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房产税按房价3%征收,房价还会上涨吗?
2019-08-06
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    房产税按照房产价格的3%征收的概率并不会很大,我们来算笔账:像上海地区房价至少是6万元/平方,100个平米的房子起码5、6佰万/套,如果都缴纳3%的房产税,一年房产税就要缴纳15万以上,这么高的房产税多数家庭都承受不起的。而我们认出,房产税率应是1%,而且至少要拥有二套以上房产才能开征房产税。

    此外,我国房地产总市值达到450万亿,如果按3%的税率意味着,光房产税每年就要缴纳13.5万亿,而我们国家每年GDP还不到一百万亿,这等于给居民增加百分之十几的税负,这种情况无法持续,不会在我们国家发生。而且房产税3%,即使是在美国也是偏高的,美国的多数州的房产税只有1%左右。

    同时,市场上还有种说法,认为房东并不怕房产税的压力,只要把房产税都转嫁给给租房或买房者身上,房东照样没有压力而且房价还照样上涨。但是,也有人反驳称,美国房价之所以炒不上去,就是因为有了房产税,炒房者迫于房产税的压力,而不敢炒房,房价会长期趋于平稳。

    对此,我们认为,房产税的推出能否降房价,取决于三个因素:首先,如果房价在上涨的周期中,出台房产税肯定会被炒房者转嫁给到租房者或购房者身上,但是如果房价处于向下跌落周期。那么,炒房客很难将房产税的压力转嫁出去的。炒房客主要通过银行贷款炒房,每月需要还房贷,若再交房产税,那需要很大的资金量,肯定是难以承受,。

    再者,如果仅仅是房产税,并不能遏制高房价,必须要与土地制度、投融资制度、住房制度等各种政策一起运行才能起到真正的作用。比如,房产税推出时,地方政府仍然在收紧土地的供应数量,银行的信贷仍然较为宽松,那房产税也很难起到真正的作用。

    最后,要想让房产税真正降房价,不仅要提高税率,而且还要增加征收范围,如果把炒房者都不算在内,房产税当然起不到遏制房价的作用。向全民征收房产税肯定不合时宜,但是像上海、重庆两地试点房产税也显得有些不痛不痒,难以起到对房地产调控的作用。

    比如,上海房产税只对增量房人均超过60平方米的部分开征房产税,而重庆的房产税主要针对存量高档别墅,高档别墅是有钱人住的地方,也不在乎缴纳这点房产税。显然房产税的效果无法得到彰显。所以,我们认为,房产税3%有些太高了,老百姓吃不消,应该对于拥有二套房以上的家庭,无论是存量房,还是增量房都要开征1%的房产税,至少这在房产保有环节上增加了炒房者的负担。

    如果房产税按照房价3%的价格征收,这种情况是不可能发生的,即使是在发达国家的3%的房产税也是偏高的。所以,对二套房以上家庭征收1%的房产税更符合中国国情。那么开征房产税,房价是否会降下来呢?我们认为,这要看房价的趋势是向上还是向下,还要看有没有配套的调控政策予以支持,更关键的是,要重重的打击炒房者,而像重庆、上海版的房产税无关痛痒,所以也起不到降房价的作用。房产税要综合运用才能发挥效果。

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  • 如果针对刚需自住房实施返税仁政,3%的房地产税一点都不高。福利性的返税制度是西方社会稳定的重要手段,也是西方民众以纳税为荣的支撑点。所有人都交了3%的房地产税,说明所有人都是国家纳税人,享有同等的话语权,国家税法的制定者们不能因为要减免底层的负担而剥夺他们发声的权力。所以我支持一视同仁的3%收税,而对底层刚需家庭的福利减免体现在返税政策上!

    我反对什么一套房,二套房,N套房的计税,这个很容易钻空子,明显就是鼓励囤房炒房的人把房产证改来改去地倒腾避税,交税前把房子转到家庭其他成员名下,交税之后再转回来,房子来回地改名就能逃税了。直接统一3%征税,不管你怎么倒腾,就没有偷税漏税。同样的,也不要去区分什么自住不自住,空置不空置,都可以造假。囤房的人每个房子睡几晚,然后你是按自住还是空置收税?这不是自找麻烦吗?统一固定税率收税,避免一切麻烦。不交税就没收房产拍卖抵税,简单易行。

    重点是怎么返税!很简单,每个房地产纳税家庭一年固定日期可以凭身份证明和交税证明申请返还部分房地产税,最高一个人头申请返还30平米的房地产税。三口之间可以拿回90平米的房地产税,这不就够了吗?

    返税细节上还可以做得更人性化一点,比如,先交税,后返税,中间那几个月的利息也别吝啬,既然本金都返还了,几个月的存款利息也补给人家算了。返税收买的是人心,爱国之心,别因为鸡毛蒜皮的一点利息钱而被人诟病。更有甚者,你就按照国债最高利率给纳税人发几个月的利息钱又怎么啦?其实也就是印钞机多印了几块钱而已,但是给民众的感觉就不一样,人人说不定因此积极缴税。

    刚才博主还担心囤房炒房的人会转嫁房地产税,造成刚需家庭负担增加。你是指的租房者吗?囤房者加租是必然的,现在还没有房地产税呢,难道房租没有涨吗?避免转嫁的办法很简单,就是让租房者搬走,鼓励他们不要租加过租的房子,就让这些房子闲置下来,就让囤房者交税到破产。他们完全可以卖房筹款交税,他们完全可以卖房减少交税金额,是他们自己非要交那个税的,自作孽。

    利用重庆经验,实行全国性质的土地地票制度保证18亿亩红线。北上广住房紧张,国家就应该多批土地建标准化廉租房,鼓励周边村集体集资建房出租,把房子建起来,公共交通建好,廉租房还怕没人租,这是包赚不赔的稳定现金流。北上广多用了土地,那么黑龙江鹤岗、甘肃等地就逆城市化,把那些荒芜的经济开发区,无人住的鬼城都重新变成耕地,18亿亩耕地的红线完全守得住。

    另外,作为全国性的替代土地财政的税种,税率和免税面积应该可以调整,就像汽油价格一样,每年公布一次。这样既可以保证政府部门有足够的税收来维持公共事务开支,又可以调节征税对象范围,防止误伤。

    首先说税率,为什么我认为3%是合理的呢?因为每年的通货膨胀就大约在3%左右,房地产税跟当年的CPI相当是完全合理的,也符合国际惯例。美国房地产税为什么只有1%左右,因为别人长期物价稳定,通胀率也就1%附近。中国为什么要3%才合理,因为中国印钞太猛了,年均CPI在3%的水平上。这个税的出台就是要抑制房地产成为投资品,底层人民老老实实把钱存在银行里却要承受通胀损失(铸币税),凭什么炒房资本却能避免?要一碗水端平嘛!通过跟CPI相等的房地产税,把投资房产者想逃掉的铸币税给补收上来。这样他们也就没那么一根筋去囤房炒房了,海量资金也就分流到其他实业中去了。如果前一年订的税率偏低或偏高,造成政府收支赤字或盈余太多,第二年可以下调税率,从而保持用房地产税支持公共开支的能力。

    其次,为什么免税面积也要调整?因为社会基尼系数在变化,人口年龄分布在变化,人均住房面积也在变化,到底免税多少面积当然也应该随之变化。先定成人均免税30平米,然后每年可以调整这个数字。征收几年房地产税下来,就有经验公式了,这个房地产税的征收就变得科学精准了。合理的免税面积应该是鼓励普通劳动者家庭能自我约束式地选择合理的居住资源。比如说,按现在的全国人均居住面积来讲,三口之家的工薪阶层90平的两居室或三居室就最好了。多占房子的话,你就是害人害己,活该你交重税。这个免税面积就是国家的一个指导性数据。听从国家指挥棒的普通家庭就能享受免税优待。不听指挥瞎囤房的,就要被房地产税惩罚。当然克己复礼的愿意蜗居在陋室里,为社会其他成员腾出住房空间的也不鼓励,你浪费你自己的免税面积,国家也不用补偿你什么。毕竟国家也鼓励消费。
    2019/8/10 14:16:47
  • 土地财政转直接税收财政,风险巨大,需要仔细筹算和全盘考虑。
    2019/8/7 6:11:15
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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