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中国房地产是即将破裂的财富仓库
2014-06-15
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研究经济最关键是要找出影响经济变动的最核心因素,或者说经济运行中最短板的那一块在哪?要知道,影响经济波动的因素林林总总,从表面看似乎从哪一种因素解释都有道理。比如对于中国当前难题,一些学者认为需求不足,而另一些学者的观点是供应不足。这本身就是一对矛盾,但这并不妨碍双方振振有词的解释。

  因此,作者认为,由于经济问题(尤其是宏观经济)的不可实验性,任何经济理论除了逻辑推理严谨外,能否解释事实是最重要的一个评判标准。

  比如,在18世纪前的欧洲乃至整个世界,研究粮食或许就能基本解释清楚经济与社会变迁。因为当时世界各国的短板是粮食,即所谓“民以食为天”。但今天粮食供应充足,作物丰产与歉收对经济影响极微,由是,从粮食角度研究宏观经济基本无意义。

  现代宏观经济学从货币角度解读经济,但其最大软肋是无法解释众多重大、急迫的经济问题。既然如此,为何还一定要在货币理论中兜圈子?

  作者认为,从财富储存角度更能合乎逻辑地解释清楚各国经济到底出了什么问题,为何会发生经济危机。

  财富仓库理论

  虽然我们每个人的收入都是货币,但与货币收入相对应的是实物财富产出,否则货币收入就只是一堆废纸。但这些实物财富除了即期消费外,余下部分如何储存呢?

  在自然经济社会,这些财富储存在自家仓库。但自从有了货币以后,由于货币易于保存、携带、兑现等特点成为人们储存财富的首选,而货币系统就构成了社会财富仓库。这个社会大仓库不仅仅指单纯的货币,也包括通过货币金融系统连接起来的财富系统,如证券市场、期货市场、房地产市场等等。对于社会个体来说,只要这个仓库系统稳定,存钱就相当于储存财富。

  假如社会仓库容量是无限的,则全球经济将无限繁荣下去,因为每个企业生产出来的产品都能找到出路,企业不会存在裁员,整个社会不会存在失业。

  遗憾的是,社会仓库容量十分有限,一旦人们要储存的财富超过社会仓库容量,经济就不能顺畅地循环下去。资本主义历次经济危机与日本失去二十年、中国当前的经济困境的根源都与之相关。

  既然危机的根源是财富仓库容量不足(或者说储蓄过剩),那么化解危机的方法无非如下三种:

  第一种是通过危机摧毁部分生产能力。当产出下降后,人们用于储蓄的收入降低,社会仓库容量不足问题就得到了缓解。于是失业率开始明显下降,消费者收入提高,消费增加;企业家对未来又充满希望,投资大幅增加,社会产能大幅提升。当产出提升到一个新的高度后,社会仓库容量不足问题又重新出现,于是又一轮危机爆发。这种惨景是否似曾相识?不错,就是罗斯福新政之前历次资本主义经济危机的真实情景。

  第二种方法是增加消费减少储蓄。在社会财富仓库容量相对固定的情况下,化解仓库容量不足的办法是减少储蓄。要减少储蓄就必须增加消费,这就需要缩小贫富差距、提高社会福利,增加普通群众收入。这是否又一个似曾相识?没错,这就是罗斯福的主要内容,也是欧美资本主义国家的社会主义化。实行高税收高福利的北欧各国是当中的最典型代表。

  第三种方法是增加社会财富仓库容量。既然仓库容量不足,增加仓库就能化解危机。最常用的手段是国债、净出口与房地产市场。为什么国债、净出口与房地产能增加财富仓库?将这几种手段用到极致的是哪些国家?中国与日本!中日本两国走了几乎完全相同的扩张之路:刺激出口、房地产泡沫、债务扩张。

  国债与财富仓库:投资者购买政府发行的国债,政府的国债主要用于民众福利或政府投资支出,用于福利的国债通过民众的消费成为总消费的一部分,而用于政府投资的国债则成为社会总投资的一部分。这样一来过剩储蓄就转化成了消费或投资,而民众通过购买国债实现了财富储存。

  净出口与财富仓库:出口也是过剩储蓄的一个财富仓库,但必须是净出口,因为进口相当于别国的财富仓库。一国出口实物商品,拿回他国货币,就相当于将财富储存在该国的货币上,只要这些货币币值稳定,则所储存的财富就能保值。中国用大量实物商品换回4万亿美元,这些美元就成了中国的财富仓库。但法定货币并不稳定,因此这些储存在别人钞票上的财富早晚会大幅缩水,这也是中国政府担心的事。

  房地产与财富仓库:房地产是一个典型的财富仓库。

  对于民众来说持有黄金、货币、证券等金融资产都是储存财富,但对于整个社会来说这些并非财富仓库,因为这只是储存了货币收入,所对应的实物财富收入并没有被储存起来。房地产市场就不同,投资者购买商品房就会促进房产商增加投资,在这个过程中,与投资者货币收入所对应的实物财富收入通过房产商转化为商品房,这就相当于实物财富被储存在商品房上。

  为什么其他商品如电视机、汽车、大米等,不象房地产一样成为财富仓库?因为这些商品存在难保存、不易保值等缺陷,而房地产存在一定的资源稀缺性,且品质可以保持几十年不变的优点。

  但是房子本来是用来居住的,一旦被当作财富仓库就具有了投资属性,这时候房子的价格就得重新估算,房价就打开了上涨的空间。房价上涨吸引大批资金进入,人们发现一套50万的房子,两年后就能够升值到100万,投资房产远比做实业来钱快,于是更多的资金又被吸引进来。这只是中国的故事么?不是的,美国、日本、西班牙、爱尔兰……数不清的国家和地区都曾上演同样的故事。

  房地产泡沫对经济的推动力是巨大的。一方面是为过剩储蓄找到了出路,另一方面是财富效应带来消费与投资的大幅增长。房地产火爆的地区,GDP大幅增长,失业率显著下降,这些无疑是各国政府最乐于见到的。

  然而,从整个社会的角度房地产并不能储存财富,只能用来居住。房地产升值能给民众带来财富只是一个典型的合成谬误,即个人房子升值能给自己带来财富增加,但若全社会的房子都升值,则不会使每个人的财富都得到增加。因此,一旦泡沫破灭,投资者将发现房子的价格在急剧缩水,投资在房子上的钱不但没能实现预想中的财富增值,连本金都亏损不少。这时候个人就会减少消费,而房地产投资商也大幅减少投资。如此一来储蓄过剩程度将比泡沫形成前更严重,伴随房地产泡沫破裂的必将是经济严重衰退与失业率大幅上升。

  房地产泡沫——无奈的选择

  20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。从1986年到1989年,日本房价整整涨了两倍。日本当时为何要刺激经济?根源还是储蓄过剩。如果没有过剩储蓄,政府根本不会为经济增长操心。

  受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

  泡沫总会破灭。由于担心资产泡沫,日本政府开始收紧货币政策。从1989年3月到1990年8月,日本银行连续五次提高贴现率;1990年4月,日本大藏省开始就日本金融机构的房地产贷款进行总量控制。1992年起开征土地持有税,从根本上消除了房子作为财富储存仓库的作用。在如此背景下日本房地产市场泡沫破裂,房地产价格暴跌,到1993年,日本房地产市场全面崩溃,而日本经济也由高速增长陷入“失去的十年”。

  再来看看美国次贷危机。进入2000年后美国经济步入疲软状态,为刺激经济,2000-2004年美国连续25次降息,联邦基金利率由6.5%下降到1.0%。美国政府的意图是促进投资,进而带动消费。但实际上并没有达到美国政府的目的,却导致了房地产泡沫。出于对通货膨胀的担心,美联储2005年-2006年又先后17次加息,利率由1.0%提高到5.25%,造成2007年后大量次贷家庭违约,房地产泡沫破灭。美国陷入大萧条以来最严重经济危机。

  对于房地产泡沫破灭的影响,经济学家克鲁格曼写道:在上一个十年(2000~2010 年)的中期,美国经济的两大推动力是大规模的房屋建设和强大的消费能力。这两者反过来又受到不断上涨的高房价驱使,由此引发了一场建筑热潮和消费热潮。但是,房地产价格的上涨终究是基于不切实际期望的泡沫经济。当泡沫破灭时,建筑工程和消费都随之锐减。2006 年,在泡沫经济的顶峰时期,建筑者们破土动工,建造了180 万个住宅单元;2010 年,他们只建造了58.5 万个住宅单元。2006 年,美国的消费者购买了1650 万辆轿车和轻型货车;2010 年,他们只购买了1160 万辆。房产泡沫破灭后的约一年时间里,美国靠增加出口苦苦挣扎,但到了2007 年年底,美国再也坚持不住了,并且至今经济仍未真正复苏。

  凡房地产繁荣的国家,其GDP增长率、财政收入往往都很高,给人一种欣欣向荣的表面印象。理由很简单,房地产市场繁荣增加了财富仓库,能给过剩储蓄暂时找到出路,也促进了投资增长,经济当然表现抢眼。然而,这样的经济是建立在虚幻的泡沫基础上的,民众将财富(收入)投到房子上面,以为财富得到了保值、升值,但泡沫破灭后才猛然发现这不过是一个陷阱。同为“欧猪五国”的爱尔兰与西班牙都是由于房地产泡沫破灭导致债务危机,其背后的房地产泡沫演进路径都是相同的,那就是通过税收优惠与信贷支持,促使房价上涨,使房地产成为财富仓库,吸引更多资金进入。受到强劲的房地产市场增长驱动,1999至2007年,爱尔兰年均GDP增幅达到了10%,爱尔兰成为欧盟乃至世界经济增长最快的国家之一。

  西班牙2006年GDP增速为3.9%,为欧元区内主要国家的最快速度,2007年财政预算实现盈余。但房地产泡沫破灭后西班牙的财政赤字剧增,失业率与从2007年的8%飙升至2012年的25%。

  说了国外的泡沫,我们回过头来再看中国的房地产泡沫。对于中国是否房价过高虽然存在争议,但理性思考一下应该不难得出答案。有研究报告指出,中国目前的城市房价已经将工薪家庭远远抛出了商品房市场,像北京、上海这样的一线城市,只有月收入在3万-4万的家庭才可以负担当前的房价。中国地产巨头王石认为:“中国楼市存在泡沫,非常危险。如果破裂,将是一场灾难。”他举例称,上海的普通居民买房需要支付的房款可能是其收入的45倍以上。

  对于房地产泡沫之争,地产红人任志强的名言是“没有破灭的泡沫都不是泡沫”。但是,如果泡沫真的破灭,中国经济能承受得了么?这或许是中国房价泡沫还没有破灭的一个原因。

  从泡沫演化路径看,中国与日本十分相似,都是通过高储蓄、高投资维持经济高增长。到了投资无法完全容纳过多的储蓄的时候,就靠净出口来接纳过剩储蓄;当海外市场也饱和的时候,房地产就成为了新的财富仓库;等到房地产泡沫破灭,国债就承担了财富仓库的重任。

  日本的情况是,直到上世纪80年代中期,一直依靠出口来带动经济增长。但对日本来说,不幸的是上世纪80年代的发展情况注定了这种模式是不会长久的。外汇市场上日元升值使日本的出口产品变得更为昂贵。其他低成本亚洲生产商的崛起取代了日本,成为新的出口平台。

  贸易顺差减少后房地产成为日本的财富仓库,而房地产泡沫破灭之后,日本政府维持经济稳定的筹码就押在了国债上。此前日本财政一直盈余,而自此之后政府债务急剧膨胀,政府债务已达到GDP的240%,高估全球傍首。

  当时日本贸易顺差所占GDP的比重为4.5%,而中国最高曾达到8.8%(2007年)。此后中国贸易顺差显著下降,2011年占GDP的比重下降到2%。此时,吸纳过剩储蓄的重担就落到了房地产与政府投资身上。这就不难理解房价为何要暴涨、政府投资因何连年剧增。

  如今的中国,房地产已发展到难以为继的地步,在这种情况下政府对债务的依赖开始逐渐增加,尤其是地方债务的增加速度惊人。这是保增长的必然结果,政府不是不想减轻债务,但在稳增长的压力下只能两害相权取取轻。

  中国房价为何难调控?

  对中国房价泡沫的警示声不绝于耳,中国政府也对房价进行了多轮调控,但房价似乎不理会政府的警告,依然在涨个不断。是调控真的没效么?当然不会,任何政策都会对投资者产生影响,但调控政策只是影响投资者做决策的一部分因素,如果其他有利因素的影响超过调控政策,则房价依然会存在上涨动力。在中国恰恰具备众多有利房价上涨的因素,货币过量发行与地方经济对房地产的依赖是人所熟知的其中两点。人民币发行量持续多年大幅增长,目前已高达100万亿,民间对通货膨胀的预期十分强烈,这无疑会促使房价继续走高;而地方政府在保增长、保就业、以及财政收入方面严重仰赖房地产,使得各地都在尽力维持房价稳定。

  中国房价为何如此难调控?根本原因是房地产被当作了财富仓库。对普通百姓而言,房子是冲抵政府印钞的最好手段;而对中国政府来说,房地产是吸纳过剩储蓄的财富仓库。如果房地产崩盘,大量的过剩储蓄将无处可去,中国经将立刻陷入衰退。因此,中国政府并不是不想调控房价,而是既想调控房价,又不想让经济下滑,这本身就是一个两难问题。

  由此,在中国房地产市场上就形成了几个相互矛盾的影响因素。一方面出于对房价泡沫的担心、民众对高房价的痛恨,政府不能不控制房价过快上涨;另一方面,出于保增长的需要,又不能让房价泡沫破灭;与此同时,印钞机的快速转动又给房价上涨提供了源源不断的动力。在这样的系统里调控房价当然难上加难。回头看中国政府历年对房价的调控基本都遵循这一思路,既不断出台力压房价快速上涨,又一边给予资金支持。

  事实上,对房地产的依赖基本是世界通病,即使刚刚经历过房价泡沫破裂的韩国也不例外。由于对增长预期感到悲观,韩国新政府也在打房地产的主意。受到日元走弱等多种不利因素的影响,韩国经济增长不及预期,2013年经济增长率可能只有2.3%。目前,消费和投资已经陷入了结构性泥潭,出口也在原地踏步,而就业问题仍然没有丝毫好转。在这种情况下,2013年4月1日,韩国政府公布了以减免税等为主要内容的楼市振兴新政。这是继1997年爆发亚洲金融危机时韩国政府推出楼市振兴政策后最大力度的振兴,也是韩国政府历史上第一次出台包括“供给、税收、金融”在内的一揽子房地产政策,不仅明确宣布将暂停公共住宅建设,而且史上第一次对旧住宅也实施堪称破格的转让税减免。

  对于中国房地产市场来说,虽多年来房价越调越高,但真正要控房价非常容易,去掉其财富仓库属性即可。当不能投资房子获利后,房地产就会回归居住属性,这时候无论房价高低都不会成为问题。因此,抑制房地产泡沫的最佳手段是房产税,中国新政府应尽快推出房产税。

  大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场,用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用;用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税,通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。

  为了抑制房地产投机,德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”,“在德国没有炒房的概念。”按照规定,在德国购房后10年之内就出售的话,得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用,投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。

  为何中国房地产泡沫必破

  房地产被当作财富仓库,但不是真正的仓库,而是虚拟的,实质上就是一种泡沫,泡沫必破这是一条永恒的规律。

  另一方面稳增长对房地产的依赖也导致房地产泡沫必破。为何20年前不保房价,而今天地方政府要保房价?原因是20年前不需要房地产作为财富仓库,而今天需要。不过政府保房价的目的是为了卖地,而不是为了房价本身。如果不是为了卖地,政府才不管房价跌多少。或者说政府要保的是房地产这个财富仓库,因为失去了这个仓库,政府将举步维艰。但是,既想保房价又想多卖地这本身就是一个矛盾,如果不能多卖地,房地产作为财富仓库的作用就会失去,增长将保不住,到这时房价也将保不住;而土地供应越来越多,房子的供应量就越来越多,泡沫破裂也将不可避免。

  据《中国经济周刊》报道,2010年北京平均地价大概为8000元/平方米,北京国土面积为164.1亿平方米,两者相乘,可以得出当前北京土地总市值为130万亿元人民币。2010年美国GDP总量大概为14.5万亿美元,折合成人民币为95万亿元。理论上,北京土地总市值已经超过了美国的GDP总量。据此,“卖掉北京,就能买下美国?”成为媒体热炒的话题。

  历史总是惊人的相似。二战后三十几年的时间里,日本经济经历了一段高速发展期,其GDP增长率曾一度保持在两位数。巅峰时期的日本也曾经出现过诸如“卖掉日本皇宫可以买下美国加利福尼亚州”、“卖掉东京可以买下整个美国”的说法。结局是日本得到“失去的20年”。

  节选自《繁荣的真相》——第一本从财富储存角度思考经济危机的著作,中国经济出版社出版。

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  • 政府无地可卖时;
    房产没有市场时;
    国人手里储备的房产,持续没有用途和变现的渠道时;
    13亿中国人无粮食果腹时;
    房产持有者何以自处?
    政府何以存活?
    2014/6/15 22:02:40
  • 中央房价调控效果差的根源是中央利益和地方利益冲突的结果,也可以说是中国全局利益和局部利益冲突的结果。为什么会发生中央与地方的利益冲突呢?其根源于中央地方的分税制。中央对房价的调控是从全局着眼的,眼看问题越来越大,看在眼里,急在心里;但对地方来说,房地立几乎成了们的半条命,有些地方可说是命根子了,房地产是地方财税的主要来源,地方那些高污染企业、假冒伪劣企业,都是他们的财税主要来源,是他们政绩,是他们升迁的资本,因为中央也是问他们要效益的,不管白猫(正确方法)还是黑猫(坏的方法),逮住老鼠(赚到钱)的就是好猫。  
        要根本改变中央和地方经济政策相对抗(表现为对中央政策的扭曲执行,不执行,执行不到位等),就得将国税地税合并,统一由中央调控。
        计算机未普及以前,计划经济的时差太大,不灵敏的缺点,由于信息化和大型计算机及大数库的应用,完全可以改变计划经济时代的很多局限。所以信息化的今天 ,应该探索新式的信息化时代的计划经济,是对建国后前30年计划经济的扬弃可发展。以后的研究重点应该是信息化下的新式计划经济,发展重点也是新式计划经济模式。而不是继续在中国发展所谓的新、旧式自由资本主义经济模式,这种自由资本主义是肢解中国的利器,自由派经济学家是中国的敌人,他们在微观经济中的一些有用的方法却也是值得学习和借鉴的。
    2014/6/15 20:53:36
  • 中国经济的过半都是靠房地产拉动的,为什么政府会调高房地产,实质就是政府敛财,但是城镇化的趋势不会变的。四五线的城市房价还是有上涨的空间
    2014/6/15 11:35:57
  • 损害了绝大多数人利益的人为的“经济规律”,迟早要被埋葬。
    2014/6/15 10:28:25
  • 资产阶级必定是人类清算的最后一个剥削腐朽的寄生阶级。
    2014/6/15 10:19:29
  • 资本主义、资产阶级的物质主义,为了满足自身贪婪、腐朽的欲望,疯狂不择手段的敛财、利益廉价劳动力制造了大批供需失衡的物质,不仅制造了泡沫和垃圾,更为严重的是破坏了人们生存的自然环境。
    2014/6/15 10:15:53
  • ”让房子回归居住属性“这个是做不到的.也是有违市场经济原则地.谁能想象让股票去掉波动性只要它的分红属性?即便你用法令规定房地产不可升值不可投机.生活中总有人愿意出钱把房子换到二环以内.
    美日的房地产泡沫在于银行大量放贷支持.甚至一些人根本无力偿还贷款也能拿到贷款买下“自己的房子“.中国人买房子要先交三成首付.这就不一样了.基本上消除了金融风险.
    房产税行不通.过去讨论了很多.房产增值税已实行.综合政策导向是:居民可以保有多套房.只要不卖就不收税.这个政策对开发商也是有利的.
    2014/6/15 10:09:55
  • 刺激发展起来的与人们的正常需要脱节的东西,都将成为泡沫和垃圾。
    2014/6/15 10:04:00
  • 中国向资本主义学习的必然结果。
    2014/6/15 9:44:43
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


毕业于广西大学,宏观经济学者,高级工程师,著有《繁荣的真相》(中国经济出版社)、《谁来拯救世界经济》(中国发展出版社)等。长期从事经济分析研究,对宏观经济运行有深入独到见解,已有10多篇经济论文被中国权威经济论文库收藏。主要研究方向:宏观经济、收入分配、经济危机。


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