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房价环比不增长,地方官员是不是可卸责?
2016-12-31
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    中国的不少政府官员,讲话“艺术性”,或更清楚地说,玩文字游戏,不少人都是大内高手,玩得如火纯青,天衣无缝。

    比如说,最近中央一直要强调要让住房回归到居住功能,要挤出房地产泡沫,如果地方政府不能够做到这点,就要被问责。面对中央政府这个要求,今年一些房价疯狂上涨的热点城市,不仅对房地产调控政策加码了再加码,而且也纷纷出来表态,不能让2017年当地的房价再上涨。看上去地方政府对中央政府的要求还是较为重视,但实际上无论是一些城市对房地产调控再加码,还是对房价不涨表态。这些情况要不然成了一种房地产市场的饥饿营销(如济南房地产调控政策一出台,整个住房市场更是价涨量增),要不然是玩的是一种纯粹的文字游戏。

    比如,北京市的市长最近说,要精准发力,要坚决抑制投资投机行为,加大普通商品住房供给力度,确保明年房价环比不增长。对于这段话,看上去抑制房地产投机投资行为很坚决,使用的措施也很具体及很专业,要求也很高。但实际上,如果按照这样的一个逻辑,要抑制北京的房地产投机炒作行为,要挤出北京的房地产泡沫只能是天方夜谭。反之,这个逻辑明确地告诉市场,北京市的房价还要涨。

    可以说,对于一个以投资炒作为主导的市场来说,如果不能够用税收政策对住房投机与消费进行事前、事中及事后的全面界定,而还是混淆起来,除非房价下跌,投机炒作才会退出市场。如果房价不下跌或在上涨,要让住房投机炒作者退出市场是根本不可能的。而房价上涨时,由于投机炒作对上涨住房需求在理论上是无限大,住房供应量最大也等于零,根本不可能遏制房地产投机炒作及房价上涨。因为,增加的住房供应量永远无法满足投机炒作者对住房的无限需求。所以,在房价上涨时,增加住房供给既无法抑制住房投机炒作,更无法挤出房地产市场的泡沫。

    现在的问题是“确保明年房价环比不增长”,这种房价环比不增长是指房价上涨还是下跌?根据某人的解释,环比不增长可有两种含义:一是全年12个月,月月都不能涨;二是全年12个月可以有时涨、有时跌,但12个月平均值不能涨。“不管哪种含义,一年后北京房价低于当前基本定型,全市新房均价与实际二手房成交价皆如此。”也就是说,根据这种解释,北京市的房价至少在一年内低于或不高于当前的房价水平。

    对于这些言论,看上去会十分专业,一般大众看之后肯定会云里雾里。但其实也很简简单单,所谓的环比,就是这个月价格水平与上个月相比,而不是这个月的价格与去年这个月的价格相比(即同比)。所以,明年的房价环比不增长,核心的问题根本不是讲过去的房价涨得有多高,是如何疯狂上涨,而是讲从现在开始,在未来的一年里,每一个月房价上涨幅度只要小于上个月的涨幅就可以了。

    比如说,今年三季度北京市的房价上涨近30%,这几个月的房价平均上涨达10%左右。如果未来的12个月里,要保持房价环比不增长,假定今年12月份的房价上涨幅度也是10%,再假定未来12个月每个月房价涨幅减少或0.05%或0.1%,那么2017年12月份房价上涨为9.4%或8.8%,都可保持房价环比不增长。

    在这种情况下,尽管每个月房价涨幅有所减小,但房价还是在上涨。如果房价还是在上涨,而且还有如此高的涨幅,这不仅对挤出房地产泡沫是一句空话,对住房回归其本性也是一句空话,而且会吸引更多住房投机炒作者涌入房地产市场。或许会认为可让按揭贷款首付比重上升,杠杆率降低限制投资投机者进入,但在涨幅如此高的情况下其他方式的资金也会流入北京的房地产市场。可见,房价环比不增长,就是给市场一个清楚明确的信号,尽管未来一年北京市的房价上涨幅度会减小,但房价还是会上涨,只是房价涨幅小了一些而已。这也是北京从源头稳定市场房价上涨预期。

    还有,以北京市今年第三季度房价上涨幅度,如果按照“房价环比不增长”的逻辑,每个月的房价上涨幅度减少0.1%,北京市的房价也得上涨10年,只不过未来每一个月房价上涨幅度不断在减小而已。这时,北京的房价上涨到了天上也不会停止。如果北京市的住房价格一直是在这样速度上涨,那么住房投机炒作者岂能会退市场?他们岂能不会找到突破各种行政限购的方式?所以,房价环比不增长,问题的核心就是一方面要向中央政府表明北京市的房价没有上涨了,但实际上是在上涨,卸责;另一方面也向市场表明未来北京市的房价只会上涨而不会下跌,住房投机炒作赶快进入市场吧。

    11月份房地产数据出台之后,国家统计局某人的解释是玩得这样的文字游戏,现在地方政府也要玩这种文字游戏了。其实,核心的问题就是不愿意挤出房地产泡沫,不想让住房回归到它的本性。如果这样下去,中国房地产市场能够建立起长效机制吗?难!

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  • 似乎上层已经表态了,重庆一直以来是成功控制房价与大力发展实体经济的一面旗帜,在这个新年的节骨眼上,重庆那位亲民的黄市长被撤职了,同时重庆的房地产商们集体提议:要与全国接轨。他们要用建筑面积标价,而不是过去黄市长定下的规矩:用使用面积计价。这一事件虽然没有实质性的意义,但是象征意义已经相当于中央在房泡泡问题上表了态:死撑房泡泡。这样的结果在意料之内,我已经没什么好说的了。

    解释一下撤黄市长的象征意义:拔掉重庆这面旗帜,将来做到天下乌鸦一般黑,不给中国刚需和那些要求房价回归合理区间的人们任何一个现存的成功案例。
    2016/12/31 21:31:55
  • “房价上涨时,由于投机炒作对上涨住房需求在理论上是无限大,住房供应量最大也等于零,根本不可能遏制房地产投机炒作及房价上涨。”易宪容老师所言极是。中国的房地产市场早已不是商品市场而是投资(资本)市场了,因此商品市场“买跌不买涨”和增加供给可以降低价格的规律已经不适用作为资本市场的房地产市场,这个房地产资本市场的规律是“买涨不买跌”,完全像股票市场一样。
    2016/12/31 19:31:34
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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