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海量库存房压得房企可能破产
2015-03-17
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    前段时间,我曾写过“房子难卖  责在政府”的博文,现在,当我们看到全国各地大多数的海量库存房,看到不少城市的供销比很是吓人,再次写点当下房子难卖,即使有利好的政策,也需要时间去慢慢稀释海量的库存房。

    先来阐述一下先前写过的博文“房子难卖  责在政府”之理由,这个城市假设每年的商品房去化量几年来历史均值是500万平米左右,当我们的需求无大幅增长,为何“土地财政”般的海量供地?为何每年的商品房供应量要远远的、大大的甚至翻倍的超过这个城市的年度消化量?!我们全国不少地方政府,难道对土地的供应是无序的?我们的地方政府,难道对预售面积的上市是无序的?难道全国有些“鬼城”或“烂尾楼”的出现,与我们的地方政府毫无关系?一切问题给市场解决,不是好办法!等等,等等,2015“两会”总理都说,房地产不仅是经济问题,更是民生问题,当官不为民做主,不如回家卖红薯!更何况,全国当下,海量的库存房,全国不少地方政府看似“无罪”,实则“难辞其咎”也!!!

    接下来,还是用数据说话吧。

    一,2015年楼市没有开门红,目前形势不比2014年好。

    2015年前两月商品房销售情况同样不容乐观。据统计局数据,2015年1-2月份,商品房销售面积、销售额同比跌幅达16.3%和15.8%,而2014年全年平均跌幅为7.6和6.3%。

    与此同时,楼市整体库存仍在继续攀升。截至2015年2月末,全国商品房待售面积63922万平方米,比2014年末增加了1753万平方米。其中,住宅待售面积增加1493万平方米。

    二,35个城市新房去化周期为17.5个月。

    国家统计局数据显示,2005年末-2009年末,全国商品房待售面积均未突破2亿平方米,其中,2005年末,商品房待售面积仅为1.4亿平方米。而2014年末,全国商品房待售面积高达6.21亿平方米,创历史新高,相当于2008年1年全国商品房销售面积。

    过去两年多,全国商品房库存几乎翻倍。与2010年相比,最近4年来,全国商品房库存增加了近2倍。

    三,一线城市房子好卖,但是库存增幅也不小。

    从库存量来看,2014年12月,“北上广深”四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米,达近5年最高水平。分城市来看,除北京外,其余三个城市库存量均创5年新高,上海可售面积(不含保障房)突破1300万平方米,广州库存量接近1000万平方米。

    从销供比来看,2014年四个一线城市月均成交量为246万平方米,同比下降16%,而供应量同比大幅增长28%,至331万平方米。销供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8,也是近5年最低水平。2014年四个城市销供比均低于1,短期内表现为供大于求。具体来看,北京销供比由2013年2.2大幅下滑至0.7,上海由1.3降至0.8,广州由1.1降至0.9,深圳由0.9降至0.7。

    四,二线城市无锡或西安去库存周期近20个月。

    2014年同样受库存压力困扰的长三角城市无锡,在政府多轮救市后,库存压力仍然相当大。据了解,无锡当时的库存量约1028万平方米,去库存周期长达19.8个月。

    数据显示,截至2014年末,西安市商品房的库存量大约是3000万平方米,其中住宅存量接近2000万平方米,按照近两年西安月均去化的速度算出清周期已超过了20个月,库存压力巨大。

    五,三四线城市临沂的去库存周期拟达7年之久。

    据不完全统计,临沂目前在售住宅项目约180个,潜在供应量13.6万套、纯住宅近1500万平方米,2013年和2014年成交未开发土地按照“招拍挂”容积率换算的潜在住宅供应量近900万平方米,共计约2400万平方米的潜在住宅供应,若按2010年至2014年普通住宅年度成交均值326万平方米换算,潜在货量需要7年多方可去化出清。

    六,赣州等县域房地产,受库存和资金双重压力,有的已破产。

    赣州出现首例房地产企业破产,欠债近20亿元。据悉,破产的赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司分别位于上犹县和寻乌县,两家公司的法定代表人目前已经被上犹警方控制。根据当地警方和法院的初步调查和审核,曾长发本人及名下两家房地产公司存在大量的民间融资现象。

    一位来自浙江的房地产商直言,目前赣州市的存量房达到了1000万平方米,去库存压力巨大。兴国、瑞金等赣州市下面一些县市,库存都达到了100多万平方米,按照年销售20多万平方米计算,消化库存需要四、五年时间。

    至于一些乡镇房地产的库存,不去一一罗列和赘述了。

    我们看到的上述数据,似乎悲观了些,可是,这就是全中国楼市的缩影,不过,任何事物都要辩证的看,危机危机,“危”中还有“机会”,关键看我们如何带着镣铐跳舞,看我们如何在库存的压力山大下寻觅创新的活法。

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  • 某胡人问元芳:“贵国富贾在吾国大肆搜房置产,致吾国百姓置业日艰。元芳,你怎么看?”元芳王顾左右而言他,谓胡人曰:“汝汉文甚佳,何不在京师置产?”平宗听闻元芳如此机敏,册封其为内阁总理大臣。
    异史氏曰:废柴当道,国运难旺。
    2015/3/17 13:14:40
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中国房地产全程服务专家!上海策中管理咨询机构首席房地产专家;资深管理咨询师、策划师、培训师;上海交通大学海外教育学院讲座教授;上海财经大学财华金融地产研究院研究员;中国品牌发展战略联盟房地产行业专家;中国房地产“全新管理.全程策划.全员营销.全员服务”、“转型期创新管理与资金运筹”、“系统化采购招投标与精细化精品施工”等课题专业讲师;首创置业顾问冠军团队“6+2六化两师”标准化、个性化“双服务体系”王牌教练;中国房地产估价师与经纪人学会注册会员;政府机构、高等院校、品牌企业等特邀讲师;文章频频见诸《人民日报》、新华社《经济参考报》、《证券日报》、上海《新民晚报》、《浙江日报》、江苏《扬子晚报》、广东《二十一世纪经济报道》、杭州《钱江晚报》、河南建设厅《中州建设》杂志等。电子邮箱tianbuliang126@126.com  工作QQ:1518317306
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