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如果房产价格无限上涨结果会怎么样?
2020-07-23
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    纵观人类的历史,无论是上世纪90年代的日本房地产泡沫,还是08年美国的次货危机,甚至是我国的海南省的房地产泡沫,都已经证明,房产价格不可能无限上涨,最终走向的是崩溃。目前,国内房地产市场正在玩击鼓传花的游戏,敲鼓的人希望把这鼓一直敲下去,时间越长越好,而传花的购房者总是希望不会成为最后那个接棒者。

    那么,房产价格为何不能无限上涨呢?主要有以下几个原因:第一,中国的房产总市值已经是涨无可涨。中国房地产总市值达到65万亿美元(相当于450万亿人民币),而美国、欧洲、日本等发达国家加在一起的总地产总市值只有60万亿美元。如果中国房价再无限上涨,就相当于全世界房地产的总市值了。当年,日本东京一个区的房地产市值相当于美国房产总市值,结果房价泡沫崩溃后,人人都成为负,经济从此停滞下来,日本人再也不敢恶炒房产了。

    第二,房价不可能无限上涨,因为现在中国家庭真正能赚钱的也只有20-30年时间,房价无限上涨,就意味着,金融杠杆继续拉长,如果房价继续上涨,那么银行的还贷期限拉长至40-50年,这意味着,20岁参加工作,要到70岁才还清贷款,这样的房贷风险,对于银行和个人来说都是巨大的。与此同时,中国的家庭财富中77%是房地产,只有23%才是金融资产。而像美国房地产只占到40%,60%是金融资产。中国人的房产杠杆拉得太长,不可能所有家庭财富都放在房地产吧!所以,房价无限上涨背后就是泡沫的快速破裂。

    第三,房产价格再怎样无限上涨,总归是无法脱离当地居民的购买力。资料显示,当地居民购房比重在70%,而炒房客是30%。房价不可能无限上涨的原因是,房价上涨,当地居民收入不涨或下跌,而炒房者又觉得风险太大,不敢再往上炒,那房价也不可能无限上涨。其实,每个地方的房地产都有一个合理估值线,你可以短期通过放开房贷门槛、降低房贷利率,让房价继续涨上去。但是,离开这根线越是远,将来跌下来越是惨。

    第四,房产价格如果是无限上涨,形成明显的财富效应,各行各业的资金都来炒房。这导致只有房地产业兴旺发达,其他所有行业低迷不振,甚至出现空心化,产业结构升级无从谈起,甚至还带来消费启动不起来等问题。如果实体经济不行了,大量人员失业了,民间买房能力越来越差,最后房产价格也不可能无限上涨,而是在疯涨后,力竭而衰。

    第五,中国目前人口结构也不支持,国内房价的持续上涨。目前国内人口最多的是50后、60、后70后、80后,而从90后开始,中国的出生人口越来越少,00后要比90后更少。这意味着,中国人口结构会进入老龄化、少子化时代。房价永远上涨的前提是要有大量的人来购置房产,如果是人口越来越少,甚至年轻人不用买房,可以继承上一代人的房产,那么房价就不可能永远上涨,而且终究难逃房价出现暴跌的宿命。

    中国的房价不可能无限上涨,这世上没有一样商品是永远只涨不跌的,只是有外力延长了其下跌的进程,把危机往后拖延了。但迄今为止,世界上也没有哪个国家靠房地产泡沫能够成为发达国家。美国、日本就是在房地产泡沫破裂之后,才着重发展高新科技产业,还有高端制造业。如果我们继续依赖于房地产,那么一旦房地产泡沫破裂,我们又靠什么来拉动中国经济的增长。所以,现在应该寄希望房地产逐步软着陆,而不是无限上涨,房价无限上涨的结果就是泡沫最终还是会崩溃,系统性金融风险越来越近。


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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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