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全国房价突破“万元大关”!房价还会下行吗?四大关键因素决定
2020-11-24
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    最近,有报道称,从今年6月份开始全国平均房价已经顺利突破了“万元大关”。也就是说,从1998年房地产开始市场化之后,全国房价由2000元,涨到了1万元。而在这20多年间,房价涨了5倍。即使是2015年在深圳房子均价2.4万/平米,也涨到现在约为7.5万/平米。现在是炒房者越炒钱越多,刚需族越等越买不起房。当年在一二线城市买上几套房,现在变成了千万富翁也并不是稀奇事。

    现在问题来了,全国平均房价已经突破“万元大关”,是不是意味着,全国房价还有很大的上涨空间呢?对此,我们认为,过去房价上涨,并不代表未来房价还能继续上升。2021年国内房价下跌,已成必然,主要有以下几个因素决定的:第一,前些年各地房价上涨,主要是棚改货币化安置,拆迁户得到了大量资金后,就跑到周边去购置房产,这无形中就推高了当地房价。而今年开始,棚改货币化安置结束了,决策层已经把重心放在,发展租赁住房市场、老旧小区改造、配套升级等方面。而这些政策措施并不会带来大量购房需求,更不会带来房价的上涨。

    第二,房地产市场化这二十多年,中国城镇居民住房条件已经得到很大的改善。过去房价上涨,主要是购房需求在不断释放,而目前城镇人均住房面积超过40平米之后,市场购房需求也趋于饱和。特别是2015年之后,房价疯狂上涨,全民加杠杆的时代到来,越来越多的人买房置业,大家都把资产押在房地产上面。现在不管是中小城市居民拥有多套房产的人有很多,就连特大城市拥有好几套房产的居民也有不少。未来真正刚需群体越来越少,更多的年轻人可以通过继承的方式来获得房产。

    第三,现在不管是一手房价,还是二手房价都有调整的趋势,即使房价突破“万元大关”,也只是强弩之末。一方面,持有大量新房的开发商准备打折促销。为了去除高库存,哈尔滨就出台了十四条楼市扶持措施,明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。而在此之前,恒大等一批开发商都主动降价促销,为的就是做好房地产“金九银十”的促销活动,一手房现在开始打折促销,国内新房价格整体已经出现松动,这在过去是不多见的。

    另一方面,国内二手房价开始出现了下跌,郑州、重庆、济南等城市房价开始下跌。而在此之前,北方的城市青岛、天津、北京周边环京楼市等房价早已经开始全面下跌。从最新二手房数据来看,自8月以灭,二手房市场降温明显。9月,70个主要大中城市中,二手房价格环比增速上涨的城市从8月份43个减少到25个,10月份,环比增速上涨的城市进一步缩减至10个。

    第四,全国房贷有收紧的趋势。目前二三线城市已出现房贷收紧情况,不少银行表示,现在银行的额度紧张,放款速度较慢,还上调了二套房贷的首付比例。部分银行已经停止了房贷业务,预计明年房贷业务会全面收紧。更让人感到紧张的是,最近银行存款利率开始上行,而LPR利率又处于历史最低位,已经大半年没有变化,银行存款利率上行,意味着LPR利率会带动房贷利率开始触底反弹。房贷业务收紧,明年房价下跌已经无可避免。

    今年全国房价涨破“万元大关”,很多人担心2021年房价还会继续大涨。而我们认为,目前国内房价已经呈现强弩之末,主要基于以上四大原因:棚改货币化安置结束,老旧小区改造已经到来;城市家庭房地产已经饱和,未来并没有多少刚需要买房;一二手商品房都开始有下跌的征兆;全国房贷有收紧的趋势,明年房贷市场将继续收紧。所以,我们认为,房价涨破“万元大关”是假象,而真相是明年会有越来越多的城市加入到房价下跌的队伍中。


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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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