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27城二手房价同比下跌,到底意味着什么?
2020-09-24
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    由于受到限价、限售等因素影响,现在国内一手房价格是上涨容易下跌难,国内二手房市场更能反映全国各地房价变化的真实情况。根据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”,70个城市中有27个城市8月份的二手房价格同比出现下滑。这也终结了房价“只涨不跌”的神话。

    令人感到惊奇的是,在这27城二手房同比下跌的名单中,我们发现了几个省会城市或直辖市:比如,天津二手房价格环比上月下跌0.8%,同比下跌4.5%;石家庄环比下跌0.4%,同比下跌3%;济南环比下跌0.5%,同比下跌了2.9%;郑州环比下跌0.1%,同比下跌4.4%,而太原和青岛虽然二手房环比上涨,但同比也出现了下跌。有如此多的省会或直辖市房价下跌,这意味着房价的拐点,离我们越来越近了。

    值得一提的是,郑州的房价出现了下跌,已经跌回到了2016年的水平。根据当地媒体报道,进入9月,郑州房企促销战已经打响,有的楼盘房价比三年前还低。在高新区某楼盘上,我们可以看到,目前优惠后精装修价格约13500元/平方米,2016年11月首开均价为14500元/平米,可见价格比三年前还低,足足降了1000元/平米。其实,郑州二手下跌早已经从2018年出现苗头,目前跌势还未停止。

    那么,从27城二手房价同比出现下跌,到底说明了什么呢?首先,环京地区的几个重点城市,房价下跌明显。最好的例子是天津,天津离开北京很近,所有资源都要最先供应首都,而且,大量人流涌向北京,天津的人口净流入较少,而天津的房产投资开发过多,所以天津等环京的几个城市房价下跌明显。

    资料显示,2018年和2019年,天津人口净流入分别是2.73万和2.23万,而同时,天津的房地产开发投资却逐年提升。2019年完成房地产开发投资2727.82亿元,增长12.5%。天津在新房供应量大,人口净增长数量少的情况下,当地房价下跌也在意料之中。

    再者,在二手房同比下跌的城市中,除了华北、华中、东北等地区房价下跌之外,还有西部贵州、四川及中部两湖的多个城市二手房同比出现下滑。而长三角、珠三角地区的城市二手房价格始终不肯下跌。所以,目前全国二手房价涨跌呈现分化格局。这主要是,长三角、珠三角地区有很多企业成功上市IPO,主要分布在科创板和创业板,而这些企业的高管和职工都获得了巨额的财富,于是他们就在长三角、珠三角的大城市买房。

    同时,随着新兴产业、高新产业的崛起,长三角、珠三角等地,汇集了大量的年轻人,他们面对北、上、深、广等城市的高房价并不觉得贵,成为支撑当地高房价的主力军。虽然,长三角、珠三角当地百姓,或者说在传统产业里生活的人买不起房,但外来有钱群体买房能力还是非常强劲的。像长三角、珠三角房价比较抗跌,但是最终社会资金有限,不可能支撑起这么高的房价。

    最后,东北地区各城市房价下跌较猛。在这27座城市中,房价下跌幅度最大的是黑龙江省牡丹江市。8月牡丹江二手房环比下跌了1.6%,同比下跌了9.3%,下跌幅度近一成。截止2019年牡丹江市常住人口260.5万人,与2010年第六次人口普查数据相比,近十年常住人品减少19.4万人。牡丹江市也是当前东北各城市的一个典型案例。在我们看来,东北过去是老工业基地,现在产业发展落后,因此房地产没有人口和城市化作为支撑。目前东北人口流出量较大,东北各中小城市根本没有多少刚性需求。

    目前,全国有27城二手房价出现了同比下跌,主要集中在东北、华北、华中、两湖等地,这既说明了如果一手房价还受到外力控制,二手房价却是真实反映,房价只涨不跌的神话是不存在的。可能是经济欠发达地区、房地产调控严厉的地区二手房价会率先下跌,而像长三角、珠三角等地的房价,会在较晚一些时间内下跌,因为高房价对中国经济发展不利,高房价对经济结构转型不利,房价泡沫必须要被剌破,这只是时间问题了。


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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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