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楼市全面回暖 缺乏数据支撑
2015-05-20
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    目前,不少楼市回暖的论调,此起彼伏,出现在不同的媒体上。

    其实,凡事有个周期性,这个客观的“时空”难以一蹴而就,也难以“跨栏式”越过,需要时间的等待和空间的历程。经济周期,也称为:商业周期或景气循环,过去把它分为繁荣、 衰退、萧条和复苏四个阶段,表现在图形上叫衰退、谷底、扩张和顶峰更为形象,也是现在普遍使用的名称。

    那么,现在是中国楼市全面回暖期吗?我认为:尚待时日。

    我们初步总结下楼市回暖的几个特征,目前来看,一线城市或部分二线城市似乎初现楼市回暖的端倪,三四线城市的楼市,回暖迹象尚无明显呈现,成交依然处于低迷态势。

    判断楼市是否真的回暖,主要特征是“量价齐升”,一般来讲,至少要有以下几个特征:

    楼市回暖特征一:经济开始复苏,消费者支付能力上升,信心恢复。

    总的来看,2015年世界经济仍处于阶段性筑底、蓄势上升的整固阶段。若美国经济强势持续、欧元区和日本政策调整奏效、新兴经济体的主动降速和调整在可控范围内、没有酿成新的 风险,世界经济复苏加快的可能性将增大。但若结构性矛盾持续,如银行坏帐不减、政府债务负担加重、制造业生产率继续下降,加上油价、汇率动荡加剧,发达经济体货币政策差异性矛盾 的负面影响凸显,世界经济复苏进程将更为艰难。

    2014年,中国GDP实现63.65万亿元,增长7.4%,符合年初增长7.5%左右的政策目标。但短期内经济下行压力较大。从需求方面看,消费、投资和净出口增速都有不同程度下降,其中房 地产开发投资增速下滑过快,成为拖累经济增长的主要因素。

    2015年,中国固定资产投资增长乏力。受制造业产能过剩、需求不足影响,民间投资意愿减弱。短期内房地产市场难以走出低迷,制约了投资和相关行业增长。

    楼市回暖特征二:二手房市场引领新房市场,量价齐升。

    数据显示,2015年4月全国二手房住宅价格指数为1082.1点,这是自2014年6月首次下跌以来的连续11个月下行。

    不过,与此同时,房价跌幅持续收窄,多数城市房价开始止跌反涨。

    楼市回暖特征三:成交量持续上涨,各个项目的成交都普遍回升。

    2015年1-4月完成销售面积26385万平方米,同比下降4.8%,降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中,住宅销售面积下降5.0%。商品房销售额17739亿元,下降3.1%,降幅比1-3月份收窄 6.2个百分点,住宅销售额下降2.2%。

    楼市回暖特征四:成交价格逐步攀升,可小幅度上涨也可基本维稳,但不是“以价换量”。

    2015年楼市政策宽松力度将比2014年更明显,后市房价依然存在上涨可能,但是大幅上涨概率低。目前库存高企、楼市供需矛盾依然未明显缓解,不少三四线市场又以本地刚需为主导 ,投资需求日益减少,实际购买力也有所减弱……

    楼市回暖特征五:房企推盘意愿持续增强,基本能按照原先的开发节奏、推盘计划推盘、推出新项目。

    2014年中国房地产待售面积首次突破6亿平方米,达到6.22亿平方米,房地产市场总体供远大于求。供求不均衡的现状意味着2015年市场将继续去库存。

    2014年房地产业待售面积不容乐观,2005至2009年全国商品房待售面积一直在2亿平方米以下。从2011年开始,商品房待售面积快速增加,年增幅均在25%以上。

    库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值,一年左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则为供不应求。目前,24个重点监测城市中,14个城市库存消化周期超 过18个月,其中烟台高达43.4个月,沈阳高达39.8个月,青岛为25.4个月,徐州、中山为24.2个月,无锡也超过了24个月。

    房地产业的高库存将引发一系列问题,如房企高库存占压大量资金,资金成本持续上涨可能使部分房地产企业陷入经营困难甚至破产,从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房 ,进而影响到购房者。另外,对于银行贷款占据相当大比例的房地产开发资金结构而言,持续高库存也意味着银行等金融机构经营风险增加。

    2015年,不少房企,是“缩量开工开盘甚至零开工零开盘”。

    2015年全国1-4月份房屋新开工面积35756万平方米,下降17.3%,降幅收窄1.1个百分点。其中,住宅新开工面积25081万平方米,下降19.6%。房屋竣工面积21210万平方米,下降10.5% ,降幅扩大2.3个百分点。其中,住宅竣工面积15527万平方米,下降13.2%。

    楼市回暖特征六:投资规模开始反弹,拿地和新开工规模上升。

    2015年1-4月份全国房地产开发企业土地购置面积5469万平方米,同比下降32.7%,降幅比1-3月份扩大0.3个百分点;土地成交价款1571亿元,下降29.1%,降幅扩大1.3个百分点。

    综上所述,如此看来,话说楼市全面回暖,恐怕缺乏数据支撑。

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中国房地产全程服务专家!上海策中管理咨询机构首席房地产专家;资深管理咨询师、策划师、培训师;上海交通大学海外教育学院讲座教授;上海财经大学财华金融地产研究院研究员;中国品牌发展战略联盟房地产行业专家;中国房地产“全新管理.全程策划.全员营销.全员服务”、“转型期创新管理与资金运筹”、“系统化采购招投标与精细化精品施工”等课题专业讲师;首创置业顾问冠军团队“6+2六化两师”标准化、个性化“双服务体系”王牌教练;中国房地产估价师与经纪人学会注册会员;政府机构、高等院校、品牌企业等特邀讲师;文章频频见诸《人民日报》、新华社《经济参考报》、《证券日报》、上海《新民晚报》、《浙江日报》、江苏《扬子晚报》、广东《二十一世纪经济报道》、杭州《钱江晚报》、河南建设厅《中州建设》杂志等。电子邮箱tianbuliang126@126.com  工作QQ:1518317306
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