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上海打造6000元/平方米宜居房万众期待
2019-11-15
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    我国房地产经历了一个超常规的发展期,尽管成绩显著,市民宜居质量和环境均得到了历史性提升,然而也出现了房价高企、宜居两极分化、楼市风险暗伏等发展新瓶颈。

    制约房地产健康可持续发展的主要因素是:

    一、土地资源不足

    土地是城市发展的重要支撑。中国人多地少,坚守18亿亩耕地红线任重道远。城市开发从不涉足沙漠、戈壁等无人区,侵吞的却多是不可再生的耕地资源。物以稀为贵,城市土地资源长期供不应求,势必会助推地价的快速上扬。

    土地价格与住宅造价、城市商务成本、企业经营成本、通货膨胀以及百姓生活质量息息相关。一旦地价和房价的上涨速度,远远超出市民的收入增速,城市宜居梦就会变得坎坷和一波三折。

    二、生态压力加大

    城市开发,离不开修路、建房、办实业。中国(上海)自由贸易试验区临港新片区要想全方位发挥聚集优势,实现科技进步、经济振兴、市场繁荣、民富物丰、增强综合竞争力等新目标,就必须要适度追求建成区的高容积率和高人口密度。

    不过,若是高楼林立、道路密布、人挤屋、车堵路以及水泥森林、柏油马路肆意挤占蓝绿的空间,就必然会造成城市生态质量下降、住行环境恶化,反过来又会影响城市的可持续良性发展、削弱城市的竞争力和创新力。

    三、政策追尾实践

    改革是一项前无古人的伟大事业,在前行进程中客观存在着管理滞后于改革、政策追尾于创新求变实践等不足。

    例如:目前各地实施的各种平抑房价、打击炒房行为等政策调控,目的是建立“房住不炒”的市场新秩序,引导各类炒房资金有序转移至新的投资领域。

    与其同时,各城市在土地征迁和旧区改造进程中,却出台了“货币化安置”等托底政策。高额货币补偿往往会使一些动迁户一夜暴富,在从天而降的数百万、甚至上千万动迁费面前,尽管有一部分人并非是缺房户,但由于腰包里新鼓的巨额资金难以找寻到理想的保值增值新通道,最终大多都又流向了仍有增值空间的房产购置和炒作。

    由此可见,“货币化安置”与“房住不炒”并非是同心同德和步调一致,两者的政策效应相互错位和抵捂,因而必然会助推“货币安置高补偿→住宅开发高投入→房产交易高价格”的恶性循环。这种授人与鱼的政策,还会使一部分人在轻易获得的财富面前,丧失应有的理智和上进心,而是一掷千金追求高消费和沉湎于寻欢享乐,最后往往会自导自演一幕幕快速返贫的新悲剧。

    上述现象的存在,已全面折射出城市宜居的发展难点和痛点。按照目前这种城市住宅建设模式,实现房价亲民、住有所居目标的可行方案和畅通渠道,似乎均已成为画饼或死胡同。唯一能开启这三道难题大门的钥匙就是“路房合一”,这将成为中国城市宜居发展的新希望和新期待。

    第一,像上海这样的现代化国际大都市,必须要合理把控好道路的土地占比,并予以科学高效地开发和利用。道路占比过高,就会超出城市土地资源的承载力;占比偏低,则无法满足机动车、非机动车、行人等交通流的运行需要。

    理想的城市道路占比应是20-30%。可惜的是,这块宝贵的土地资源,长期以来打造的都是严重感染了城市病的易堵易塞道路,同时也是一块从未开发过住宅等建筑的处女地。

    路房合一的特点是复合开发城市土地资源。地面修建具有封闭型结构、单一化行车功能的不堵路,地上打造底层架空的过街楼,地下开发能满足城市管线远期发展需要和提升生态环境质量的共同沟。

    特别值得一提的是,在地面上方开发的过街楼建筑,由于其前期土地费用早已摊销在道路建设会计科目中,因此按照目前国内所掌握的建筑工艺技术,每平方米高品质住宅建筑的造价完全能控制在4000-5000元(上海市可放宽至6000元)范围内。这样就可妥善解决城市土地资源不足、住房价格高企以及满足市民宜居需求等难题。

    第二,城市在道路上方开发兴建具有10000人/平方公里容量的宽间距、优环境、庭院化的生态型宜居房,同时还将提供相关的配套公共服务用房,这样就大大减轻了整个城市住宅建设的用地压力。

    “路房合一”所带来的高容积率和低建筑密度等城市新貌,不仅能使城市地面空间变得更加开阔舒展,还将大幅度扩大建成区蓝绿空间和留白的占比,同时更可展现出一种都市繁荣发达但不嘈杂、环境优美但不奢靡、人气旺盛鼎沸但不拥挤、道路车流如注但不堵塞的新面貌。

    第三,路房合一过街楼的土地使用方式以及由此所产生的相关权益,与经土地竞拍开发营造的商品房有着很大的区别。过街住宅楼若直接按照市场价进行销售,必然会造成新的社会不公。同时一旦过低的房价冲击市场,就会引起人心的浮动和社会的震荡,不利于经济的稳定和楼市风险的化解。若能租赁运作,则可以顺畅地绕过一些法规障碍,杜绝现有法律未能覆盖到位的权益纠纷,更能有效地助推租售并举等新政落到实处。

    政策指导实践,规划引领发展。“路房合一”创新模式不仅能用最经济、简单和公平的手段使全体动迁者受益,这种“授人以渔”的拆迁安置显然要远优于“授人以鱼”,更是医治和愈合“货币化安置”与“房住不炒”的摩擦创伤的良药,同时也是弘扬社会正气、树立时代新风的宣言书和播种机,“路房合一”给全体动迁者带来的是一种全新的获得感以及用自己的劳动去创造幸福生活、促进社会进步的伟大力量。

    中国(上海)自由贸易试验区临港新片区开发路房合一工艺,打造6000元/平方米宜居房,万众期待。可以相信,只要坚持以改革创新为先导,具有一张白纸优势的临港新片区是能够在较短的历史时期内,蹚出一条破解城市宜居难题的可复制、可推广新路的。

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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入中国共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>



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