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三农与城镇化
2015-06-01
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    公平正义(社会主义)市场经济论之下系列文章之三

    我们的改革发展方向是:

    农民将是一个职业属性,从事农业的人是农民,尽管其长住生活在城市里。农民不是身份属性,每个人的身份属性只有一个:市民。

    农业是极重要的基础产业,任何人都可以从事农业,农业不能是现在那种农民身份的人的专属。利于壮大农业产业。

    目前的农村是杂乱的代名词,农村没有经过科学规划,不宜人的工作、生活、发展。现代信息流、公共品服务等很难延伸进农村。不宜人的工作、生活、学习、娱乐、发展。农村被替代是同 样这么多人生存质量现代化但占有土地更少。

    很多人的观点,把三农在时空上给固定,把现在从事农业的身份农民永远绑定在农业上,把农村一定要固定在那个空间位上,然后要求国家财政政策支持,把农民的境遇改善,把农村建设好 。殊不知,这种机械的刻板的思路是行不通的。消耗大量的资源配给农村里稀疏的人群,资源利用效率极低,国家也不可能承担得起这种配置;农业还靠现在的身份农民搞,农业没有希望。

    城镇化就是实现上述改革目标的一个有效手段。城镇化可以在不减少公共活动面积情况下大幅提高单位土地承载居住人数量,可以增加耕地;城镇化使得水电气路信息通路等可以高度集约供 给,被边缘化的现在的身份农民一下子进入现代环境;城镇化还可以使得公共品得以低成本的被提供,比如垃圾的收集、分类、转运等;城镇化还会内应生出很多服务类就业机会。

    如何城镇化?

    一、国家层面拿出规划。规划的原则是因地制宜。考虑一个城、镇的总人口规模为多大较科学?安排地点以现有较有规模或较有影响的城镇为建设点,新安排的地方要依据地势好、水资源方 便等条件安排。

    二、围绕城、镇就近安排工业园区 就业就业。

    三、地方负责规划在农业生产区域留出直接服务农业的建设用地。比如各种农资的堆放用地 、农业机械存放用地、农业生产办公用房等。

    四、99%的现有农村消失复耕为耕地,绝少数有人文价值的古村落给予保留,以村建制加以建设。农户名下土地增减之价值变动参照重庆地票办法。变为市民的原身份农民可以从事城镇中内生 出的服务业,或仍从事农业,或就近从事工业。

    五、财政政策支持城镇化。国家公共财政对城镇化建设及城镇间互联互通建设给予资金支持。拨付资金按城镇化建设所规划的人口比例分配,按建设进度分批到位。

    在此附带说一下改革税政制度等问题。只有科学壮大公共财政,才有财政对城镇化的有力支持。国税地税合并,统一上缴国家公共财政统筹。国有经济纯利除根据企业发展需要报请审批留存 后上缴公共财政统筹;公共财政接受社会捐款;奢侈品经营国家垄断,所得超额利润入公共财政统筹;景点经营权招标许可,经营权出售所得入公共财政统筹。赌场、彩票等博彩公司由国家 专营,赌场只许高净值人士参与,通过娱乐活动把沉淀资金导入公共财政;通过征收遗产税使沉淀资金充实公共财政等等。

    官员政绩考核:考核其执政范围内整体经济规划水平、服务社会水平、其领导的公务员队伍廉洁奉公情况。不用考察其主政下的gdp。在此基础上,国家gdp发展水平及结构自然为最佳( 由社会经济主体自动发力而实现)。

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  • 什么叫顶层设计?看看黄奇帆的思路你就明白了 。你得有顶层眼光 顶层思维的天赋 !
    2017/5/28 19:35:32
  • 黄奇帆在经济社会领域之水平犹如当年毛泽东在军事领域中水平。

    可军事领域中水平时最直观的检验 不服不行 这样才有毛泽东的不靠拼爹拍马屁而上台 黄奇帆不可能在经济社会领域中有如毛泽东的情势

    奈何?!
    2017/5/28 19:34:18
  • 黄奇帆最新讲座:房地产与实体十大失衡及其五项应对举措
    2017-05-28 15:32:24  来源:微信“昆仑策研究院”  作者:黄奇帆
    点击:1706   评论: 9(查看)
    4

    房地产和实体失衡的十个方面
        1、土地供给量的失衡。中国农地转建设用地每年800万亩土地。加上计划外征地,每十年国家用掉一亿亩土地。因此,80年代23亿农地,改革三十年到当前还有20亿。每年一万亿粮食,需要八到十亿亩地,五六亿土地给蔬菜水果,按照肉类人均年消费40公斤算,五千万吨肉类,1比4饲料比,需要四五亿亩地。
        所以中国的粮食是不够的,需要进口,为保障粮食安全,十八亿亩农地是红线。因此,当前已经达不到800万亩每年了。2015年770万,2016年700万,2017年600万,城市用地将来越来越不够用。
        每年建设用地有35%是农村里的建设用地,水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二,这其中有公共基础设施占比50%以上,工业用地占比30%多,今年600万亩有22%给工业。住宅占到600万亩的10%,这个比例是不平衡的。纽约欧洲住房用地占到25%。
        2、土地价格的失衡。房价问题是货币还是土地?货币是通胀,一切商品应该都涨,因此房地产价格还是土地价格问题。房子有折损会贬值,但是土地会升值,土地升值有三个原因:
        一是香港来的土地拍卖制度,黄在浦东新区组织去学习,然后开始了中国第一轮土地拍卖,拍卖是阳光作业,可以避免腐败,但是没有封顶制度,也推高地价;
        二是土地本身供不应求,每年新进城镇人口1300万(去年),1300万人如果每人四十平米,按一比二容积率算,需要的地和现在供应的大体相等,但这是全国情况,对于人口流入的大城市显然不够。
        三是旧城改造推高地价。新增城市的面积每年都有指标,市长搞旧城改造不需要指标,所以旧改很多。但是,旧改的拆迁成本很高,相当于原来的地价两倍,比如一开始七千,拆了再建,土地就一万五,再拆土地价格就是一万五加土地成本。所以房价就被推起来了,高地价是制度性的,跟人没关系。

       3、房地产占用社会资源失衡。投资,金融,地方收入占比都太大,导致失衡。大体上一个城市的房地产投资不要超过投资的25%。六分之一理论:租房的钱占到收入六分之一以内,买房占到一生收入的六分之一。一个城市的房地产投资不要超过GDP的六分之一。
        4、金融绑架。一百多万亿的贷款余额,有27%以上是与房地产有关的,但是房地产占GDP的比重却只有7%。新增贷款46%是房地产,主要银行提供给地产的贷款占比高达百分之七八十。
        5、税收。全国税收当中35%来自房地产,但是中央没有房地产收入,全在地方。地方税十万亿,有四万亿跟房地产关联,再加上土地出让金和土地基金3.7万亿,那么地方税有7.7万亿是房地产,地方政府没有房地产就要断粮。
        6、销售和租赁失衡。美国的地产一半自主,一半租赁,新加坡77%是政府提供的公租房。我国每年新增房地产租用的不到10%,医疗教育跟产权挂钩,跟谁住没有关系,对租客保护不到位,随时可以赶走。
        7、销售房价和收入比的失衡。现在中国一线城市买房需要四十年的收入(平均意义),伦敦的房子也只需要十年收入。所以,对于供不应求的城市住宅要多造,供过于求的城市要少造。世界范围内,城市人均住宅40平米比较合理。
        8、商业用地失衡。写字楼的需求,作为城市商务中心区,一般中等城市每两万元一平米,大城市四万一平米,办公楼最多只需要6000万平米。商铺总量按每两万元GDP一平米计算,上海商业零售额一万亿对应5000万平米。另一种算法每一个人两平米商铺,上海2400万人,所以基本上五千万平米商铺。
        9、房产商在运行过程中的失衡。政府土地储备少,房产商土地多,售后回租,切碎了卖,等等违规操作骗老百姓钱,要加强管理。
        10、政府管理失衡。经济下行,要刺激,往东调整;经济上行,要平抑,往西调。缺少符合经济逻辑的措施。
        调控措施有五个方面:
        1、土地,需要刚性措施。
        一是盯住人口来供地,一个人供地100平米。这个意义上,上海2500万人需要2500平方公里。要看人口来定土地,产业跟着规划走,人口跟着产业走,土地跟着人口和产业走。
        二是要定下法律按结构来分配建设用地功能。五十五平米解决城市基础设施和环境,工业二十平米。例如,金桥十平方公里工业用地在92年规划每平方公里就100亿,2001年实际达到1500亿。工业用地要紧逼不能慷慨,逼着工厂公司集约节约。剩下二十平米给居住,五平米给商业,南京路十里长街的商业中心才几平方公里相当节约。有些城市动不动五十万平米商业综合体完全是浪费。
        三是土地拍卖价格,不超过当前地价的三分之一。中心城区的旧城改造不能按照不亏本的原则来卖,把郊区的出让金补到市中心的高地价地区。
        2、金融措施。
        一是守住底线,开放商买地必须自有资金,原理是开放商对房地产的总投资是一比三,资本金占到25%,工业企业一比二,三分之一资本金。土地批租的自有资金,加房地产的开发贷款,再加购房人的预售金,自有资金与贷款总比例不超过一比四。但是现在有人在开发中的融资达到一比九,买地只有30%是自己的,三七开。房产商比的是背后金融系统的实力,谁融资能力强谁拿到地王,靠地价上涨来还债。地产融资缺乏隔离墙。一切买地的钱不准借债,那么M2到房地产就没入口了。重庆,工业企业借了17%高利贷买了三十亿地,结果五年后贷款变成六十亿,房子只能卖四十多亿,最后倒闭。所以要斩断土地拍卖用借款的链条。
        二是盯住房地产商的资金结构。
        三是管住居民买房融资,首付比例问题,第三套要全额付。美国容易,美国有三千家银行,但是房地产按揭贷款只有五个机构,覆盖80%的人。银行对居民的贷款状况比较粗放,甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。各个银行的账户是孤立的,对客户情况不清楚。
        3、税收制度。
        一是三端调控。高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。比如豪宅契税5%,普通房1%,保障0.2%。如果要短期卖印花税再加(学香港)。中端老百姓买房税收有抵扣,比如按揭贷款抵扣所得税。
        二是物业税房产税,物业税根据增值的额度来计税,有多种抵扣,老百姓压力不大。对资源配置有好处,对破除房屋至上的思想意识有好处。
        4、租房制度化安排。
        三类:政府的公租房,习主席14年说,一个大城市总有20%人买不起房子,需要政府来建,五个要点:
        一是比例在20%,对象是农民工学生和困难户。
        二是三配套,公共基础设施,派出所,居委会。
        三是国家的,不能有二房东赚外快。
        四是不能造成贫民窟,应该和商品房行成一比三的比例。
        五是租金,家庭收入六分之一。
        公积金应该可以用来付房租,房租抵扣个人所得税。租客可以享受公共资源,一视同仁。
        5、地票。
        中国土地制度背景是耕地不够吃饭,不像巴西60亿亩可以休耕轮种。要做两件事,第一是集约节约使用土地指标,农地和工地要节约,商品房要多给。第二是农民进城要放弃土地,其实世界上城市化进程没有减少耕地,在农村人们用地分散,进城就集约了,所以农民进城,农村地就多了,但是中国农民两头占地,所以耕地每年都在减少。要把农民进城以后的宅基地和农村多余和废弃公共措施,复垦成为农地。但不是所有地方都要复垦,二十五度坡度以上都要退耕还林。很多农村缺少复垦的资源,不要复垦野地,复垦废弃的宅基地和设施,腾出指标让房地产商去造房。房地产商买了地票,补贴农民收入。
        重庆每年15-20万亩地,重庆每年两万亩地票,主城房产商都买地票,用地指标让给万州等小城市。
        (来源:复旦大学中国经济研究中心(RICE),本文为2017年05月26日黄奇帆复旦讲座纪要,未经本人审定。)
    2017/5/28 19:29:55
  • 新华网11月17日报道,农村人口进城了——城镇化率超56%,大量新市民由离开村庄的农民转移而来;
    农村土地流转了——全国三分之一农地由家庭农场等新型主体流转后经营;
    农业机器换人了——耕种收全程机械化率超62%,一些发达地区提出“用机器换人”;
    基础设施厉害了——全国半数农田有效灌溉、五分之一是高标准农田;
    服务组织兴起了——“你的田我来种”,喷药、施肥、锄草、收获一揽子由专人管;
    ……
    未来,谁来更好地满足中国人的饭碗?记者日前采访了解到,伴随农业现代化进程,农业生产经营方式变化巨大,一些趋势性现象纷纷出现。
    2016/11/17 20:46:37
  • 14  你要说什么呢?
    2016/7/15 12:43:25
  • 13楼沙子:
    沙子评论:
    什么意思?
    1楼一针见血。
    “有多少土地卖多少房”,有这等奇事?
    “十二五时期全国城镇建设用地增长约20%,远高于同期城镇人口11%的增幅,城镇建设用地增长速度约为同期城镇人口增幅的180%。”若原有城镇人口人均居地面积不大,增加住房面积改善住房条件也能消化部分住房。
    2016/7/15 11:19:58
  • 沙子评论:没有科学管理社会的必然结果。交给每个县 每个城镇去规划 必然出现这个结果。这不是问责的问题 而是应该在国家层面上统筹规划的问题 。这种建议本博主早就指出来了!
    2016/7/15 10:53:14
  • 如果能正视以下两个层面的问题,这些新城沦为空城的概率,又会增加好几成:一是人口总量短期内不会有太大攀升。中国人口生育高峰已经过去,即便迎来全面二胎时代,人口增速也不会出现大幅上涨,类似“青海目标人群二孩生育意愿相对较低”“陕西近六成家庭无二孩生育意愿”“二孩政策放开河南群众生育意愿低”等新闻并不鲜见。
    二是城镇化进程中,农民进入小城镇的比重并不算高。近期出版的《国家新型城镇化报告2015》显示,中国农民工流向地市级以上城市的占70%以上,流向小城镇的不到10%。专家直言,目前我国户籍人口城镇化率为39.9%,未来还要提高5个百分点,相当于有1亿人在城镇落户,任务已经相当艰巨。这个时候,就算各家“抢人”的本事炉火纯青,在“总盘子”有限的事实前提下,估计也很难让34亿人口容量的新城区人马欢腾。
    城镇规划,按理是“有多少人口盖多少楼”,但在土地财政的刺激之下,演变成“有多少土地卖多少房”。还是数字最有发言权:最新公布的《国土资源“十三五”规划纲要》显示,“十二五”时期全国城镇建设用地增长约20%,远高于同期城镇人口11%的增幅,城镇建设用地增长速度约为同期城镇人口增幅的180%。中小城镇的烧饼越摊越大,不仅使得2016年去库存压力山大,更重要的是,长远而言造成严重的资源“空间错配”,总结起来,问题有二:一是地方在发展中小城镇的时候,规划如何统筹考量?地方规划是“散户”,难免信息不对称,全国规划总蓝图如何对其产生指导作用,这需要一整套自上而下的协同机制。二是中小城镇在布局发展的时候,如何逆转“唯利是图”的短视倾向?一任领导一张图,以及盲目攀比速度与规模,这是不少地方罔顾实际、大干快上的根本。面对34亿人的总量,公众难免要问一声:城市规划问责机制刚性何在?
    投机的“接盘侠”支撑不了城市发展的命运,硬件资源的铺设也不能拯救城镇内生力的危机,规划人口达34亿的新城,莫非要向宇宙招租去?多盖一座楼,不等于能多留一批人。尤其是不少人口净流出城市,突飞猛进地造新城,恐怕只会为国内的短命建筑增加“一声炮响”的次数。城镇规划,是到了在制度的框架内厘清责权利关系的时候了。
    2016/7/15 10:47:38
  • 记者近期在多地采访发现,在特大城市限制人口、中小城镇扩容的情况下,一些中小城镇迫切希望加速发展,纷纷提出2020年、2030年人口倍增的目标。国务院有关部门数据显示,据不完全统计,截至今年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿(7月14日《新京报》)。
    小小的地球,已经安放不下中小城镇新城区的大梦想了。3500个新城区,规划人口超过34亿,大概相当于中国目前人口规模的2.5倍,足以装下全世界约一半人口。显然,就算中国城镇化的步子一路狂奔,估计也填不上34亿人口容纳量的“天坑”。
    2016/7/15 10:47:11
  • 把所有穷山恶水 道路、信息不通的地方的农民都迁移到道路、信息畅通的城镇。原则一、经济差不多的发达地区的安置顺序: 根据一地的现代化生活生产的人口科学负负荷量 近处的城镇安排饱和了 再逐步安排到较远的城镇;原则二、经济发达地区的城镇优先被考虑作为安置点(工作机会多)。
    2016/5/15 18:23:25
  • 这种做法是完全正确的 是科学的。本网一些专门研究三农问题的博主一贯撰文要求把原有农村建成现代化的思路机械死板 是错误的。包括李昌平 温铁军等。

    非常高兴的看到这种做法与本文的主张一致。
    2016/5/15 18:17:13
  • 参考消息网5月15日报道 外媒称,中国计划2016年将200多万人从最贫困的边远内陆迁移到较发达地区。中国国务院说,这是2020年中国制定的千万人脱贫计划的组成部分。据报道,中国贫困人口占14亿总人口的5%,这些人的年收入不到2300元人民币。
      据美国之音电台网站5月11日报道,中国国务院扶贫领导小组负责人对媒体说,移民总数最终可能达300万人,甚至1000万人。目前国务院正在和地方协商,积累经验,移民工作将逐步进行。
      中国多年国内移民情况表明,移民政策也带来一系列新问题,例如,外来移民人口的增加,给接收地区带来新的环境和社会压力。另外,新移民的适应能力参差不齐,还有故土难离等观念,许多人在新地区陷入新的生活困境。
      另据法国国际广播电台网站5月11日报道,中国计划投入人民币6000亿元,搬迁1000万贫困人口,以确保到2020年农村贫困人口都能够脱贫。2016年计划先搬迁200万人以上。
    搬迁主要有三种形式:一是往县城和中心乡镇搬迁,这些地方有比较成熟的公共服务,比如学校和医院;二是搬迁到经济开发区、工业园区,政府盖好保障房,每家保证一人以上通过培训能够就业; 三是仍然在当地,但是搬到交通稍微方便的地方,比如离公路近、离水源近的地方,就地改善生产生活条件。
    2016/5/15 18:13:08
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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