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仗义执言 - 易宪容首页
房地产真的得益于流动性过剩吗
2007-11-02
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  早些时候,股市大涨、楼市大涨,一个基本的理由就是流动性过剩、就是人民币升值。所以在许多场所,不少人都会说,房价为什么上涨这样快,股市为什么这样飚升,就在于这样的流动性没有地方流,只好进入楼市与股市了。

  但是,实际情况是这样吗?真是社会上人们的钱多了没有地方花才进入股市与楼市吗?特别是房地产市场,真的是民众手上的钱太多,只能进入房地产市场吗?其实,根本的情况并不是如此。

  很简单,如果说真的是民众的钱太多,而要把这样太多的钱进入房地产市场,那么,最近央行出台关于信贷管理的359号文件的政策对这些太多的钱进入房地产是没有多少影响。因为,居民钱太多,他们要如何来购买房子,购买多少套房子,只要个人不借银行的钱,央行的359号文件的信贷政策对他们是没有什么用。

  但是,359号文件一出来,无论是个人购买者,还是房地产开发商及商业银行都在采取各种各样的办法来解释这样的政策,来规避这样的政策。也就是说,其实这些进入房地产市场的投资民众,并非真的是自己钱太多,而是他们都得利用银行信贷进入房地产市场。可以说,一年来为什么国内房地产市场价格快速上涨?基本上是银行信贷支持的结果。所以,当银行信贷快速增长时,特别是当个人住房消费贷款快速增长时,国内房地产市场价格也在快速上涨。国内房地产市场价格快速上涨基本上银行信贷支持的结果。如果没有国内银行信贷支持,国内房地产市场价格要这样快上涨是不可能的。这也就是为什么房地产市场对央行的359号文件密切关注的原因所在。同时,这也说明了,目前国内房地产市场价格快速上涨并非是因为个人手上的钱太多没有投资渠道,而且是投资者在利用国内银行信贷成本低、市场准入便利,否则,就不会出现目前不少地方房地产炒得十分利害的情况。

  正因为,国内房地产的繁荣基本是是银行信贷支持的结果,因此银行信贷政策一收紧,房地产市场所面临的问题都会暴露出来。比如,今年以来央行8次调升存款准备金率,使这存款准备率达到13%的历史高点,冻结了流动性万亿以上;央行5次加息,再加上股市火爆导致居民储蓄“搬家”,一些银行开始感到捉襟见肘,“贷存比”甚至超过80%。特别是国内银行信贷快速增长过快,引起监管部门严密关注之后,央行的359号文件叫停了加按揭服务,一些商业银行资金面的紧张局面马上表现出来。

  由于一些商业银行的资金面紧张、贷款额度基本用完,从而使得一些商业银行发放房贷的确已明显收紧,进入门槛也提高不少。也就是说,上海及深圳部分银行无钱发放房贷的原因所在就在于央行信贷政策紧缩。对于这样情况出现,是不是央行对商业干预过多,是不是早几年基本上取消了信贷规模管理又回归。

  其实,这些理解是不正确的。一就是从目前国内商业信贷增长及利润增长来看,其信贷规模增长过快早就是不争的事实。比如今年前三季度银行信贷就达到3.36万亿,超过预定计划10%以上,还有一个季度,如果监管部门不对商业银行信贷规模作一定限制,过快的银行信贷增长肯定会导致国内经济投资过热,肯定会不利国内经济持续发展,因此,央行对商业银行信贷规模管理是它的基本职责,并不是什么过多干预问题;二是无论商业银行的商业化市场化程度有多高,但央行总是商业银行的最后贷款人。如果商业银行出现什么问题,最后总是要央行来帮助解救,所以央行对商业银行一定程度监管也是必然;三是在转轨经济下,中国商业银行完全市场化还得有一个过程,它们同样需要依靠政府政策来发展。如果说国内商业银行离开政府的政策,它们要得到目前这样发展是不可能的,因此,国内商业银行并非完全商业化,同样要承担社会的公共责任。

  因此,最近监管部门要求各商业银行信贷收紧,一些商业银行出现无钱可贷的局面应该是正常的,这是政府宏观政策所产生的结果。可以说,目前国内不少商业银行仅是以利润最大化作为其行为的准则,而且忘记自己的社会公共责任。这是不应该的。反之,相关的监管部门要制定规则对这些不良行为进行严厉处罚。

  比如说,359号文件关于第二套住房的理解,本来这是一个十分简单的问题。因为,按照法律,在婚姻存继期间,其财产是共有,没有哪一个家庭为了购买住房会把其共有财产分割处理。但是,我们一些商业银行见利忘义,而且连基本的法律常识不顾而要规避来把第二套住房以个人为单位。就是这样的一种解释,也就是看出我们国内一些商业银行见利忘义到了何种程度。不就是希望多争取一些贷款吗?不是就是希望多做一些所谓的“优质贷款”吗?但是,要知道这样做的结果是什么,不就是让一些人更便利地从银行获得一些贷款让房价炒高吗?不就是让其信贷员的业务规模更为扩张而业绩更好吗?但是炒高的房价牺牲的是整个社会的利益,最后房价出现周期性逆转,如果这些商业银行风险,其买单的是整个社会。

  对于这些问题,央行看到其实质所在,也在出台相关的政策来调整,但是决心还是不够果断,还是不能够采取严厉的方式来改变目前房地产市场信贷泛滥的局面。如果央行在这方面能够果断而为,严格执行359号文件,并对359号文件给出一个有利于房地产健康发展清晰解释,那么目前国内房地产市场的许多问题就能够慢慢化解。而最近上海深圳出现银行无钱可贷的现象也就是这些政策体现出效应所在。

  所以,上海及深圳一些商业银行房贷突然紧张,既说明了一些商业银行的流动性不足,也说明了监管机构看到问题所,希望通过信贷紧缩的方式来调整目前房地产市场信贷泛滥的问题。这才是保证国内房地产市场健康持续发展的根本所在。


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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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