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棚户区改造期盼创新元素
2017-05-26
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    李克强总理5月24日主持召开国务院常务会议,听取棚户区改造工作汇报,确定后三年棚改目标任务。

    棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程,是推动新型城镇化的主要举措。近年来棚改工作取得显着成绩,过去8年已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”,既改善了民生,也带动了有效投资消费和去库存。

    会议确定:实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,加大中央财政补助和金融、用地等支持,以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

    我国人多地少,城镇化进展神速,房地产一度成为城市经济前行的主引擎。然而,一枝独秀的房地产在迅猛发展的同时,也给中国经济带来了后劲乏力、制造业萎缩等负面效应。

    整个楼市供给与需求严重失衡,土地竞拍与地方财政藕不断丝相连,中低收入者望房兴叹与住宅空置率居高不下相互并存,限购限贷与去除库存轮番博弈,房价涨跌无序与金融危机隐患如影随形,投资刺激与泡沫膨胀携手共舞,房地产已成为国内市场运作风险最高、结构调整难度最大的产业。

    房地产是各级政府为民谋福祉的市场,不是少数投机者巧取豪夺的赌场。由于地段好、土地收益率高的棚户区和城中村前几年已开发殆尽,剩下的多是棚改的难啃“硬骨头”。如果国内城市继续按照以往“路房分离”和“货币化安置”的老模式运作,棚户区改造必将面临开发成本愈来愈高、拆迁安置愈来愈难、资金缺口愈来愈大、建设周期愈来愈长等困境。棚改的活力在于创新,百姓的宜居、房地产的可持续发展,取决于科学可行的顶层设计。因此,必须转变思路,注入创新元素,实施“路房合一”和“公租房安置”新政,才能高质量、高效益完成棚改历史重任。

    一、路房合一。

    世界各国城市土地均沿袭单一化开发模式,城市始终保持着一种平面密、立面乱的空间形态特征。路房合一是传统路房分离建筑格局的升级版,也是中国城市发展的必然趋势。

    路房合一深度发掘了城市土地的复合开发潜力,将道路建设和建筑物底层架空施工工艺融为一体,把50%的住宅楼兴建在城市道路的上方,并形成“地面筑路行车、地上建楼住人、地下兴建综合管廊”等一地多用的建筑新模式,从而为饱受土地资源紧缺困扰的城市注入了新的发展动能,开辟了一条无需增加土地供应量以及可全额省去土地费支出的住宅开发捷径,是平抑地价房价和稳定国计民生,消除金融危机隐患以及医治房地产市场泡沫泛起、中低收入者宜居难等经济创伤的最佳药方。

    路房合一将促使城市走紧凑型和低密度、高容积率发展新路,并展现出一种路房同辉的雄姿,使城市充满生机和前行动力。

    城市政府通过国有资产的规范经营,将构筑一条稳定的财政收入新渠道,有助于摒弃土地财政拐杖和稳定房地产市场。城市政府一旦掌控了大量优质房产资源,就有实力和有能力像调控粮食、原油价格一样,得心应手地调控房地产市场。

    二、公租房租赁。

    货币化安置有很多优越之处。但是也暴露出争抢建房资金、助推房价上涨、加大贫富差距等弊端。例如:

    2014年国内土地出让收入42940亿元,其中,货币化安置等成本性支出高达33952亿元。近八成土地出让收入跑偏于征地及拆迁户补偿环节,必然会使棚改建设费用捉襟见肘以及城市财政长期处于紧运行状态。

    值得一提的是,货币化安置不仅助推了拆迁安置费以及房价的水涨船高,还可能会引发新的不安定因素。北京市旧城区人均安置费早已突破了150万元,一方面远远超出了棚改的资金承受能力;另一方面大量安置费还无端流失于非住房消费渠道,棚改户因动迁一夜暴富和无节制挥霍钱财,最终上演盛极而衰、快速返贫的悲剧,在国内城市也屡有发生。

    为确保社会的公平,无土地费支出的过街住宅楼应该以租赁形式,安置棚户区和城中村拆迁户以及接纳符合条件的市民入住。各城市要全方位发挥过街租赁房独特的宜居优势,门槛要低,运作要规范,住宅环境和配套要有竞争力,租赁期限要稳定和亲民,让市民住得起,住的放心、舒心和满意。这样就能以较低成本(全装修过街楼住宅建安成本约3500元/m2)、强大的资金实力和建筑产能,使大批优质、低价、优环境的过街楼住宅拔地而起。

    “宜居”是城市人民的幸福之梦,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,是奔小康的重大决胜战果。留给我们的破解城市宜居难题和清除楼市泡沫的时间并不宽裕,中国城市需要努力和加油!

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  • “宜居”是城市人民的幸福之梦,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,是奔小康的重大决胜战果。留给我们的破解城市宜居难题和清除楼市泡沫的时间并不宽裕,中国城市需要努力和加油!

    没有负责人的领导班子落实难。
    2017/5/27 0:08:02
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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