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创新是实现城市宜居幸福梦的动力源
2020-08-21
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    宜居是亿万人民共同期盼的幸福梦。

    由于城乡差别尚未消失,目前能最先分享到宜居梦的依然是城市人。

    随着改革的不断深化、经济的快速发展、综合国力的持续增强以及人民生活质量的稳步提升,宜居的要求和完美度也在与时俱进。其定义是:

    住宅布局合理、宽敞通透、智能环保、舒适怡人、配套齐全、职住平衡、邻里情深、易行易购、质优价宜。

    尽管中国城市高奏宜居凯旋曲的胜利曙光正在显现,然而无情的现实却是,房价高企仍是阻挡宜居潮流滚滚向前的最顽固堡垒。北京、上海等一线城市闹市中心的住宅单价多在10万元/平方米以上,边缘郊区低配套的“睡城”也很难寻觅到售价低于2万元/平方米的商品房。放眼全国,在房地产信托一枝独秀的大环境下,连一些经济相对落后的小县城,新楼盘起板价也大多超越了1万元/平方米的高价线。

    按照正常的市场化运作模式,住宅作为一种有一定使用年限的商品,其价格本应是价值的一种货币表现。

    根据国际惯例或通行的说法,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

    一些发达国家的大都市因尖端人才和高收入者聚集,房价收入比相对显得较高。其中,巴黎21.4,伦敦15.6,东京14.7,纽约10.5,洛杉矶7.5……;当然也有居于甚至是低于合理区间的,例如芝加哥3.8,休斯顿2.1等。

    我国各大城市房价收入比多处于高位状态,如香港46.3,深圳43.5,北京41.7,上海36.1,广州34.1……;重庆相对较低,为13.3。

    由于土地资源供不应求和创新思维滞后,导致全国各地普遍出现了城市外延式扩张、土地高强度开发和低效益使用的新偏差。住宅折旧、使用寿命等参数指标被打入冷宫,价值规律四处受贬;加之炒房阴魂不散,致使房价水分剧增、泡沫四起。

    例如,上海闹市中心地区90年代末出售的4000-5000元/平方米的商品房,虽经历了20年的时间磨损,未加一块砖瓦和未添一根钢筋,但如今其身价却凭空飙涨了20倍。

    目前,尽管住宅涨势已逐渐趋缓,但依然是社会公认的最稳健和最靠谱的投资产品。如果这种“干实业钻科研不如搞投机炒房子、拼搏奉献大半生不如撞运拆迁高补偿、劳动致富不如一夜暴富”的浮躁之风继续蔓延盛行,最终必然会严重影响和阻碍实现中华强国梦的历史进程。

    中国城市房价高企、楼市风险暗伏以及中低收入者宜居难等严酷事实表明:土地高价竞拍、土地开发高消费、建筑低容积率和建成区人口低密度的发展模式已经走到了尽头。如果各城市不能顺利攻克高房价堡垒,我们以往为宜居梦所作出的艰辛努力,就会全功尽弃。

    唯一的出路就是改革和创新。

    中国月收入1000元人群高达6亿。新型城镇化建设,重点就是推进人口的城镇化。城市住宅既要保持高品质、优环境和舒适宜居,更应该在价格上坚持微利原则和凸显特有的亲民优势。

    平心而论,二十多年来,国内各城市住宅的建安成本并不贪婪。更令人振奋的是,日新月异的现代科技,至今仍在不断拓展着住宅建安成本的降价新空间。因此,只要优化设计和施工流程,科学管理和严把增收节支关,2000元/平方米的毛坯房以及4000元/平方米的全装修绿色智能化庭院房,其质量和品位,就能经得起市场、消费者和时间的检验。

    创新是实现城市宜居幸福梦的动力源。只有坚定走路房合一、建筑物底层架空等土地内涵式开发新路,才能有效控制房价和确保房地产市场的有序健康发展。

    一是拉动优质内需,落实购租并举的住宅开发新政。

    开发路房合一新工艺,利用城市道路上部空间打造无需土地费支出的新型过街楼建筑,既是拉动优质内需、促进经济内循环的新引擎,更是点燃广大创业者和工薪族租房激情、高质量实现1万人/平方公里宜居目标的致胜举措。

    过街住宅楼公租房运行模式操作简便,有能力在较短的短时间内撑起“购租并举”新政的半边天。凡是中低收入者,只要其城市准入手续合法合规,就可就近申报和拎包入住。

    二是稳定房价,遏制炒房行为。

    过街楼绿色庭院式住宅由地方政府主导开发,其房租收入比低于30%。政府掌控着这一优质国有资产,一方面可与道路两边新型底层架空商品房展开错位竞争,满足住宅市场不同梯度的消费需求;另一方面,能像调控粮价、原油价那样,有效遏制炒房行为。当然,随着住宅涨价动能的渐次衰竭,如何防控房价大跌,必须同时纳入主管部门的预警体系。各城市要用十至二十年的时间,一手抓经济发展和稳步提升劳动者收入、一手抓房价调控和楼市和谐发展,逐步将房价恢复到与其价值相匹配的水平线上来。

    三是提升城市容积率、人口密度、繁华度和综合竞争力。

    开发路房合一工程,有助于将城市容积率提高至2以上,建成区人口密度保持在1-2.5万/平方公里的高水平线上,更有助于聚集人气、吸引人才、提升城市繁华度和综合竞争力。

    四是实现市民、地方政府、投资者和住房开发者的共赢。

    市民通过勤奋工作,获得应有的劳动收入,享受宜居、宜业和幸福和谐的家庭生活。

    地方政府逐步甩去土地财政的拐杖,通过规范管理和运行,获得稳定的国有资产有偿经营收入。

    路房合一需要大量前期开发资金,将为广大投资者和社会闲散资金开辟一条新的保值增值通道。

    住宅建筑的开发者和建设者能在合约款规范拨付、施工利润有保障的良好经营环境下,为创建优质宜居工程和实现城市宜居梦,奉献自己的智慧和才华。


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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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