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总理看好楼市,鬼城烂尾楼还会诞生
2015-01-26
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国务院总理李克强近日在达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会,与各国工商企业家深入交流。在回答有关问题时,李克强表示,当前,中国的房地产市场出现了一些波动。 但中国的城镇化正在稳步推进,潜力巨大。中国政府将加大城市棚户区和城市危房改造力度,保障困难群众的基本住房需求,最终实现全体人民住有所居。中国房地产市场的刚性需求是长期 的,并将带动国内相关行业和产品供给,房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。

  总理的一番话,仿佛是冬天里的一把火,燃烧了房地产老板的心,好像中国房地产的春天已经来临。

  我们姑且不去宏观的点赞总理的楼市利好,其实,总理的话,有些被人放大误读的意思,总理无非就是常规的讲一下,中国的城镇化是历史进程,政府在做保障房供给,中国的刚性住房 需求长期潜在。

  这些所谓的“大势所趋”,不代表全国楼市一片红,一些城市,还会是鬼城,一些楼盘,还会是烂尾楼。对于楼市,就像其他行业一样,行业的过去、现在和未来是美好的,不过,有的 城市,已然是鬼城,有的楼盘,已然是烂尾楼。真可谓:幸福的城市或楼盘,都是相似的,不幸的城市或楼盘,各有各的不幸。

  假如把总理的话,看成是灿烂的阳光,可就是在这宏观的“阳光”下,也有阴影,甚至太阳雨,这些阴影或太阳雨,寓意着在中国房地产的“大好风景”下,仍然会有鬼城或烂尾楼的诞 生,如此诞生的鬼城或烂尾楼,大多是微观的“人祸”,并非宏观的“天灾”。

  首先的话题,何为鬼城?比如,一个城市的建成区面积为100平方公里,按照占用地标准,这个城市容纳的城区人口应该为100万人,如果目前该城区仅有50万人,而该城市对外来人口的吸引力 并不强的话,短时间内难以达到100万人的容纳量,就很可能沦为“鬼城”、“空城”。

  根据“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)显示,其中,“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。

  过去五年,中国设市城市的城区人口仅增加了0.35亿人,以住建部一平方公里建成区容纳一万人的城市标准,新建的0.97万平方公里需要容纳0.97亿人,这意味着,仍有0.62亿的人口容纳缺口 ,当然也意味着将有一批城市成为“鬼城”。

  其次的话题,何为烂尾楼?烂尾楼是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,直至最后资不抵债,全盘 停滞的积压楼宇,通常又被人称为“鬼楼”。

  烂尾楼形成的原因较多,例如:在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工,等等。其中多半是因为资金链条断裂,工程未完,开发商已 经拿不出钱来,银行也不愿继续贷款,而项目又无法转让给其他投资人,无奈中半拉子工程赤裸在烈日下,任凭风吹雨打。这样的例子有许多,而处置烂尾楼,也进而变成了地方政府长期的 “心病”。

  (1)局部地区房地产过热,宏观调控以后,信贷资金收缩,工程后续资金跟不上,只好下马。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率,其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项 目的结果。

  (2)由于国际经济环境激烈变化,断了资金来源,被迫停工。

  (3)市场定位不准,暗淡的销售前景,迫使投资者要“改弦易辙”,停工求变。

  (4)因施工质量低劣,被迫停工。

  (5)债权债务等各种纠纷缠身,导致停工。

  (6)开发企业高利贷融资等。

  烂尾楼的品种是不受限制的,无论是高档公寓、写字楼、别墅还是普通商品住宅,均存在同样的可能性。      由于房地产是资金密集型行业,因此,烂尾楼往往占用了大量的资金,包括大 量借贷资金。因此,银行往往是最大的债权人,也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入,还很有可能损失本金,是银行的不良资产。

  楼市无限好,只怕鬼城来。

  刚需长期有,只怕烂尾楼。

  诚然,诚挚的对中国的省长、市长、县长甚至镇长说,鬼城,不是宏观的‘天灾“,而是微观的“人祸”,看我们如何为而如何不为,不要圈地而城,而要有人而城。

  诚然,诚挚的对中国的形形式式房地产老板说,烂尾楼,不是宏观的‘天灾“,而是微观的“人祸”,看我们如何为而如何不为,首先要做正确的事,其次再正确的做事。

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  • 根据“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)显示,其中,“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。
    2015/1/27 19:44:39
  • 中国房地产缓慢升值才符合中国的长远利益,科技不是问题,中国最大的问题是人口。
    过度的商品化与房价的暴涨,使中国的人口红利消失,当廉价劳动力成为往事,中国经济未来的发展,将面临极大的困难。
    14亿人口将会是中国经济转型路上的一个难以逾越的鸿沟。
    2015/1/27 12:22:05
  • 总理的意思,是政府主导的保障房建设将会迎来新的机遇。商品房未必能有春天。七万亿的投资现在看看还只能是保障房。
    2015/1/26 12:47:05
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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中国房地产全程服务专家!上海策中管理咨询机构首席房地产专家;资深管理咨询师、策划师、培训师;上海交通大学海外教育学院讲座教授;上海财经大学财华金融地产研究院研究员;中国品牌发展战略联盟房地产行业专家;中国房地产“全新管理.全程策划.全员营销.全员服务”、“转型期创新管理与资金运筹”、“系统化采购招投标与精细化精品施工”等课题专业讲师;首创置业顾问冠军团队“6+2六化两师”标准化、个性化“双服务体系”王牌教练;中国房地产估价师与经纪人学会注册会员;政府机构、高等院校、品牌企业等特邀讲师;文章频频见诸《人民日报》、新华社《经济参考报》、《证券日报》、上海《新民晚报》、《浙江日报》、江苏《扬子晚报》、广东《二十一世纪经济报道》、杭州《钱江晚报》、河南建设厅《中州建设》杂志等。电子邮箱tianbuliang126@126.com  工作QQ:1518317306
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