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二线楼市全面降温 房地产市场要变天
2018-10-21
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    最近,部分热点二线城市房价呈现“量价齐跌”格局。10月份,虽然有黄金周,但是,二线城市总体成交持续低迷。

    在国庆黄金周期间,31个重点监测城市成交量环比大降近七成,跌至历史低位,同比下滑27%;其中,重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩,杭州、扬州等城市成交量同比跌幅超80%。

    就在今年上半年,部分二线热点城市是涨声一片,包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州;曾经“冒雨摇号买房”的东部城市杭州;以及位列“房价四小龙”之首的厦门和南京,在进入了9月份之后,都全然没有往日销售火热的现象。

    郑州曾经作为中部新兴的明星城市,房价涨幅一度跃居全国第一,而现在也不得不打响了降价之战。

    据不完全统计,郑州在售的新盘中,已经有超过30个新楼盘降价促销,以白沙板块为例,在2017年高位期时,毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今,预售证备案价8900-11000元/平方米,相当于整体降价15%-20%。二手房市场1-9月与去年同期成交量相比减少近7000套,降幅13%。

    而杭州在今年上半年还出现“凌晨排队、万人摇号”的购房盛况,仅过去了5个月就出现了新盘降价潮。今年国庆长假期间,杭州市仅成交321套新房,同比去年跌幅高达70%。目前杭州在售的二手房半数出现降价情况,而且像萧山、下沙等位置较偏远的小区楼盘环比价幅度也超过了30%。

    作为网红城市厦门的房价下降始于二手房。自2017年4月份,厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房,报价378万元,直降72万元,折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源,降价幅度在36万-112万元之间。

    此外,除了上述二线热点城市房地产降温之外,还有天津、南京、重庆、青岛等城市房价也都在下跌,目前成交量下滑,房价开始下跌的二线城市开始越来越多。

    值得一提的是,开发商降价与二手房业主不同,开发商降价更加灵活。以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如,杭州大江东宝龙广场新推出一批房源,单价下降2200元,产品由精装改为毛坯。

    正是因为开发商降价促销力度有点虚,所以新房成交量一直处于低迷状态。

    让人颇感困惑的是,上半年这些二线城市房地产还持续火爆,而为什么下半年二线热点城市会率先出现房地产降温的征兆呢?

    首先,导致上半年二线城市房价飙升的原因是人才引进、摇号买房,而现在这些利多因素正在退潮,二线城市又重新开始严格执行起房地产调控政策。

    于是,投机炒房需求受到遏制,而当地刚需在前期集中释放后,现在又无力托起高房价,于是二线热点城市的房价马上由过热转为冰冷,呈现“量价齐跌”的境况。

    再者,受到房地产调控政策严格执行的影响,二手房市场率先出现松动,业主开始打折促销,受此影响,新开楼盘也耐不住寂寞纷纷跟着降价促销。

    二手房价对市场的敏感度更高,如果房地产降温,一些老旧小区,年代久远,楼层也不好的二手房价开始难以脱手。

    于是,二手房业主便主动将房价压低几十万,这会给新房的开发商造成了很大的压力,为了促销回笼资金,开发商也只能跟着一起让利优惠,降价促销。于是新房和二手房一起下跌,楼市便由热转凉。

    最后,上半年热点二线城市房价之所以火爆,由于开发商被政府限价了,房企延迟了推盘上市进度。

    而到了下半年,各地加快了预售证的审核,大量上半年没开的新楼盘,在9月份集中开出,这就导致了购房者有了更多的购房选择。新房的大量上市对于压低二线热点城市有着明显的作用。

    目前一线城市在房地产调控持续的高压之下,走得较为平稳。但是二线城市由于上半年出现的人才引进、摇号购房等闹剧的退潮,调控政策重新收紧,房地产将逐步重新回归理性中。

    而投机炒房需求退出,当地居民购买力又在前期集中释放,后续需求无法跟上,再加上房价处于高位,当地购买力支撑不住。所以,目前二线热点城市房价下跌,楼市降温也都是意料之中的事了。


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  • 驭民神器房地产
    2018/10/21 18:14:43
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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