钞票是持币人的资产,同时也是发钞银行的债务)即使是M1也有400953亿元人民币之多,要是一下子兑换成美元那可是61685亿!(可见法币最主要的担保品并非黄金和外汇,而是国家的信用啊!)挤兑一旦发生无疑就是亚洲金融风暴2.0升级版在中国的爆发,信心真是比黄金还宝贵啊!当然在当前的资本管制之下这样的挤兑是不可能发生的,但顶着巨大的泡沫跟时间作对手盘也显然是必输无疑,真正的出路只有两条。一是以进攻为最好的防守,人民币去美元化,(就是说,人民币的发行无须再以美元为锚。试想一下,如果当初央行靠发债而非印钞来收购外汇,结果又如何?)再国际化。而这就要求一定要增加人民币对应资产的国际竞争力,人民币计价资产要么变得比别人便宜,要么中国制造变得跟欧元计价的德国制造一样优质再贵也想要,再或者跟美元捆绑石油交易一样捆绑上碳交易逼着全世界人民也都去挣人民币。道路是曲折的,前途是光明的,谁想成为此轮大洗牌的赢家谁就要抢占未来新技术革命的制高点,为此中国这几年还是蛮拼的。二是以退为进,一方面收缩货币供应,同时增加市场上的交易品。近年来的货币空转和脱实向虚已一再表明,在产能过剩导致投资回报率比资金成本还低的情况下,继续增发货币除了增加资产泡沫和通胀压力对于推动经济增长已无实质性的作用。习李新政之初就已申明了“不刺激”的政策,后来只是在“钱荒”的压力下为避免出现金融风险才一直保持着稳中求进的“微刺激”,在当前资本外流的情况下货币供应其实是在逐步收缩当中的。为了避免人民币资产泡沫破灭引发系统性金融风险,中国最急于做的就是减杠杆,因加杠杆而来的纸上富贵就随减杠杆而去吧。还需要做的就是加资产,将大批企业放进资本市场,注册制可以暂停,IPO可不能停,主板需要稳步走,新三板就可以快一点。而且《物权法》已经出台,农地确权也在加紧进行中,中国放开农地流转和小产权房入市已是万事俱备只欠冬风,具体的时间节点就看美元加息对人民币的冲击程度了。很多人还认定这事只会雷声大雨点小,真的要放开,房地产马上就死给你看,银行坏账和土地财政还不吃不了兜着走?真是夏虫不可语冰啊,虽说触动利益比触动灵魂还难,但到了被鲨鱼咬住的时候,你是选择断臂求生还是等着失血而亡?我相信,任何一个政府只要还未被既得利益所完成绑架,就一定会做出理性的选择的。

    再说回土地财政吧。很多人以为财政体制就如同一台政府一手设计的大机器,而事实上它更像一棵政府种在社会经济这片土地上的果树,它虽然带着实现政府主观目的的基因而生,但也摆脱不了物竞天择适者生存的宿命。前面已经说过,中国地方政府的土地财政是因分税制改革后的财政压力而生,在城市化的春天里长大,而货币超发就是一路灌溉它成长的雨露了。事实上,土地财政就是地方政府借着货币超发和房地产热的合力来增加地租征收(除了直接卖地,以土地质押负债,因房地产开发税收增加也是一种间接的征收地租方式)以解决地方投资的资本积累问题最省力的途径。要知道,地方政府是没有发行钞票和自行对外发债的权力的,只有央行在上游放水,各级地方政府才能在下游各段以土地财政的形式截流蓄水。而现在,美元加息意味着货币超发的雨季已经结束,人口老龄化和刘易斯拐点的到来意味着城市化的夏天也要结束了,土地财政还能靠什么支撑?很多人不以为然,按道理早在2008年房地产热和土地财政就应该结束了,可事实呢?事实是,所有的改革都是牺牲部分既得利益以提升整体的效益,而在江胡时代贵族共和群龙治国,国家权力条块分割各占山头,牺牲谁都不好办啊,于是乎讲和谐不折腾就成了主旋律。危机来了怎么办?那就只能寻求让一切问题都在发展中解决了,经济下行来了就用4万亿顶上吧。结果证明了,结构失衡带来的问题只能通过结构的优化去解决,如果增加投资就能解决经济发展中出现所有问题,危机还会出现吗?回避深层次的结构性问题,用一个本身就有问题的行为去应对眼前问题的挑战,最终只会带来问题的叠加而不是真正的解决,对此饱尝到“三期叠加”(前人挖坑后人填)的苦果的新任领导人是不会不知道的。《大学》有云:物有本末,事有终始,知其先后,则近乎道矣。我们的习大大无疑是深明此道的,他上台伊始就狠抓“组长治国”,一个个去收拾那些将个人利益凌驾于国家利益之上的权贵寡头,整顿吏治,赢尽民心,如今还有谁能阻挡中央的政令走出中南海一捅到底?同时经济政策一举从亲资本转向亲民生,划明底线,提升劳动收入,完善社会保障,国民消费水平虽不见其高却日有所增,消费上来了经济发展就无须再过度依赖投资了。然而形势比人强,为了对冲经济下行的压力,习李新政还需要在一定时期内保持高投资的态势,(实现既定的经济目标对于习李政府的政治意义大家都懂的)某些改革进一步退半步可能也会是新常态。如果因为短期的妥协就认为中国的问题积重难返,那未免太低估中国领导人的政治智慧和改革决心了。我相信当危机来临的时候,中国改革的步伐反而会加快的,中国改革不就是在“压力--应对”的闯关模式当中一步步走过来的吗?我估计,十九大之后,中共治国理政的指导思想将会发生重大的调整,政绩的考核将与GDP的增长逐步脱钩,(危机之下还死扛某个GDP增长目标不放,这跟当年红军在反“围剿”中死守广昌有什么区别?)政府的有形之手将更多地放在社会管治和民生上面,经济的发展将更多地交由国有资本通过市场的无形之手去推动。解除了政府身负的经济投资建设的包袱,(抓投资建设到这时恐怕将从香饽饽变成烫手山芋)财政收支的缺口将通过开征房产税和遗产税等税制改革来逐步解决,地方政府自然就没有继续推行土地财政的内在动力了。

    只要政府带头落实转换职能的改革,什么供给侧改革,税制改革等等,还会是雷声大雨点小吗?而且减税放权一定要作为新一轮改革的突破口,因为任何经济系统对税收(包括铸币税和地租在内的广义税收才是一个经济体真实的税负)的承受能力是有限的,中国的企业部门都已挣扎在生死边缘了,中国如果仍然死抱着以高税负维系政府高投资的体制不放,(客观来看,这种集中力量办大事的体制初期是有利于国家完成资本积累的。但到了传统产能过剩产业结构需要升级时,政府投资的市场效率就明显低于民间投资了。而且政府投资过程中出现的权力出租和寄生资本的累积也会使内部损耗越来越大,最终整个经济系统的利润都没了,扩大再生产将无法进行,这个经济系统就只有宕机了。)最终的结果必然是:一大批靠低成本生存发展的企业随着成本上升逐渐亏损倒闭,美元加息导致银根收根时又将有一批靠负债续命的企业随时死亡,而且营商环境的恶化又会导致一个经济体自身新陈代谢能力的下降。创造GDP的生产力保不住了,GDP的持续增长还能保得住吗?当年毛泽东在指导革命战争时就多次说过,不要以要一时一地的得失论成败,要将保存有生力量放在首位,跟蒋介石那样将地看得比人还重,要了地丢了人,最终还是要人地尽失的。在毛泽东思想的红旗下长大的红二代应该不会不清楚,何为经济之本何为经济之末吧?

    啰啰嗦嗦说了一大堆就是要说明一个大家不能不正视的现实,房地产业引领中国经济发展的时代已经结束了,在正在到来的经济大调整当中,房地产头上的投资升值的光环即将失去,终将要回归到“房子是用来住的,不是用来炒的”正常商品状态中。只要市场规律真正成为了主导房市的力量,必然是不同的人群需要不同房子,就要有不同的房子满足不同的人群,“地王一出,万楼齐升,房地产的红旗永不倒”的神话就要终结了。想预判中国房地产未来的市场状况?就去地产商最喜欢类比的东京、纽约看看吧,除了个别地段的房产能成为奢侈品,半个小时车程外的大部分的房子终将就是一件大众能消费得起的大型商品罢了。

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  • 习李新政之初就已申明了“不刺激”的政策,后来只是在“钱荒”的压力下为避免出现金融风险才一直保持着稳中求进的“微刺激”,在当前资本外流的情况下货币供应其实是在逐步收缩当中的。为了避免人民币资产泡沫破灭引发系统性金融风险,中国最急于做的就是减杠杆,因加杠杆而来的纸上富贵就随减杠杆而去吧

    过段时间房地产与银行又不行,地方政府财政赤字加大,中央是不是又得按博主说微刺激。
    2017/1/4 21:43:30
  • 偷摸夹带些金沙过河,挺得多久算多久!  2016.1.4-1:17
    2017/1/4 1:16:49
  • 【社会风情/管中窥豹---小县城,房价飚】

        我所在的小县城,有一处刚打地基的电梯楼盘,因临近小学、初中与高中,预售毛坯房,报名200%,开盘实际卖价6000多元/平米,还抢着交首付。整个县2016年房价都处于供不应求的环比涨价状态。
      
        我知道,这个县教学质量在全区顶呱呱;干部群众对教育培养后代最重视,也最舍得花钱;
       我也知道,这个县的人比较勤劳、会赚钱,有钱人较多,县城消费水平挺高(超越南昌、东莞甚至上广京!),商品房价大超新余、比肩吉安;

        我不知道,是这个县的刚需者太多,还是“准光棍者“太多?”因为,在县城有没有商品房,是丈母娘选女婿的重要指标。目前,找女孩的彩礼飙升到20万元,大概可以交买房“首付”或前十年的房贷了!

         我知道县城土地储备不少,去年因大环境“去库存”,投放量少,所以房价在2015年短暂“优惠”后,依然坚挺;给买房者释放的信息是,先买着大盈,后买者小赢,现在买着也赢!早期几万、十几万买着一套房的“工薪族”,现在工资高涨,都有实力朝二套房进军,(当然有一部分是为了改善居住条件,先买新后卖旧或留着出租、养老)有的县城有房又在老家建起一栋栋别墅.......

        外地人羡慕,“新干人太有才,也太有钱了!”
            2017.1.3-22:12
    2017/1/3 22:11:54
  • 房地产的红旗还能打多久不知道谁说了算?
    2017/1/3 20:29:35
  • 基本又是一篇胡说八道的文章!--------大城市房价是与打工阶级的收入呼应的!-----收入永远上升增加,所以楼价也会永远上升!!!
    2017/1/3 16:54:27
  • 做梦真的有用,也许就不用印钞了。尽管有人说印钞不是万能的,但不印是万万不可能的。
    米国就不印了?不可能!
    向津巴布韦看齐!
    2017/1/3 16:44:15
  • 中国男女失衡一天不解决,房地产的红旗就永远不会倒!
    2017/1/3 13:04:29
  • 就我本身居住小县城,在建的房子还有一大片,不知小县城去那里找人来居住?如果有本事去外面忽悠些投资客那就是最好的美事
    2017/1/3 11:12:20
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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小时候我的很想干的一件事情就是去看看村子前面的小溪是从哪里来的?它又流去何处?为了看清楚身边的世界,旅行和读书便成了我平生最大的兴趣。至于喜欢上纵谈天下大势,则是源于喜欢显摆。即使过着农民工的日子,但操着中南海的心,多少也满足了我心底里追求伟大的那一丝欲望。慢慢地有朋友觉得听我吹牛对他的事业多少也有点帮助请我去当一当顾问,我也欣慰地看到,所有的读书与思考是不会白费的,即使不能治国安邦,用来挣钱谋生也不错嘛。如今我总算明白到,鄙人虽然才智平庸,但只要能够将自己的志趣与成长,责任与理想结合起来,既燃烧出自己光和热,又照亮和温暖了他人,这辈子便不算白过了。本人在草根网发布文章志在结交朋友,交流思想,所有文章只要不断章取义均可引用。联系邮箱:306012100@qq.com
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