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各大房企全力特价促销,楼市寒冬来了吗?
2019-11-05
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    近期,有媒体报道,龙头房企恒大率先降价。数据显示,恒大9月10054元/平方米的销售均价,较去年同期下降约450元/平方米,降幅4.3%。这是恒大过去三年来首度出现销售均价的掉头向下走势。除了恒大之外,还有碧桂园、潘石屹的SOHO中国等国内知名房企也都在降价促销的行列中。

    据悉,恒大等房企大佬们这次主动促销,采取了两种方式:一是全员售房。上至房企高管,下至普通员工,凡是本企业的员工,都要帮忙促销,每销售出去一套,则有重奖。二是降价抢跑量。赋予销售人员一定的调价权利,不求能赚多少,只要销量能上去,资金能回笼就可以了。而作为龙头房企的恒大这次能主动降房价在过去还是比较少见的。

    恒大等龙头房企降价有两大原因:一方面,房企业绩下滑已成定局,但也要在年底再努力冲刺一下。2019年上半年,恒大实现营业额2269.8亿元;净利润270.6亿元,2018年同期为530.26亿元;归属股东的净利为149.2亿元,去年11同期为308.05亿元。这样的销售业绩,不仅对不起龙头房企身份,恐怕今年的既定目标也难以完成。

    另一方面,各大房企降价促销,为了促进房产销量上涨,这样可以回笼资金。大型房企回笼资金既可以为房企的转型升级提供现金流。就是降低房地产业务在集团中的比重,摆脱对房地产的依赖,同时,大型房企又可以为后面收购中小型房企做准备。截止今年已经有4-500家房企关门,此时大型房企有了资金可以低价收购中小房企,以便获得中小房企手中大量的廉价土地。

    现在问题来了,各大房企在年底前全力特价促销,房地产市场的寒冬来了吗?对此,我们认为房地产市场的寒冬早已到来:首先,从去年下半年开始,房企们就准备转型升级,万科高喊“活下去”的口号,而去年下半年至少有18家知名房企改名“去房产化”。他们试图,尽可能的减少未来房地产业绩下滑,给企业带来的不良影响。

    国内龙头房企们并不是傻子,他们知道以后房地产生意不好做,要去投机化、去杠杆化,届时就要达到“房住不炒”的目标,房企的黄金时代已经过去,白银时代就要到来。各大房企纷纷转投娱乐、科技、造车等其他领域,因为他们比我们更先意识到高房价已经难以维系,要提前开始转型。

    再者,随着国内经济下行压力较大,今明两年,房地产市场开始降温已经在所难免,龙头房企们也深知,在国内经济持续向好时,抓紧机会扩张实力,而一旦经济出现周期性调整,房地产泡沫随时有可能被剌破,现在恰好是去除房地产库存,回笼资金的时候,若真到了房地产开始深度调整时,再想着抛售房产或者转型升级就为时太晚了。

    最后,今明两年是房企的洗牌之年,2019年已经有数百家中小房企关门歇业。这主要是中小房企在2015年-2016年经济形势一片大好时,举债扩张圈地建房,如今债务正在集中到期。一旦中小房企无法回笼资金,资金链就有断裂危险。届时,整个房地产行业的大洗牌就此开始,未来大部分中小房企或被大型房企兼并、收购。房地产市场进入调整周期没有悬念。

    年底龙头房企纷纷降价售房,既有快速回笼资金,完成企业转型的需要,又有准备大肆收购即将到闭的中小房企意图,因为目前房地产市场正在发生巨变,这既有房地产黄金时代已经过去,又有国内经济下行,房地产自身也面临调整周期,若再依赖于房地产业,那无疑是不会有任何出路。未来房地产将去投机化,会逐步降温,房价随着当地居民收入波动。

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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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