张平   草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
空头大师 - 张平首页
楼市的 “饥饿营销”还能持续多久?
2012-12-07
字号:

  上周末,北京五环外某项目开盘,仅推出两百套房,但排号人数却达到600人。当天上午8点钟开始选房,到11点整,所有房源几乎全部售罄,包括楼层不好的户型。现场的恐慌感吓坏了许多首次置业的刚需客群,恍若重回2009年。此种开盘“抢房”情形在其他一些城市也频频发生。不少人士惊呼,虽然“金九银十”预期没有出现,但是楼市年底火爆已现端倪。

  事实也证明了,楼市目前又有回暖趋势,一些城市的楼市成交量也出现了明显的上升,11月北京新房成交12988套,环比上涨了32.4%,而同比上涨了94.3%;11月上海商品住宅成交面积为98.15万平方米,环比上月增加12.02%,同比去年11月则大涨99.78%。近期楼市成交量强势反弹原因有二:一、去年年底自住性需求的释放再次推高了房价,同时也造成今年市场对未来房价上升的心理预期。再加上经过近一年多的观望,一些刚性需求者对房价下跌已悲观失望,所以赶紧入市购房。二、临近年底,开发商对市场实行了“饥饿营销”的买房策略,让一些不明真相的自住购房者误以为现在不买房以后更加买不起。

  那么什么是开发商的“饥饿营销”方式呢?第一,针对排号人群开少量房源,确保“日光”或接近“日光”,造成房源不仅紧张,而且稀缺的假像;第二,大肆宣传错过这期房,第二期价格将可能大幅上调,人为制造恐慌场面。开发商们之所以要搞“饥饿营销”原因是他们既不想通过“以价换量”的促销方式,自毁身段(谁都知道开发商主动下调房价的后果),但又想在年底完成销售任务,回笼资金。但笔者认为,各地开发商这次采用的“饥饿营销”手段虽然高妙,并不能持续多久。

  首先,开发商此举有违调控政策的要求。根据国务院下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求“房地产企业须一次性公开全部房源,明码标价,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。”显然“饥饿营销”已处于“非法”地位,要不了多久,会被列入打压范围。

  其次,从市场需求方面来看,随着一二线城市生活压力逐渐增大,更多的人回归三四线城市寻求发展。这在很大程度上分流了一二线城市的自住性需求。现在的状况是,当本地自住性购房的需求在集中释放之后,接下来就要看炒房投资者能否继续推高房价。而很多城市都实行了限购令,以及温州、鄂尔多斯炒房团传出投资失败的噩耗。则让更多的理性炒房者也乘机将存货出手,从而退出“房地产”市场,改投他门,最近各大城市二手房源挂牌数量明显激增就是明证。所以在房地产调控的严厉打击之下,投资投机性需求被抑制,房价自然难有大幅上涨空间。

  最后,开发商并不具备长期“饥饿营销”的实力。原因很简单,巨额库存已是楼市的一把达摩克利斯之剑。有分析称,截至今年10月,全国商品房待售面积约为3.2亿平方米,超过去年底的2.7亿平方米,并一直维持在高位。显然,房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,所需时间甚至要达到10年。对去库存化的时间问题可能有很大争议,但是,库存量很大这也是客观事实。所以开发商现在搞“饥饿营销”最多只是吓唬一些处于观望状况,且不明真相的购房者而已。

  现在中国房地产正处于合理回归关键时期,开发商即便是用尽饥饿营销、热销造势、涨价为饵、连夜排号、密集选房等手段,最多只能带动一时的楼市人气和成交量的回暖,但均改变不了中国房价将合理回归的大趋势。可以肯定,一些“捂房”惜售,不肯“以价换量”的开发商,最终还会回到降价促销的轨道上来,因为死杠住房价,悟盘囤房其结果只能走向灭亡。


所有文章只代表作者观点,与本站立场无关!
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
姓名 
联系方式
  评论员用户名 密码 注册为评论员
   发贴后,本网站会记录您的IP地址。请注意,根据我国法律,网站会将有关您的发帖内容、发帖时间以及您发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有
关机构。详细使用条款>>
草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
最新评论 更多>>

最新文章 更多>>
关于我们  联系我们:QQ513460486 邮箱:icaogen@126.com
CopyRight © 2006-2013 www.caogen.com All Rights Reserved 浙ICP备11047994号