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铁面监管 - 郎咸平首页
来,投资地产我教你一招!
2016-10-03
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    十年前我说,实体经济一旦出现下行压力的时候,大量资金就会去炒楼,今天来看当时我的预见全部得到了验证。十年后,当我们再研究今日中国一二线楼市暴涨的原因时,发现还其它两个:

    一个是实体不振或者资产荒。

    今年前七个月,民间固定资产投资增速跌的只有2.1%,创下历史的新低。而且A股上市公司有10%的企业盈利不到1500万元,1500万元的盈利还买不了上海的中环以内的房子,同时很多企业做实体做不下去了,也搞地产变副业,那么多地产公司为了抢地当然标高地价,使得火上加油。

    另外一个原因就是很多学者讲的货币超发。

    以今年7月份为例,7月份行政贷款是4636亿元,房地产贷款增加了4575亿元,换句话讲金融体系所创造出来的货币,基本上都进入房地产市场,所以必然导致地产价格大幅上涨。

    地产会跌吗?

    最近网个出现了很多看空中国楼市的文章,在这里我只谈我的观点。中国地产市场从今年下半年开始,我们的情况和成熟国家地产是一样的,已经走向楼市的成熟阶段。

    目前,我们的城市可以分为八大城市群,比如北京、天津城市群,上海、杭州城市群,广州、深圳城市群,厦门、福州城市群,南京城市群,郑州城市群,武汉城市群,成都、重庆城市群。这几个城市群人口密度每平方千米都在400人以上,同时囊括了全国GDP排名前二十的城市。换句话进,不但人口密度高,同时经济最发达地区,就是这八大城市群的基本特征。

    到了2015年拥有上市公司最多的十大城,广州424家,浙江299家,江苏276家,北京265家,上海224家,山东126家,四川103家,福建99家,安徽88家,湖北87家,这些上市公司都集中在省市省会的核心城市。比如说广州有424家,深圳占了202家占了一半,广州占68家,所以这上市公司的分布和这所谓八大城市群也是密切的吻合,房价上涨并不是说每一个城市都涨。如果真的货币增发,应该是所有城市都涨。不,你发现只有这些所谓的人口密度高,经济发达城市才会涨。人口密度不高,经济不发达城市他根本就不涨,比如说东北,因此我们用所谓的货币的增量,增发来解释这个现象是解释不通的。

    房价上涨也有外溢效果,以上海、杭州为例,房价涨的时候苏州、无锡都跟着涨,比如说无锡涨12.8%,苏州涨8.9%,再以广州、深圳群为例,惠州也涨了15.4%。但是从八大城市圈之外的城市就不行了,东北的吉林跟辽宁的库存分别为7.8年和7.5年,山西、宁夏的库存可以高达9.8年,跟8.4年,这种情况就让我感到比较悲观,也就是说八大城市群之外的城市情况不是太乐观。

    怎么看待这种现象?

    这种所谓城市群房价上涨的现象,在我看来是一个地产板块进入成熟期的一个必然结果。美国、日本、俄罗斯情况都是一样的,当然这三个国家他们的房价上涨也是在他们重要的城市群涨,城市群之外跟我们也是一样,不但不涨可能还会下跌。

    美国有三大城市群,第一个就是洛杉矶、旧金山,加州城市群。第二个五大湖,包括芝加哥、底特律。第三个就是纽约、费城、华盛顿、波士顿城市群。这三大城市群人口占了全国52%,GDP占了全国67%。

    比如说纽约城市群包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿,面积占1.5%,人口占20%,贡献了24%的GDP。五大湖以芝加哥为中心,面积占2.7%,人口占22%,GDP占20%,聚集了美国70%的钢铁跟80%的汽车。第三洛杉矶大都会区,人口占10%,为美国贡献23%的GDP,承担着60%以上美国与太平洋国家的贸易。他们也是房价涨的最快,当然他们涨的最快也不过5%而已,和我们中国是不一样的当量,但是这个趋势和美国是一样的。

    日本人口和美国不一样,美国有大量的移民,每年有大量的新移民进入美国,所以人口是稳定增加的。日本人口是不增加的,他们会涨的地块也都是大城市群,东京、大阪跟名古屋,这三个城市群占了6%的面积而已,可是占了61%的人口,60%的工业产出或者GDP。

    俄罗斯的人口不但不涨,而且是停滞发展的,俄罗斯房价上涨也是三大地块,莫斯科、圣彼得堡、乌拉尔工业区,他们也是人口密度最高的区域,三大城市群占了80%的人口,占了60%的GDP。

    目前中国的房价走势可以说是和全世界房价是类同的,换句话讲大城市圈房价上涨有极重大的历史意义、经济含义的,对房价治理本身,我觉得政府也要特别注意,因为现在是冰火两重天,火是非常火,冰是不冰,而是冰水。

    我们买什么样的房子?

    人口密度高,经济发展好的地区房价猛涨,不好的地区跌,但是跌的幅比较小,涨幅可以涨到40%,跌幅大概0%到5%之间就已经算是不得了的,这说明大家对于房地产还是非常热衷,还是非常喜欢投资房地产。老百姓怎么办呢?在老百姓心目中房地产总是比股票要好,甚至也比黄金好。因为,理财产品如P2P互联网金融、众筹、PE风险都非常大,存银行没有利息,只有买房一个出路,地产一定会成为大家的首选,在这里我给大家的建议是,买房一定要买到商圈八大城市圈之内,如果买不起,也可以买八大圈之外的跌幅也是非常小的地产,因为跌幅小本身也就保证了价值,而这类城市包括四五线城市,正是因为跌幅小,我相信将来还会吸引很多资金投入。

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  • 看来现在的人已对房价没有感觉,建议政府别再瞎出政策调控,就让它朝着星辰大海的茫茫宇宙进发吧。
    2016/10/3 16:09:55
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1956年出生,祖籍山东。美国宾西法尼亚大学沃顿商学院博士;现任香港中文大学讲座教授;曾任沃顿商学院,密西根州立大学,俄亥俄州立大学,纽约大学和芝加哥大学教授;郎咸平作为世界级的公司治理和金融专家,主要致力于公司监管、项目融资、直接投资、企业重组、兼并与收购、破产等方面的研究,成就斐然。2004年,郎咸平用最为传统的财务分析方法,痛陈国企改革中的国有资产流失弊病,质疑某些企业侵吞国资,并提出目前一些地方上推行的“国退民进”式的国企产权改革已步入误区。引起巨大的影响,被称之为“郎旋风”。


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