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推进城市更新不可一刀切
2018-09-15
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    随着中国的快速发展,产生了许多亟待解决的城市问题,面对着新一轮的城市更新。

    城市发展到今天,内部形成了各自不同的功能分区,只有对各个分区的内部价值类型有一个清楚的认识,才能够做到“一区一策”,根据区域特点制定相应的更新策略,从而在社会效益和经济效益之间寻求到更好的平衡点。

    城市中心区:空间重构

    城市中心承载着城市功能与活动的主要部分,拥有核心区位与交通枢纽优势。由于拆迁成本较高,城市中心改造需要边际利润更高的商业项目,但也要注意改造区域内的功能调节,尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求,满足经济能力不同的功能需要,可以选择高端商业、步行系统等。城市中心改造应分阶段分地域逐步改造,在保护历史建筑与景观风貌的前提下,尽可能地利用商业以及公共空间,挖掘商业及后期住宅利润。

    历史文化区:挖掘特色

    城市古建筑真实地记录了城市的发展和演进,是城市不可再生的宝贵资源,也是城市底蕴和魅力所在,更是城市竞争优势的关键因素之一。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建,反而会损害开发商的长期利润,甚至降低该地吸引力及商业竞争力。因此历史文化区更应采用修旧如旧模式,尽可能保留历史风貌。

    混合居住区:成片改造

    混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型,道路狭窄、建筑密集,区域内人口购买层次低,无力承担改善居住置业的成本。改造要求必须对道路进行拓宽或翻修,增设公共配套设施,但由于多数地块市场运作升值空间小,改造后期回收利润较少,改造费用将大大增加。这类居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块,通常与区位条件较好的地块捆绑推出,成片改造,需要统筹操作,迎合政府统一规划。

    城市边缘区:差异开发

    城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居,城中村即是其中典型。城中村落在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面,与现代城市的要求相距甚远。2017年8月,国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,明确了将集体建设用地与租赁相结合,方案赋予了村集体组织更大的自主权,能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量,特别是一线城市的城郊区域,大量存量集体建设用地获得了盘活机会。同时,部分城市在租赁政策中均提出要规范发展现代城中村租赁业务。未来,城市边缘区结合发展住房租赁市场的需要,将原本“破、乱、旧”的建筑形态改造成符合市场化租赁需求的,具有城乡融合特征的建筑形态和内部使用功能,本质上也是一种城市更新模式。

    工业聚集区:土地变性

    一线城市在经过数十年的经济发展后,产业结构持续升级,第三产业占比早已超过60%,金融业、互联网等已成主导产业,早先建成的各类存量物业,有相当一部分体量与城市产业结构不相匹配,政府在控制增量的同时更应该去思考非住宅物业资源的有效盘活。另外,北上深目前仍保留了大量工业用地,存量工业用地的占比远远高于国外城市,这显然不符合大城市未来的产业结构需要,无论是由政府主导还是由土地拥有者主导,盘活现有存量工业用地均可缓解供地紧张问题。


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  • 先把县级开发区取消掉吧,这才是泡沫。
    2018/9/15 10:23:55
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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