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深圳房价飙涨行情还能持续多久?
2015-06-05
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    近一个月来,深圳房价暴涨的“神话”已在全国传播。机构数据显示,深圳龙华等片区房价今年以来已跳涨30%-40%,多项目出现“日光”,5月深圳全市房价均价已近3万元/平方 米。对此,深圳有关政府部门已不堪压力。上周,深圳规土委发布四项措施,表示要继续执行限购,并将严查故意制造“日光盘”、人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”行为。

    另据,美联物业数据,涨势比较快的楼盘包括:博林天瑞、天悦南湾、星河传奇、锦绣御园、中海锦城、信义嘉御山等。位于坂田的信义嘉御山尾盘由28500元/平方米涨至41000元/平方米, 涨幅43.86%,位于龙华的锦绣御园则由24500涨至34000,涨幅38.78%。与涨价伴随的,是几乎每个楼盘一推出便是“日光”。

    不过,在开发商们看来,深圳房价的暴涨合情合理:其一,自今年3.30楼市新政以来,人们对一线城市房价上涨充满预期。而相对于上海、北京等一线城市动辄七八万/平方米的房价,深圳房 价即使出现暴涨,那也是“补涨”。其二,作为最年轻的一线城市,深圳土地本来就稀缺,从2011年开始深圳招拍挂渠道推出住宅土地供应以来,现在已到无地可卖的地步。其三,深圳是人 口涌入型城市,大批农民工要在深圳落户,求大于供将长期难以改变。

    不过,笔者认为,深圳房价过度上涨,还是在货币政策宽松预期下,人为恶炒迹像明显,如果仅凭刚性需求,深圳房价不会出现一夜跳价40%情况。更何况,位于宝安区新安街道5月25日拿到 预售许可证的中洲华府商业大厦项目,其中一套公寓发展商叫价达到令人咂舌的376532元/平方米。那么深圳房价的暴涨是否具有可持续性呢?

    首先,从表面上看,深圳房价突发上涨行情,速度令人咋舌。但实际上,主要还是一手房源的稀缺。那深圳一手房源为啥会稀缺呢?一方面深圳市政府土地供应逐年下降,2013年,仅出三宗 住宅用地,2014年干脆就只出一宗住宅用地了。另一方面,不少深圳当地传统开发商,正在“反腐”浪潮下艰难寻路,诚惶诚恐。经历佳兆业事件后,深圳众多城市更新项目的推进无可避免 地受阻,周期也将更长,这势必导致短期内新房将更加供不应求。

    但是这种短期内一手房供不应求的局面将被打破。对于深圳长期面临的宅地供应匮乏的问题,深圳国土委明确,加大城市更新的力度和规模,增加商品住房供应比例;在继续加大“工改居” 建设保障性住房的同时,进一步加快推动已批未建用地的“工改居”建设商品住房的步伐。此外,虽然由于反腐败造成了,开发商新项目推进受掣,但是新的楼盘不久也将会大量上市。

    再者,深圳房价暴涨,不代表房源真的有多稀缺,是当地开发商们联手制造的稀缺闹剧。一方面虽然深圳是人口流入型城市,但是大批农民工根本买不起房子,再加上限购令的存在,农民工 群体难圆落户梦。所以虽然大众对住房有需求,但是房价都被人为恶炒上去,这种需求也只是隐性的。

    另一方面,深圳二手房占据半壁江山,即使是一手房源稀缺,二手房源并不缺!在2010-2014年间,深圳批准上市的新房面积为2521万平方米,实际销售面积为1800万平方米,也就是说,至少 有30%的房源还未售出。在深圳整体房源并不稀缺的情况下,开发商们联手拉高房价也只能制造一时的恐慌,这种现象不可持续。

    最后,房价飙升,使深圳市政府不得不重拾调控手段。一方面深圳市重申限购令不公取消,有力打击了投机者嚣张气焰。另一方面,深圳市规划和国土资源委员会上周发布四条措施中便提出 ,要严查故意制造供求矛盾的项目和开发商。近日,一家开发商因为虚报售价而被规土委驳回预售证申请,也显示有关部门控制房价暴涨的决心。

    在深圳市政府看来,面对深圳房价飙涨的压力,政府也希望房价稳中有升,并不希望出现暴涨暴跌的难尴局面。现在深圳市场的成交及价格,早已透支了过多的需求,所以未来房价上涨速度 将受到遏制,并回归理性。

    既使是一线城市,房价上涨的主要动力也应由刚性需求来推动,而如果房价飙升是由投机客来人为制造的话,那么不仅是对当地民众,还是对当地的房地产市场都是很大的不幸。因为由开发 商或投机客制造的人工牛市,不会长久,而且容易触发较大的系统性金融风险。深圳的房价飙升不具备可持续性。

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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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