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“疯狂地王”正摧毁中国防范金融危机的最后努力
2016-06-09
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    “疯狂地王”成为5月份中国经济最令人瞩目的词汇,但是,绝大多数人仍然低估了它的破坏力——不仅仅是信达地产等央企国企有钱任性那么简单。

    信达地产是疯狂央企的代表。6月1日,上海顾村地块,信达以58.05亿元获得了该土地,平均楼板价36962元/平方米,溢价率超过300%。而在几天前,信达刚刚以123.18亿元夺得杭州市滨江区奥体单元地块,创造了今年以来全国的总价地王。去年11月上海的新江湾土地拍卖会上,信达以72.99亿元竞得标地,楼板价49152元/平方米。同时,去年30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王都是信达造。

    从理性商业经营角度看,信达显然是“疯”了。信达地产2015年财报显示,全年营业收入81.36亿元,而去年以来,信达先后在全国各地高调夺得近10幅地块,其中7幅是地王,合计涉及资金超过350亿元。在其今年初发债时,中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示,截至2016年3月末,信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%,而现在其负债率必更加高昂。

    信达的这种疯狂行为,显然是地方政府非常欢迎的。因为,它再一次配合了地方政府土地财政的需求,以典型的“面粉价贵过面包价”模式来刺激新一轮房价暴涨。以上海顾村地块为例,当地正在销售的中铁建“青秀苑”目前报价3.4-3.5万元/平方米,而信达地产拍下的顾村地块的楼板价37249元/平方米,如果剔除自持15%的住宅部分以及100%的商业面积,其楼板价高达4.45万元/平方米,再加上各种成本,未来房价破6万元/平方米没有悬念。而在以信达地产为代表的、主要以央企国企创造的新一轮中国一二线城市的地王(截止到5月31日,全国超过15亿元的合计有105宗高总价地块,其中有52宗地被国企获得)中,“面粉价贵过面包价”是普遍现象!

    这是什么意思呢?大多数人关注的是这些央企国企,利用国家信用,破坏市场游戏规则;当然地方政府会非常高兴,有地产商来做昂贵土地的“接盘侠”,至于最后如何转嫁到购房者、银行和国家身上,官员们才不关心。而就本人视角而言,其更严重的破坏力是——这更是人民币直接、严重的国内贬值!

    道理很简单,信达以3倍溢价购买上海顾村地块,它的最直接效果是,现在3.4万元可购买当地1平方米房产,而2-3年后,就意味着至少6万元。换言之,对顾村住宅而言,这预期着未来3年内,人民币购买力下降43%,也就是人民币贬值43%。如果这个趋势得以继续实现,如果参照2015年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据——房地产占中国家庭资产69.2%。这意味着人民币国内购买力在未来3年内下降近30%。

    一言以蔽之,这就是房价上涨——人民币国内贬值!这是自2000年以来,中国经济最长期持续的现象,即由于房价在过去15年中普遍上涨了5-10倍,即人民币购买力对房价贬值了80-90%。如果我们按照过去15年房产占中国家庭资产的平均比重为50%的话,即仅因房地产涨价因素,过去15年人民币就贬值了60-80%。

    在人民币因为国内房价大涨而对内大幅贬值的同时,人民币却对外对美元大幅升值,从2005年7月至2014年初,人民币对美元反而升值了36%。

    这就造成人民币对外升值与对内贬值形成了极为严重的反差,人民币对内贬值——特别是房价大涨,使得中国的土地和劳动力成本大增,这对中国制造业釜底抽薪,如今生存普遍非常艰难,甚至连华为这种顶级的中国跨国公司总部都承受不了深圳的房价。更不要说外资企业纯粹以利润为导向,更是没有理由去承担这么高的房价负担。与此同时,人民币对外大幅升值,这给了外资离境兑现在中国获得的商业、投资和汇率利润的强大动机。即人民币对内贬值和对外升值形成了越来越严重的背离,其背离度越大,资本外流势必越严重(见下图)。

   

    这也是从2014年6月以来,国内资本大量外流,并导致外汇储备大幅下降的根本原因。2014年6月,中国外储最高峰为3.99万亿美元,快速下降到了2015年底的3.23万亿美元。仅2015年一年,外汇储备净减少5100亿美元(3.84-3.33万亿美元),再考虑到2015年中国贸易顺差3965亿美元、FDI外商直接投资1262.7亿美元,2015年资本外流高达10327亿美元。

    进入2015年以后,由于国内房价回调;2015年8月和2016年初,人民币对美元两度下跌,这使得上图的喇叭口有所收缩,即资本外流的动力有所下降。更重要的是,在去年6月份的“股灾”后,我们反复警告十年的国际热钱投机做空中国得到验证,国家加强了对资本外流的管制,打击地下钱庄,控制居民汇款,限制资本项目外流,这使得资本外流得到了一定程度的抑制。同时,由于2016年1-4月份货币超级宽松贷款超常增长,刺激了房价和商品大幅反弹,这也吸引了国际短期投机资本流入炒作商品。今年3、4月份外汇储备小幅反弹了102、103亿美元。

    中国正确的宏观调控政策是——一方面进一步压低楼价,使得人民币国内购买力反弹,降低制造业,包括外资制造业成本,从而降低资本外流的动机,迟滞资本外流的速度;另一方面,应按照市场规律放任人民币贬值,从而使楼价与人民币汇率的喇叭口迅速收拢,倘若能快速基本合拢,则中国金融危机的风险将大大降低,中国经济金融软着陆将大有希望。

   

    然而,就在这个关键时刻,“疯狂地王”突现,深圳、上海、北京等一线城市楼价率先暴涨,随后杭州、南京、合肥等二线城市楼价也纷纷暴涨,使得本来已经开始向下的楼价转而向上,本来有望继续合拢的喇叭口,转而更加扩大。这不仅继续增大了房地产和商业银行的负债杠杆。更致命的是,这导致国内人民币贬值更加严重,刺激了资本,尤其是外商直接投资加速资本外流的动力,简言之,这将使中国过去大半年来采取的种种保护外汇储备的举措前功尽弃!

    果不其然,刚刚公布的中国5月外汇储备数据重拾跌势,减少279.6亿美元, 超过市场预期的190亿美元,至31917.4亿美元,为2011年12月以来最低。有分析认为,这主要是因为5月20日美联储公布的4月会议纪要转向“强硬”加息态度。但笔者认为,这更因为“疯狂地王”强化了资本,特别是外资对中国未来不可思议的预期——中国楼市泡沫已经如此疯狂,一二线城市的绝对价格已经达到世界最高水平,相对价格已经是欧美的10倍以上。谁还愿意做它的牺牲品!

    即没有什么比“疯狂地王”更有力地将外资推走了!而中国的外商直接投资的余额就高达2.8万亿美元,假如它们过去十多年利润总额为100%,即5.6万亿美元;再考虑到中国贸易顺差余额近3万亿美元中有一半属于外资,则FDI可以离场的资金总额约7万亿美元。这些资金离境都是合法的,中国央行是没有理由拒绝支付的,这就意味着一旦它们下决心战略性撤退,则中国外汇储备不够支付的。而如果中国外汇储备枯竭或者进入了不可逆转的枯竭通道,则意味着人民币国际价格暴贬,中国进口商品价格暴涨,形成恶性输入性通胀,届时楼市、债市、股市等必然崩溃性下跌。像信达这样的地产公司势必破产,地方财政也将崩溃!

    换言之,在中国采取种种措施避免金融危机爆发,争取实现软着陆新常态的关键当口,以信达为代表的国企央企,与地方政府和国有银行形成“利益共谋三角”,极为短视地谋取眼前利益,反手给中国宏观经济软着陆“将了一军”,而这恰恰是美国在中美货币金融经济博弈中开始被动,想加息却顾虑重重,非常需要保持对中国资本外流施压的当口。

    因此,这不仅是在经济上,也是在政策上考验着中央宏观调控的决心和魄力。我们建议,应由国资委出面,果断取缔过去6个月所有国企央企参与拍卖“地王”,乃至进一步责令央企按照2010年3月要求退出房地产业。

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  • 精确地描述出一幅画图:居住费用是中国人最大的支出,房价这些年的上涨导致实质性的通货膨胀,民众薪金因此而必须提高,企业因此而被迫关门,房价令人民币实际贬值超过百分之五十。对国外却让人民币升值百分之三四十,化费巨额外汇保人民币不跌,助外资在获利最高的情况下出逃......。必须对这种祸国殃民的政策问责。
    2016/6/12 0:48:49
  • 朱正阳:资深评论员百强评论特别贡献
    【国是/管中窥豹---再提为军人、武警、刑警准备“精子库”】申亮亮遗体回国感言(借草根网张庭宾置顶博文 建言)
    ============
    1、这是个十分好的建议。
    2、不能让为国捐躯的人【无后代】。
    3、应该提交人大,制定法律。
    2016/6/10 13:46:03
  • 【国是/管中窥豹---再提为军人、武警、刑警准备“精子库”】申亮亮遗体回国感言(借草根网张庭宾置顶博文 建言)
         中国维和士兵申亮亮遗体今天“乘”国防部专机回国,奉习主席之令,国防部派出四十多位官员到长春机场隆重迎接英雄回“家”,申亮亮的父母、姐弟和英雄所在的连队代表也到机场参加迎接仪式。(明天还要专门举行向维和英雄申亮亮告别仪式)其规格之高、场面之庄重确实感人。
         申亮亮从军11年,是一名工兵士官。他三次申请维和,今年获批准到马里维和,可仅两星期就遭到当地暴恐分子袭击,不幸牺牲。申亮亮至今未婚,上有父母,还有一个姐姐和弟弟,他的死虽然无上光荣,习主席给以高度重视,其父亲也比较豁达(其母一直忧伤不已),但英雄之死给这个家庭的心灵创伤是无法弥补的,好在英雄还有一个弟弟可以帮申家传宗接代,要不然,英雄的父母丧子之痛谁能真正抚慰,我们国家又能给英雄怎样慰藉与报答?
         当看到申亮亮遗像与装其遗体的棺木抬下飞机时,我又勾起往事回忆,如果国家当时为申亮亮等军人准备了精子库,有志愿者为申亮亮代孕,由国家优抚其后代,这是对英烈之魂最好的告慰!

         由此,再次呼吁,国家应当为所有参军的军人、武警、特警以及公安刑警等高危“工种”官兵提取成熟“精子”、“卵泡”至专门冷冻库保存。一旦其中有人因公殉职或残废,因家人请求,国家有义务为他们“配对”传宗接代,并给以优抚养育成人,给英雄烈士及家人最温暖、最体贴、最人性化抚慰与关怀!
          朱正阳 2016.6.9/19:40--22:55
    2016/6/9 22:55:44
  • 【管中窥豹---上海也准备步深圳的后尘吧】读张庭宾《“疯狂地王”正摧毁中国防范金融危机的最后努力》 感言:
         深圳和上海只是金融投机家的天堂。

        实体企业在上海房价高位时逃离,就是明智的选择;

        非金融、虚拟经济企业员工在上海高价买房就一辈子当定了“房奴”!
           2016.6.9-21:34
    2016/6/9 21:34:06
  • 应该问问当政:为什么对地王、房地产的疯狂不止纵容、视而不见听而不闻?难道它就应该凌驾于民生、国民经济之上吗?
    2016/6/9 20:08:12
  • 张博主,你到底屁股坐那边啊?你就让房泡泡的制造者们自食恶果嘛,你干嘛闲吃罗卜淡操心啊,为什么要装忠臣去好心提醒呢?恶有恶报,这才是天理昭昭。我们这些盼望伸冤的被压迫者们就不要为压迫我们的官老爷们担心了,让房奴主集团遭报应是最符合天理的。任何政治势力如果能帮助中国人民铲除房奴主集团这股严重阻碍中国生产力发展的黑恶势力,就都是中国底层劳动者群体的朋友,至少现阶段是这样。出来混的,是要还的,该到造报应的时刻了!
    2016/6/9 18:06:04
  • “疯狂地王”又岂止今日疯狂,他们已经疯狂几十年了。它们不仅造就了中国经济的泡沫,而且还是许多腐败现象的实质性温床,收刮了多少中国平民百姓们的血汗钱!中国的房地产正是中国市场经济私有化进程的最真实最血腥的写照,也是中国经济将来恶化的毒瘤。要节制中国经济私有化进程,首先就要节制房地产业。给中国留点土地吧,给中国留点清风吧!
    2016/6/9 15:27:32
  • 1、我们平时,经常会遇到:交通,临时管制。既然交通,都可以行使【临时管制】措施,那么,金融,一样,也可以行使【临时管制】措施。
    2、在外来资本和外来金融,对中国有冲击的时候,什么汇市,什么股指期货,都可以临时管制。
    3、新自由主义传教士,可不乐意了:这不违背“自由”的原则吗?这不违背“某某世界协议,世界某某规则”吗?去你妈的所谓“自由”,去你妈的所谓“规则”。
    4、新自由主义事先设计所谓“自由”,事先设计的的所谓“规则”。都是陷害中国事先挖的【陷井】,懂吗?
    5、可悲,机械的猪脑子。
    2016/6/9 15:05:34
  • “面粉价贵过面包价”
    ------
    这是房地产的【金融属性】造成的。
    很正常。
    2016/6/9 14:57:57
  • 1、“疯狂地王”,并没有【疯】,而是无知的媒体和大咖们的错误理解【疯】了。
    2、“疯狂地王”,表面上是房地产资产【膨胀】了,背后的真实原因是什么呢?
    3、企业是理性的,做“地王”,是企业过剩资本获利的【理性之选】。
    4、“疯狂地王”,真实原因就只有一个:
    资本性货币过剩了。而且,中国股市也不是过剩资本的理想乐园,过剩资本没理想的地方【获利】。
    2016/6/9 14:56:36
  • 红色设计:

    你不搞社会主义垄断,资本家就要搞资本主义的垄断。搞社会主义垄断是为社会主义经济和人民民生服务,搞资本主义的垄断是资本家为自己的利润和发财服务,这就是社会主义计划经济与资本主义自由市场经济的根本区别。其本质在于,社会主义计划经济,不许资本主义对老百姓的民生搞剥削和垄断。列宁说:国有企业的性质决定于政权的性质。帝国主义中也有国企,但它们是“官僚资本家”。我们要防止有人以反垄断为名,向社会主义国有经济进攻,推行私有化,加剧贫富悬殊。同时,国有企业也要贯彻全心全意依靠工人阶级的精神,逐步缩小管理人员与工人的工资差距,要真正成为人民的企业,不能形成成“官僚资本家”这个新生的资产阶级产生的基础。
    2016/6/9 13:53:05
  • 世界上有哪一个国家能够防范金融危机?没有。中国也不例外,不过大家以为中国有一个无所不能的强势政府,认为中国会是一个例外,是能够控制房地产特大泡沫而不爆破。
    在“疯狂地王”方面香港是有先进经验可供参考,它主要是要维持拥有房地产,投资房地产者的信心,以便大家看好房地产的前景,因为大家都知道房地产价格已经是天价,都害怕房地产价格会掉头下落,就不好了。
    “疯狂地王”所涉及的金钱实际上并不多,从单个地皮看是楼价惊人地高价,但从整个上海或整个深圳的房地产资产来看,那是很小的,从整个中国的房地产资产来看,更是微不足道。
    如果以如此小的金钱能够刺激全国房地产价格上涨,其杠杆率是非常惊人的,小小金钱能够刺激非常庞大的金融资产升值。
    投到“疯狂地王”的信达地产在房地产界只是小角色,万一有什么风吹草动,这个公司因此破产对中国房地产不会产生太大的问题。而它的身份是央企,竟然成为“疯狂地王”的制造者,才是问题所在,打击央企的声誉,正符合某些人的期望。
    2016/6/9 13:28:55
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1970年6月生,安徽灵璧人。1992年7月毕业于吉林大学中文系新闻专业。先后任《工人日报》驻安徽、《南方周末》驻上海记者。2001年初,《21世纪经济报道》创刊时加盟,先后领衔创办了管理、财富、商业和商业评论版块,历任评论管理部主任、商业管理财富部主任,编委等职。2004年10月至今,任《第一财经日报》财经新闻中心编委、副总编。联系邮箱ZTB6666@TOM.COM


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