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现在该不该买房?未来十年房价走势如何?
2020-10-15
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    现在是2020年10月中旬了,目前国内房价出现了分化,一手房价比较坚挺,二手房价有价无市,甚至部分城市出现了下跌。国内华中、华东、东北、西南等地方的二三线城市房价出现较大幅度调整。但是东南沿海地区,比如长三角、珠三角等地城市房价出现小幅上涨,特别是深圳房价领涨楼市。所以,给购房者带来困惑,现在究竟是该不该买房?未来十年国内房价走势会怎样?

    目前处于2020年的第四季度,我们并不建议大家买房,主要原因有以下几个:一个是,目前国内房价正处于2007年10月股市的6124点高位,中国房地产的总市值达到65万亿美元(相当于450万亿人民币),这要大于日本、美国、欧盟房地产市值的总和60万亿美元(420亿人民币)。国内房地产存在着较大的泡沫。向上空间受到房地产调控压制,而向下空间却已经打开。如果你是普通的百姓,买房总归不希望买在房价的最高位吧,所以,不希望大家进入楼市来做接盘侠。

    二个是,中国人的房地产杠杆已经用到了极致,很多人把一生的财富都压在房产上面。资料显示,中国家庭财富中有77%是房地产,而只有23%是金融资产,中国有3亿人是有房贷的。而在美国房地产占家庭财富的40%,其他60%是金融资产。显然,中国居民的杠杆已经用到了极限了,现在要降杠杆了。就像近期央行、住建部对房企融资也提出“三条红线”的要求,就是要把房企过高的杠杆率给调降下来。对于投机购房者,现在并不是买房的好时候。

    三个是,目前国际经济出现了大衰退,国内经济也在艰难复苏,经济结构要进行调整,内循环经济要启动,未来经济不确定性很强,如果不是铁饭碗,或者高收入,只是普通人家,我劝大家还是降低负债率更安全一些。过去很多人敢于高负债买房,主要是经济高增长,带来收入不断提升的预期,以及房产有赚钱效应。而现在收入高增长预期降低了,国内房价走势出现分化,买房闭着眼睛赚大钱的日子已经过去,所以,大家还是要谨慎购房。

    四个是,租金回报率和房价收入比,这两项指标都说明了,目前热点大城市房价连投资价格都没有。在上海市中心租一套二室一厅的房子,一年的租金在12万左右,而这样的二手房价普遍要达到7-800万元/套,这意味着房东把房子出租要58年以上才能收入投资,这样的投资回报率还不如存银行拿利息。再看房价收入比,上海普通家庭一年存个10万元就不错了,这7-800万元的房价,可能要70-80年才能买了起,房价实在与当地居民承受力相差太远。

    再看一下房价的走势,个人认为是房价将逐步回归居住属性,去投机化、去杠杆化,这才是真正住房不炒的十年。第一,央行告诉你未来房价往哪儿走,央行高层曾在《求是》杂志撰文,明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而央行原副行长吴晓灵更是直言,在泡沫中狂欢的日子已经不多了,要做好潮水退却后的准备。从目前看,三四线城市房价比较容易下跌,而一二线城市房价较抗跌,但房价一旦趋势形成,下跌只是时间早晚问题。

    第二,房价已经造成很多城市结婚率低,生育率低。事实上,我国90后人口有1.75亿人,要远小与70、80后人口,但是00后人口只有1.45亿,又比90后人口少得多。城市年轻人越来越少,购房需求越来低。更何况,现在很多家庭房产趋于饱和,90后、00后与前辈相比,他们多数人只要继承上辈传下来的房产,买房的需求大幅降低。

    第四,高房价会给国内社会带来的是高昂的运行成本,只有房价降下来,消费才能启动起来,企业用工成本、租赁成本才能降下来。更关键的是,未来十年,我国要进行产业结构升级,由中国制造向中国智造转型,还要发展先进的科学技术,要走在世界的科技最前沿,那只能把房地产去泡沫,把房地产里的资金引向实体经济。

    现在该不该买房?我们认为不该,房价涨了二十年,已经积聚了很大的泡沫,千万不要为高房价而买单。未来十年,国内房价会逐步回落至合理区间,与当地居民收入挂钩,真正做到房住不炒,这样不仅有利于房地产市场的发展,而且还有利于中国的实体经济发展,以及降低社会的运营成本。房价降了于国于民都会是好事情的。


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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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