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现在买房合适吗?(下)
2008-10-01
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  主持人:现在对于很多人来说,买房也面临很多困惑,有些困惑是很多人。

  议事厅社会调查视频:《买房者的困惑》

  解说:他叫史宝明,大学毕业后就一直在北京打拼,如今已经有了稳定工作和较好待遇,但是他却因要买房而眉头不解,如今只能和朋友租房生活在北京。

  记者:你是从什么时候开始计划买房的?

  购房人史宝明:从去年开始吧,不买的原因主要是房价太不稳定了;其次我的收入平均每个月也就是4000元到5000元之间,假如一个月换2800元的话,假如我女朋友和我都在这里的话会更容易过些,假如我一个人的话压力会很大。

  解说:很多人都有像史先生一样的担忧,而关于北京的房价是否会顺应全国房价的走势而下跌,还是由于资源稀缺继续上涨,这些对于买房者来说确实是一大困惑。

  记者:房价在你的承受范围之内吗

  购房人史宝明:肯定不在啊,现在房价是一个虚高的状态。等房价降到我自己能够承受的范围之内的话,我就觉得可以出手了,假如它继续往下再跌的话,我也觉得没什么。

  主持人:  实际上住房决不是价格,毕竟住房是人人需要有的。我们现在看到政府在不断地推出,就是满足各个不同的收入阶层的人的住房的一个需求。可能带来的直接的一个问题就是如果我们想去买商品房的话,现在是不是一个好的时期,第二个问题就是对于限价房来说现在是不是一个好的选择。因为现在限价房非常抢手,很多人现在都去排队,而且看每一个摇号的场面都激动人心。大家对这样一个限价房的品种表现出足够的兴趣。大庆认为现在商品房怎么来判断?

  毛大庆:商品房,其实这个房子是你自己需要的话,你应该积极的去考虑。这是我从来的观点,我说房子我永远感觉很多人会感觉到就是明天会后悔今天。后天会后悔明天,这个后悔哪的呢?就是你迟迟的不能够对自己做出判断,如果自己需要的话,我还是说这句话。

  主持人:就是你的需求最终决定你的购买意愿。

  毛大庆:  我认为你如果真实的需求存在,我认为现在是一个可以考虑的时候。那么从这个毕竟从整个中国的经济,北京的经济我们是向好的。那么对自住购房者来说,降价的风险是极低的,是非常低的,那么炒房是另外一回事。

  主持人:当然了,如果你买房用来住的话,你也可以忽略一些价值短期的一些变动。

  毛大庆:所以人家老话说,住人的房子不怕跌,不住人的房子那房子怕跌,这是一个非常朴素的道理。

  主持人:就怕炒房子,而且就怕短期炒房子。

  毛大庆:其实炒房子我们都不同意,这个对城市没有好处。

  主持人:岑科,从上一集的时候岑科谈观点非常明确,你如果现在谈到商品房的话,是不是一个好的时期?我几乎能替你回答这个问题,还不行?

  岑科:我是这么看的,买房要理性,要以什么叫理性?就是你要以消费者而不是投机者的心态去买。以消费者的心态是什么?跌了你就应该买,但是每个人的情况不一样,所以你能接受的程度是不一样的。

  主持人:就是关键是跌多少买?

  岑科:这个我就说根据个人的情况,你不要想着捞底,谁想着买最低价那他是多半要倒霉的。

  主持人:就是你有支付能力,而且房价又可以(接受)。

  岑科:我刚才说我自己的观点是这一轮下降有可能少则10%,多则可能30%。但是这只是我自己的看法,作为消费者自己,你就设定一个目标,你认为降多少你能接受你就买,你不要说越降,我越不买,那是投机者,消费者就是越降你就得买。

  主持人:你有没有这样一个观点你劝大家不要买?

  岑科:我没有劝大家不买,我认为理性的消费者越降了你就得买,到了你可以承受的水平你就应该买。

  蔡鸿岩:首先他这个观点我不同意,越降就越得买,我恰恰认为越降你越应该谨慎。

  主持人:等一等?

  蔡鸿岩:不是等一等,你要专业的,客观的,认真的去分析降的这个楼这个开发商的情况是什么样?我们实际上在无论房地产的开发资金,无论它的质量监管,工程监管然后我们相对来说都是滞后的,都是有很多不足短处的,所以在越是降了,我认为可能会风险越大。

  主持人:降有降的道理。

  蔡鸿岩:降是大势的降,越是在降的时候买,我认为从投资来说,房产投资有一个这是经验性的规律,买房一定不要贪便宜。贪便宜一定是要吃亏上当,这是过往的所有的规律都告诉我们这么一个结果。而且你要是买房子真正投资,你买价格高的房子这个区域价格最贵的房子,它肯定风险是最小的。这是规律。全世界通行的规律,我从地产的专业给大家这么一个经验。

  毛大庆:我觉得至于你去等两限房,你还是去选择一个商品房,我觉得首先要看自己的需求。作为一个消费者你可能现在是20岁,30岁、40岁、50岁,那么你对你的家庭规划,跟你的买房是非常相关的。房子不可能像背个电脑似的满地跑,  我认为我们现在没有理由去告诉大家别买,起码我认为没有理由别买,尤其在今天这个市场的情况下,我认为看见好的物业,当然这个好的物业要判断开发商,判断物业管理,判断产品的品质产品的质量。前两天北京的开发商在开会,大家在谈在这样一个冬天开发商在干什么?开发商在研究品质创新。在研究产品的不断地突破。我觉得这是好事情。那么好产品会在压力大的市场下出现,这也是一个客观的事实。那出现了以后我认为在有一定的好的价格支撑下,该买的就得买。因为对于北京的房价在我这个理论的支撑下我认为大的下降我认为您还是别等,您还是有信心现在就投入,但是我认为你不要带着这种投机的心理。

  议事厅社会调查:《房市是否稳定?》

  解说:楼市是否稳定对很多买房人来说是一个重要的参考因素,很多人怕买房后房价会继续下跌,房子在手里会贬值,而跌跌涨涨又是产品在市场中的表现。记者随机采访了下市民,大家又是如何看待的呢?

  市民1:我觉得好的地点没感觉房价有什么大的变化。

  市民2:我觉得不需要。因为他们先期挣的不少,应该没有那么大的严重情况出现。

  市民3:房子也让市场去决定啊。

  市民4:我觉得还是让市场自己做决定比较好的,因为国际上的趋势都是自由经济。

  市民5:我觉得在过去这么多年里头他们已经赚足了他们所需要的东西,即便是跌一点,利润可能下降点,但他还是要赚钱的。

  主持人:大家对于现在房价的走势也是非常关心,尤其是从美国传来的消息,更让大家对于现在美国的次贷有一个新的认识。同时在市场经济的经济之下,政府应该对房地产一个市场处于一个什么样的态度也有一个新的认识。

  权忠光:确实是这个我们现在的房地产现在面临着一个比较重要的一个关口。

  主持人:您是说冬天吗?

  权忠光:很多人说是冬天,我也同意是在全国普遍下跌情况下,不同区域,不同城市有不同的特征。我刚才说了北京是抗跌能力最强的城市,但是不意味着近期内不下降,但是这个现象如果长期下去,就会可能引发一系列的问题。消费者总是在持币观望,因为他总是希望降,因为他就像股市一样不知道什么时候是底。如果交易不活跃的话就引发地产商的冬天真正的来了。

  主持人:前所未有的冬天。

  权忠光:那么地产商真的冬天来了,那么银行这个就出现金融的安全问题了。同时呢不管是这个开发商和银行之间的安全同时也涉及大我们普通的消费者。因为消费者很多是按揭买的,如果产品价格下降到一定程度,他的这个收益水平和这个支付能力已经和他的价格偏离的时候,就会出现断供现象。信用就会出现问题,所以我们现在觉得维稳是一个基本的前提。

  主持人:就是调控可能是一个需要有一个度。岑科怎么看这个事情。

  岑科:我认为如果在目前北京或者是中国楼市下调不是出问题是在解决问题。它是市场的自我调节是市场把自己从不健康的状态调到健康的状态。

  毛大庆:但是我觉得现在有关部门应该做什么呢?有两件事是要做的。就是要对现在房地产的走势,就是舆论引导是要告诉市场,告诉老百姓一个比较全面的信息,我觉得是一个准确的信息。第二个我觉得是要尽快对房地产的金融市场要尽快打开一些除银行以外的其他的一些品种和渠道。

  主持人:这样才能降低风险,让市场更稳定。

  蔡鸿岩:我们现在看到包括很多城市最近都在接二连三出台一些包括财政补贴方式来刺激购买,刺激住房的这种需求。我觉得这些手段我想会有很多城市越来越多去使用它。

  主持人:你会把这个看成是市场自身的调整还是一个有关部门的?

  蔡鸿岩:我刚才说这里头可能会有一些市场自身的调整,包括政府的适度的干预。还有一个我再补充一个观点,就是前两天我有一个朋友找我,他们是一个上市公司,跟我说他们现在公司的一个策略,就是在上海、北京、天津包括广州这几个大的城市继续加大项目的投资。希望我们能够提供一些地产的项目包括一些项目可能做不下去他要抄底,抄项目的底。这个我举这个例子说明什么?说明这些大的投资商在区域的选择上,他认为这些城市没有(风险),投资第一原则是投资的风险原则,不要有风险,利益是第二个考虑的。

  主持人:他认为这个地方没有风险?

  蔡鸿岩:他认为这些城市是没有风险,所以以后在我们经过这一轮的洗牌之后会看到城市的不同的房产市场格局会呈现一个多元化的情况,会有不同的情况出现,而不是像之前似的,所有的城市全部暴涨,这个情况绝对是不对的。

  岑科:我们强调一点,就是房地产上量是最重要的。因为所有的就是我的判断可能是这个量的缩的很厉害。就是后面的这个购买量跟不上来。

  毛大庆:但是这个量的缩不是市场所导致的。

  岑科:你的意思是说一种观望?

  权忠光:其实刚才他说了这个事要上去是不难的,就是政府。

  岑科:把资金一解开。可是你知道为什么政府要把这个口扎起来,他肯定已经发现了里面有很大的,银行的放贷量过大以后,他有很大的风险的。

  毛大庆:这就是刚才我讲的问题,其实你要是光靠银行搞房地产这个事是没有出路的但是为什么人大迟迟不能解决其他房地产金融产品的问题。

  岑科:包括刚才他们提到就是如果说这个市场调整会引起一些资金链的断裂,甚至是一些坏账的发生,断供之类的,这个我告诉你在调整之中是正常的,你如果没有任何痛苦的调整那是不可能的,正是因为你以前那些贷不应该放出去,为什么美国次贷那么厉害?就是很多不够贷款条件的人都给他贷款,那最后当然是还不起,那断供是很正常的。

  毛大庆:如果要是靠银行的贷款去投房地产,在任何一个系统内都是很危险的,所以必须用其他的金融产品来支撑房地产,我认为这是必由之路。长眼睛的钱是金融产品。金融产品是逐利的,逐利的人背后一定是经济学者在分析。

  主持人:我们如果说今后去关注北京的房价应该关注什么?

  岑科:看房价关注量。在消费决策上理性消费,要以消费者的心态不要以投机者的心态去购房。

  主持人:买房是为了住,买房是为了用。

  岑科:对。

  主持人:权委员?

  权忠光:我也是特关注量,这个量能的变化是决定这个走势的一个很重要的依据。

  主持人:一定要看量。

  权忠光:所以我到希望能够把这个量能通过各种方式活跃起来。

  主持人:这个时候打开电视看以为是股评节目呢,一样是量。就是在放量之前现在什么都说明不了。

  毛大庆:我觉得可能要关注供应要更好的关注北京的产品,这个供应也包括了产品,供应还包括了供应的量和供应的分布。这是很重要的。

  主持人:你能说的更明确一点吗?

  毛大庆:其实我现在看北京未来这个房地产到底是涨降还是怎么发展?其实是跟北京整个的城市规划很有关系的。那么如果我们对未来北京的城市发展觉得这个城市的有效空间是很有限的话,那我认为房地产的财产价值是会有一非常好的预期的。

  主持人:当做资源来看。

  毛大庆:当做资源,就像北京你说什么最贵  我有理由认为北京的房子将来是一个资源里边的非常重要的抢手的资源。如果当资源来看的时候,资源的一个供应。

  蔡鸿岩:货品的一个量化。

  毛大庆:为什么要讲供应。当一个事情成为资源的时候,这个东西的供应就很重要。

  蔡鸿岩:我觉得更多是要关注市场的动态信息,我认为这个市场的向回拐的拐点可能是会在一夜之间出现。

  主持人:向上的拐点是一夜之间就有可能会出现?

  蔡鸿岩:有可能,因为我们现在看到大量的事实就是现在大量人是持币待购,他不是不想买房子,像现在想踩最低点去,如果说在政策导向上,政府不去控制的话,如果你要是顺其自然的话,可能某一项重要的因素就导致,你没有一个预留的手段,这种报复性的反弹可能对于行业,对于经济来说就是一个不利的。

  主持人:那最后咱们把大家的观点统一一块,第一你去买房的时候你是需要从一个消费者的角度出发,第二你是时刻关注一个量能的变化,甚至是一夜之间的量能的变化。从大的角度还可以看一看,说房子是不是所有资源的一个物化的结果。好,我们一块来关注北京的房价,不光是关注我们自己的生活起居的问题,同时也跟所有的经济问题,跟这个城市的发展都密切相关,那么感谢大家收看我们今天的《北京议事厅》,跟四位聊的非常愉快,谢谢四位,也谢谢大家,下周同一时间再见。感谢。


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草根简介


1975年出生于贵州,1996年毕业于中央民族大学经济系。2002年~2003年写作出版《当代中国经济学家学术评传:茅于轼》;2005年与茅于轼先生共同编写出版《大家的经济学》。

我的偶像叫凯恩斯。他用一本书挽救了资本主义;在证券投资中赚过50万英镑;还娶了世界上最出色的芭蕾舞演员为妻。QQ:80351540 MSN:ckck075@hotmail.com


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