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中国三四线城市楼市将率先崩盘?
2012-11-27
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  中国国家统计局日前发布的数据显示,温州9月新建住宅价格同比下降16.4%,环比下降0.8%,在70个大中城市中,温州房价下降幅度最大。一位温州投资客无奈地对媒体称,“今年3月我订了一套90平方米的房子,价格2.95万元/平方米,现在房价已经跌到1.38万元/平方米,当初买的楼花,如今已损失过半。不知道这样的噩梦还将会持续多久”。看来中国楼市泡沫破裂的第一炮已在温州打响。

  笔者大胆预测,未来中国楼市崩盘的路径是,先由以温州、鄂尔多斯这类房价泡沫畸高的城市开始下跌,然后蔓延至整个三四线城市群,最后逐步带动一二线城市的房价泡沫的整体破裂。可能有人会问,为什么中国楼市泡沫破裂将先从三四线城市开始呢?相比于国内二三线城市,三四线城市人口流入有限,但却都想拉起大城市的框架,当房产成为投资品已远脱离当地民众购买力,当房屋空置率始终居高不下之时,那么三、四线城市房价大跌必将成为中国楼市崩盘的导火索。

  首先,三、四线城市土地供应已远大于求。过去几年三、四线城市为了要拉起大城市的框架,在城市基础设施建设方面投以巨资。而这些投资资金来源主要依赖于土地出让金所得,相对于三、四线城市的投资型政府来说土地供给越多,财政收入就会大幅增加。从数据上看,三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%,但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比,经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%,但土地成交量却相当于广州的94%。土地的加速供给却与去年以来商品房实际消化速度形成巨大差距。

  再者,三、四线城市的商品房供应远大于求,极易率先崩盘。先举个例子,邯郸是河北省三线城市,其房价也就四五千元,但当地房地产泡沫膨胀之程度,不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年,邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米,在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米,预售建筑总面积1615.5万平方米。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。而按照当地2011年全年楼盘销售总面积355万平方米来算,在建与在焦楼盘至少要消化10年才算完。

  最后,三、四线城市的高房价已经脱离了基本面。像温州这样的三线城市的即使出现大跌,不过面对动辄2万元的房价,当地居民也只能望房兴叹。不仅如此,像温州这样的城市由于房价过高,造成了对外来人口吸引力骤降,近几年人口每年都要减少10万人左右,现在一边是人口数量没有显著增加,投资性需性因房地产调控正在下降,而新楼盘却在不断开发,如今这种商品房供大于求现象在三四线城市十分普遍。所以未来三四线城市房价率先出现调整就不足为奇了。

  相对而言,像北京、上海等一线大城市,对于全国投资者来说具有极强的吸引力,所以即使房价泡沫最终难逃崩盘宿命,也可以暂时维系楼市一时之繁荣。而那些二、三、四线城市,对于投资者和外来人口的吸引力相当有限,这些城市居然还超越自身的实际情况,大搞房地产开发项目,这样的做的风险就显而易见。事实证明,任何城市或者国家依赖房地产来支撑经济增长是没有前途的,最终必将难逃经济危机和金融危机的袭击。温州、鄂尔多斯房价崩盘已经开始向整个三、四线城市蔓延,中国房地产泡沫崩溃只是时间问题。


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  • 中小企业的钱都被房地产套牢了,想转移也得等解套后再说了。
    2012/11/27 21:25:10
  • 中小企业的钱都被房地产套牢了,想转移也得等解套后再说了。
    2012/11/27 21:23:26
  • 中国的房价首付是30-50%,房价即使跌了一半以上,银行依然毫发未损,哪有崩盘的道理啊!(而温州&额尔多斯在最高点贷款买房的又有几户人家啊!银行掌握的数据比楼主你清楚明白多了)
    2012/11/27 17:28:28
  • 今后的民间投资就是将中小型企业转移到2-3-4线城市中去,2-3-4线城市房子都盖好了,就等中小型企业转移企业到位了,这样生产成本就自然降下来了!
    举个例子:如北京天津的企业转移到天津宝坻县,既可以将宝坻的空置房入住,又可降低企业的成本,而宝坻到北京天津的高铁却只有10-20分钟的车程......
    2012/11/27 17:27:07
  • 怀疑不会再降!
    2012/11/27 16:30:03
  • 一位温州投资客无奈地对媒体称,“今年3月我订了一套90平方米的房子,价格2.95万元/平方米,现在房价已经跌到1.38万元/平方米,当初买的楼花,如今已损失过半。不知道这样的噩梦还将会持续多久”。看来中国楼市泡沫破裂的第一炮已在温州打响。
    2012/11/27 12:02:08
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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