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中国城市该如何发展(中)
2020-07-03
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    路房分离是滋生粗放用地、住行失衡等城市发展隐患的主要原因。为实现中华民族伟大复兴梦,城市建设格局必须加快实施由“路房分离”到“路房合一”的改革进程。

    路房合一建筑俗称过街楼。顾名思义:地面筑路,地上建房。也就是说,地面架空层兴建可供车辆通行的封闭型结构道路,建筑物横跨在道路上方。

    开发路房合一工艺,除有助于扩展土地单一化开发、人口低密度、建筑高密度和低容积率等城市发展瓶颈之外,还将闪现出以下几大新亮点:

    一、经济技术可行

    过街楼建筑历史悠久,其特征是:规模小、跨度短、楼层少(一般不超过三层)、应用面窄(古代多为城楼建筑)、单位造价高、实用度低以及噪音大、抗扬尘能力弱。

    到了今天,在土地资源供需矛盾日益突出和地价无序暴涨的高压下,深受高科技熏陶的过街楼因具有工艺成熟、创新元素活跃、宜居品位超群等优势,必将会成为城市建筑的新宠。其发展趋势是:绿色环保、规模大、间距宽、跨度长、楼层多、安全系数高以及抗噪音、扬尘能力强。除地面路和地上房之外,其地下空间还可同步开发包括综合管廊、地铁等在内的大型城市基础设施。

    过街楼的最大闪光点是单位造价低。由于土地费已摊销在道路项目中,路房合一空中建筑的开发成本将大幅度缩水,不仅能轻松助力城市建成区平均容积率提高至1.8,更能为促进房住不炒、房价恢复理性、楼市健康发展以及圆中低收入者宜居梦、提振经济作出特殊的贡献。

    例如在上海市,地处郊区边缘的居民住宅新区,尽管存在着交通不便、配套不完善等先天不足,但是房价均多已超过2万元/平方米。而植根于市中心金三角钻石地块的北外滩,目前正在拉开大手笔开发的新序幕。若能优化规划设计,适时推行路房合一新工艺,平均4000-5000元/平方米的造价,就可打造起质优、环境美和供需两旺的绿色庭院房,并能使困扰北外滩多年的房价高企、职住分离、人才吸附力趋弱、经济上行动力不足等发展难题迎刃而解。

    二、高效开发土地

    路房合一是构建节地型城市、优化土地资源配置的上佳方案和制胜利器。

    我国人均耕地面积不足世界平均水平的40%,大豆等战略性农产品还需要大量进口,粮食安全警钟必须长鸣。迄今为止,国内还未能真正出现将戈壁荒漠改造成绿色城市的成功先例,城市摊大饼所覆盖的也多是些优质高产农田,中国城市建成区面积总量始终位居世界前列。这个问题若处置不当,城市化进程越快,耕地资源总量衰减的后果就越严重,坚守18亿亩耕地红线将会成为确保国家长治久安和经济可持续发展的生死之战。

    据住建部《2018年城市建设统计年鉴》披露:该年全国城市建成区总面积为58455.7平方公里。

    至2035年,我国人口有可能增长至15亿,全国城市建成区人口占比若能达到70%,其总量为10.5亿人。

    如果中国城市能通过路房合一创新变革,将城市建成区平均人口密度提升至1.8万人/平方公里,那么无需再吞噬宝贵的农田资源,就可满足城市化发展的需要。城市有了高人气和一流的住行环境,将更有助于强力推动经济的繁荣崛起和社会的文明进步。

    三、确保生态质量

    路房合一催生着新型生态建筑的超常规发展。一旦立体别墅型庭院房层层叠起以及爬墙植物攀高登顶、空中花园奇葩争艳,各城市就会展现出一种绿色建筑高低错落有致、竞相争辉的新奇观,市民的宜居质量更能得到历史性提升。

    路房合一能助力城市蓝绿空间占比保持在50%的高水平线上,并可将道路、住宅等建筑以及广场堆场等公用设施的用地占比分别控制在25%、15%和10%范围之内,有效破解土地开发左支右绌、顾此失彼等难题,实现土地资源的优化配置以及城市生态环境的提质升级。

    四、促进职住平衡

    根据现有的建筑科技水平,在城市建成区,大间距、宽视野、高容积率和高采光率路房合一过街楼的面积可轻松达到100万平方米/平方公里,完全能满足1万人/平方公里的宜居以及相关配套设施的用房需求,这样就能使职住合一新机制落地到位,大大减少低效的单向交通流,增加中低收入者的休闲时间和宜居幸福感。

    五、彰显体制优势

    中国土地公有制是经济超常规发展的基石,一枝独秀的集中力量办大事举国体制更是活力无限。占尽天时地利人和优势的路房合一不仅能在中国城市顺利实施,更可创造出宜居畅行、生态壮美、经济上行的新红利。

    而在土地私有制国家,由于道路两边的土地大多为私有,城市政府即使有开发“路房合一”的雄心和魄力,然而因面临道路拓宽、改线、旧房拆迁、土地征收等无解难题的层层狙击,最终往往会碰得头破血流,或许这就是西方国家永远走不通的一条死胡同。

    为此,我们一定要珍惜和把握好自身拥有的独特发展优势,用中国智慧化解“城市土地资源供需矛盾”以及“房价无序攀高、中低收入者宜居难”等楼市危机,把我们的城市建设得更美更好。


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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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