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仗义执言 - 易宪容首页
2016年进入楼市资金,2017年会流向哪里?
2017-01-01
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    2016年上半年,在政府房地产市场信贷优惠政策刺激下,不仅造就了今年中国房地产市场前所未有的繁荣,比如2016年1-11月份国内商品房销售面积13.6亿平方米,同比增长24.3%;而全国商品房的销售总额1-11月份为10.2万亿元,同比增长37.5%,其中住宅销售额更是增长39.3%,而且国内各城市的房价纷纷上涨,一线城市及部分热点二线城市的房价更是疯狂上涨。

    而上半年中国房地产市场的繁荣完全是信贷过度增长的结果。从已经公布的数据可以看到,2016年1-11月银行贷款达10万亿元以上,而银行贷款绝大多数都流入房地产市场,比如11月人民币贷款增加7946亿元,其中住户部门贷款增加6796亿元,住户中长期贷款增加5692亿元,住户的中长期贷款占比达70%以上,这种情况今年也是常态,及差不多都流入房地产市场。当大量的涌入房地产市场,房价自然会推高,房地产泡沫自然也越吹越大。如果再放任自由,中国房地产市场及金融市场的危机随时都可能爆发。

    所以,面对今年以来国内住房的市场疯狂,中央政府不得在在9月30日之前给地方政府下了死命令,即凡是今年上半年房价疯狂上涨的城市都得出台房地产调控政策,都得让过高的房价遏制住。所以,930房地产调控立即在全国铺开。

    但是,930房地产调控的核心是“因城施策”,中央政府希望针对不同的市场采取不同的政策,以便达到房地产调控能够让市场平稳发展的目的。但是,地方政府则不是这样想,也不情愿通过房地产调控让繁荣的市场打压下来,但不希望这种调控影响当地的GDP增长。所以,930不少城市的房地产市场调控,除了一些城市因为调控政策让住房销售下降之外,对于多数城市来说,不仅没有让调控来稳定房价,反之让这些调控成了一种地方政府的饥饿营销。一些城市的房地产调控反其道而行之。

    中国房地产指数研究院的资料显示,11月21个主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%,其中一、二、三线城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。广州和深圳按月降幅超过30%,杭州和苏州降幅超过50%。但国家统计局的数据显示,全国70个大中城市中,10月份新建商品住宅价格指数按月下降的,只有成都和乌鲁木齐等6个城市,而继续上升的有54个,或10月份绝大多数城市的房价还上涨。而房地产协会发布的中国房价指数更是显示,全国有有42个城市房价按月上张超过了5%,天津、石家庄和武汉,房价单上涨都在7.8%以上。

    也就是说,930房地产调控,尽管声势浩大,波及全国,但这些房地产调控政策起到作用十分有限,有如前十几年来的房地产市场一样,房地产越是调控,房价上涨得越快。其根本原因就是930许多城市的房地产调控政策基本上没有涉及这轮房价上涨的原因(即信贷政策),只是采取更多的行政手段而不触及经济杠杆,地方政府也不情愿对繁荣的房地产市场进行调控。在这种情况下,作为一个以投机炒作为主导的房地产市场,所谓的房地产调控只能让投资者涌入,房价也会越调越高。

    因为,目前市场都在担心,这轮房地产的调控会不会如早几年那样由于对GDP增长影响而停止,所以,对于当前以投资为主导的住房市场来说,不少城市的住房销售量是突然急剧下降,但房价则仍然挺拔在高处不变化,甚至于很多人都在说,中国许多城市的房价只是会上涨而不会下跌。事实上,只要市场房价上涨的预期不改变,房价是不会下跌的。如果房价不下跌,要挤出房地产泡沫,要遏制资产泡沫是不可能的。

    但从2016年11月28日起,上海、天津、济南、广州等城市对房地产市场调控已经进一步加码。这些城市房地产调控突然加码,如停止短期住房按揭贷款、全面提高住房按揭贷款首付比例、改变住房持有认可规则、对住房按揭贷款审查全面从紧、按揭贷款利率上升等。

    比如,11月28日,上海市规定,自11月29日起,居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录的)的居民家庭申请商业性个人住房贷款,购买普通自住房的,首付款比例不得低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

    而这种首付比例大幅提高、住房按揭贷款通过全国联网的方式认房又认贷,及停止第三套住房贷款等规则,就是希望通过信贷杠杆阻止住房投机炒作再进入市场。因为,购买住房杠杆率降低到这样一个区位,完全可以阻止住房投资者再进入市场,及如此低的杠杆率,住房投资者也不敢再进入市场。

    还有,从最近中央政府已经对居民住房的70年产权续期的问题已经正在通过法律上给予明确。这不仅会解除当前社会上一些人对此问题争论及疑惑,也正是为房地产税征收作做准备(按经济上的逻辑房地产税本来是与70年产权无关的,但中央政府也在这方面进行准备)。房地产税的征收,最主要的是能够公平公正,能够通过这种税收制度来调节社会收入财富分配关系,对此,在房地产税没有出台还是不确定,但至少向市场表明,房地产税的征收已经快了。

    在下半年以来的几次中央政治局会议上,都把抑制资产泡沫作为重点,并指出当前金融风险存在的严重性。也就是说,2016年的930房地产调控政策之后,中央政府接二连三地要求地方政府出台更为严格的房地产调控政策。可以看到,这些房地产调控政策出台之后,尽管各城市的房价仍然会顶在天花板上不下降,但住房销售量已经出现了急剧下降。如果这种房地产调控政策持续在一年以上至2017年底,那么2017年的住房销售量至少会下降50%以上。住房销售量的下降,流入房地产市场的资金当然会减少,那么2016年流入房地产市场的资金又会流向哪里?

    现在假定2016年的银行贷款11万亿元,70%以居民贷款的方式进入房地产市场,那么其2016年通过个人流入房地产市场的信贷资金就可达到近8万亿元。如果住房贷款首付比重平均为30%,那么个人的首付款就可达到3.5万亿左右。如果2017年住房销售额下降50%,居民的银行住房贷款可能会减少4万亿,而这些资金只有贷款后才会产生流动性,没有贷款是不存在资金流出流进的问题,更不存在这些资金流向哪里的问题,只是总的贷款量减少的问题。至于相应的1.8万亿元左右的首付款,其中有自有资金,也有首付贷(P2P等市场融资),至于如何来划分比例,根本没有数据来分析。假定这些资金都是居民的自有资金,那么目前市场关注的就是这1.8万亿元左右的资金会流向哪里?这对于目前国内金融市场大致有20万亿左右的热钱(估算数)在市场快速流窜来说,这些资金对市场有一些意义,但意义不是太大,因为其量太小。这1.8万亿左右的资金会流向哪里不会是市场关注的问题,关注仍然是目前国内金融市场20万亿元资金的流向。这些钱流向哪里,哪里资产价格就会暴涨?投资者对此得密切关注。

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  • 应对迅速。但被监管人管道和操作细节,个人依然不是很清楚。
    2017/1/23 12:50:00
  • 信报报导,内地严防资金外逃,除了在今年初开始,严格执行内地居民购汇须详细申报用途,消息指出,有个别本港中资银行疑配合总行做法,包括遇上内地客户透过本港账户进行第三方支付时,罕有地详问其用途。

      其中一个个案是早前已在本港利用保费融资(Premium Financing)投保的私人银行内地客户,拟从中资银行转账至私人银行以缴付保险供款利息,惟超过两星期仍未完成,情况罕见。消息透露,部分过去积极转介高档客户往香港分支私人银行的内地银行,近期暂停跨境客户转介,避免不慎抵触内地严防资金外流的措施。
    2017/1/23 12:44:49
  • 传监管层正阻止银行转移人民币 汇出100元就要进口100元
    2017-01-23 08:29:40      FT中文网

      中国堵塞资本管制漏洞

      中国监管机构正在阻止银行将人民币转移出国,力求堵住中国严厉的新资本管制制度中仅存的几个漏洞之一。

      这一收紧之举是中国政府推动人民币国际化这一整体战略遭受的又一个挫折;在需要控制资本外流和人民币对美元贬值的背景下,人民币国际化已变成一个次要目标。

      了解本月出台的规则的多名人士称,上海各银行每允许客户向境外汇款100元人民币,就必须“进口”100元人民币,以确保人民币没有净流出。此前这些银行可以针对它们带回中国的每100元人民币,将160元人民币汇往境外。

      北京实行的措施力度更大,该市银行代表客户向境外汇款每80元人民币,就需要进口100元人民币,以确保首都呈现净流入局面。中国人民银行(PBoC)拒绝置评。

      中国监管机构近来一直担忧人民币对美元迅速贬值,他们已通过抛售外汇储备减缓了这一汇率走势。为了守护去年年底略高于3万亿美元的中国外汇储备,央行和国家外汇管理局(SAFE)实施了一系列资本管制。
    2017/1/23 12:41:43
  • 只怕要么是地产企业在海外要背水一战,或者国内有动作。
    据统计,2015年房地产公司全年发债金额超过9000亿元,是2014年的数十倍;2016年发行的人民币债券更是超过1万亿。
    这个量好象不大,平均才几亿美金一家。
    2017/1/20 16:37:51
  • 地产外借的利率是一向高于普通工业借贷的。但半年期还是推高了许多。
    2017/1/20 16:32:05
  • 半年借利率原来是2-3,变6了。
    还人民币兑美元都得哭死,那接着埋着什么大动作?!
    或者直接是玩转移了。不会有继发的汇兑回美元。
    2017/1/20 16:28:32
  • 粗略统计,春节前的一个多月内,仅仅在香港上市的十多家房企就通过海外市场融资超过35亿美元。而在去年11月份,在港上市房企宣布的美元债券融资只有5亿美元。
    调控政策变脸:房企国内融资渠道关闸
    房企急需加快海外美元债发行,与国内人民币融资渠道骤然收紧有关。
    2016年10月底,上交所、深交所分别发布了监管函,大幅加强了房地产企业发债的监管要求。
    居然集体推高了美元借款利率。如果都是被动的,我根本不信。
    2017/1/20 16:24:03
  • 16年の対外直接投資44%増 中国当局は資本流出を警戒
    中国商務省は16日、2016年の対外直接投資額(金融を除く)が1701億1千万ドル(約19兆4千億円)だったと発表した。過去最高額とした15年に比べ44・;1%増加した。中国政府は海外への資本流出を食い止めようと対外投資を行う企業への管理・;監督を強化している。
     対外投資の増加は、中国企業が国際競争力を高めようと海外企業の合併・;買収(M&A)を積極的に行ったことが主因。人民元の先安観から企業が外貨資産の購入を進めたことも一因とみられている。
     中国政府の監督強化に伴い、16年12月単月の対外直接投資額は急減、前年同月比39・;4%減の84億1千万ドルとなった。
     16年通年の対外直接投資のうち中国企業の海外M&Aは742件に上り、取引額は1072億ドル。(共同)
    2017/1/17 11:48:41
  • 建议编辑,帮忙清理下此楼下的垃圾贴,差不多7楼以上都是废话,14楼可以保存。
    2017/1/5 1:13:21
  • 好的,我看到你的过程了。
    2017/1/1 23:56:07
  • 你不是要“避人民币利率下走风险,纯换汇赚利差”吗?不是鼓励资本外逃是什么?外逃出去还光去炒房地产啊?还不是大量集中于美国股市?
    2017/1/1 23:38:46
  • 这是国内一波外投潮的解释。
    怎么推出到14楼的,请给过程,跳跃性太大。
    2017/1/1 23:31:15
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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