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楼市变盘在即?
2010-09-25
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  号称史上最严厉的楼市调控措施,已经出台快半年了,从目前的效果来看,似乎非常不尽人意,非但没有看到像样的下跌,楼市“回暖”的消息反倒不断出现,在此情形下,是不是可以认为调控已经失败?调控“失败”之后,会不会重演去年下半年楼价疯狂上涨的一幕?

  不要轻易下这个结论,个人认为,调控并没有失败,它的效果将在十一黄金周之后显现无疑,现在我所担心的不是调控会不会发生效果,而是调控是否过度,造成楼市的长期低迷。其原理如同给一个病人服用过量的治疗亢奋的药物,狂躁的症状消失了,病人却得上了抑郁症。

  对于楼价的涨跌,本人一直有两条基本的分析思路:第一,价格是由交易决定的。这里面又有两层意思,其一,开发商并不能单方面主导房屋价格,虽然在卖方市场的情形下,看上去开发商们的确在主导价格,他们能对同一个楼盘不断上调价格甚至跳价,但这只是表象,这时候开发商能主导价格的真正原因,在于他们开出的价格有很多买房人能在事实上还能接受,不管他们内心是否愿意。如果他们开出的价格买家不接受,就形成不了交易,开发商开出的价格便没有意义,这就是说他们并不能完全主导价格;第二层意思是,价格需要成交量来支撑,没有足够的成交量,价格就不能维持下去,相反,如果成交量放大到一定程度,开发商就会加价,这些道理都非常简单同时又非常重要,如果把它们和第二条思路联系起来,楼市的趋势就会变得很清晰。

  第二条思路是,开发商的现金流是决定他们是否降价的最重要的因素,如果他们的现金量出现问题,同时融资渠道受阻,降价就成了唯一的选择。反之,如果开发商手头现金充裕,则不大可能降价,即便偶尔搞一些促销活动,也多半是象征性的,试图通过广告效应一方面提升销量,同时提前补充现金,以便扩大“再生产”。

  成交量与开发商的现金流之间存在正相关的关系,成交量越大,回笼的现金越多,那么,近期部分城市楼市“回暖”,成交量放大,是否意味着楼价将会继续上涨呢?

  要回答这个问题,恐怕还得从现金流入手。事实上,从去年下半年开始,很多开发商的现金流就出现了负数,本轮调控开始的时候,虽然他们的现金还算充裕,但严厉的调控措施,已经掐紧了他们的两条现金补充管道,这两条管道一个是销售,一个是融资。

  房地产是一个准金融行业,需要源源不断地流入大量资金才能繁荣得起来,所谓“债即是钱,钱即是债”,要得到大量的资金,买卖双方都必须有足够的举债(融资)能力,有一方失去债务这个杠杆,这个市场就会萎缩,当双方同时遭遇“去杠杆化”的时候,后果可想而知。

  首套房认定方法,取消按揭贷款利率优惠,停止三套房贷款,所有这一切都是在给需求方“去杠杆”,而对开发商贷款的收紧,开发商在资本市场再融资纷纷受阻,这些情况都表明,开发商这个房地产市场的供给方也在经历去杠杆的过程。

  如果把房地产市场比作一块巨石,要让这块石头动起来,必须由买卖双方合作,各持一根杠杆来撬动,杠杆系数还得足够大。一旦这块石头滚动起来,由于它巨大的惯性,继续往前撬动就不太费力气了。

  那两根杠杆是负债,杠杆系数是负债率,有足够大的杠杆系数才有足够的现金流。

  打压房地产价格是给这块石头施加反方向的力量,由于巨大的惯性,房地产的调控不可能立刻让石头停下来,所以指望调控立竿见影是违反常识的。

  我认为近期部分城市楼市的“回暖”,主要原因是一段时间来积累的消费性需求的集中释放,当然也有一部分成交量来自于受某些媒体言论影响认为调控会失败的投资者,以及赌人民币升值的海外购房人。但这些成交量不足以实质性缓解开发商的资金压力,也难以继续推动楼价。

  对开发商而言,销售产生的现金流入并没有杠杆;对购房人来说,总体首付比例提高,杠杆系数小了,对楼价产生的推动力随之也小了,其中有些购房人手里压根没有杠杆(全款买房),他们的成交所产生的力量没有被放大,只相当于徒手推巨石。

  由于消费性需求在“回暖”中得到了一次集中释放,新的需求要用一段时间才能累积起来,同时各地正在大干快上地建设保障性住房,这无疑会大量分流对商品房的有效需求,预计十一长假过后,各地商品房的销售量会出现快速萎缩。

  虽然挨了很多骂,甚至有很多人想揍他,但不可否认,任志强是一个很有智慧的人,他号召开发商降价,正表明了他的这种智慧。在当前这个关键的时刻,如果开发商能够看清形势,听从他的劝告,年底前较大幅度地降低销售价格,不但可以缓解一点资金压力,更可以让管理层感觉到调控取得了成果,购房人也能享受到一点实惠,可谓三全其美。

  对开发商来说,今年冬天会非常冷,但只要熬过了这个冬天,也许一切都会好起来。

  然而,在回暖的假相面前,有几个开发商能经得起金钱的诱惑?能有任志强那样的远见?恐怕更多的人不但不会降价,还会加价出售,享受这顿最后的晚餐。

  硬扛着不主动降价意味着不给面子,意味着挑战权威,它的后果必定是在年底前房地产业受到进一步调控的集体制裁。

  在高房价已成强弩之末的时候,如果出现进一步调控,推升和打压房价两股力量的强弱会发生快速而根本的逆转,房地产市场这一块巨石,会向反方向运动,而一旦形成这种运动,其惯性同样是巨大的,它会把巨石这一边的人压得粉碎。这些人里面包括开发商,包括购房人,包括银行,也包括地方财政。

  一旦形成这种局面,“逆向调控”的难度绝不会亚于打压的难度。

  我要特别说明的是,房地产市场出现反向运动并非只会在受到进一步调控情况下才会出现,在维持现有调控措施的情况下,仍然有出现这种状况的可能,而且概率并不低。

  楼市的拐点恐怕已经不远了,你准备好了吗?


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  • 价格不是开发商定的,是价格管理部门定的。
    开发商只要卖与不卖的权利,百姓只要买与不买的权利。
    真要开发商说了算,有些开发商早就想说88,折价一半亏损走人,去找新的投资渠道。如果积一年,年息都有三成,欠发工资,引发劳资纠份则更惨。折价走入,在技术上就是止损。
    2014/12/20 10:49:49
  • 既然熟悉经济,关于中国楼市的这个看法,有点一厢情愿哦。
    到底如何定位这个市场。进而在这个市场里如何规范和理性,这可能是最大的缺失。至于这个结果,已经一点都不重要了。面对69万亿的M2,你能有什么感慨?哈哈

       邢晓光
    2010/10/30 19:28:44
  • http://bj.bbs.house.sina.com.cn/thread-1800600-1.html
    刚看了这篇文章,属于博主模型的完全版,供广大草根网友学习一下。
    2010/10/8 10:26:01
  • 十一假期结束,上班后才看到汪博主的回复,深表感谢!
    如果开发商拿地之后正常开发,则博主分析的非常有道理,只是各开发商利润率不同,情况有些差异罢了。如果开发商捂盘不开发,坐等地价上涨则是另外一回事了。不过能捂住盘的还是少数......
    再次感谢博主的分析!
    2010/10/8 10:24:19
  • 回33楼 tp2000:
    你好!这个问题其实不难看透,只要调整一下思路,不要只看单个项目,而从持续经营的角度来看就会一目了然。

    就用冰狐网友30楼所举的开发商看法一期二期三期项目例子来分析,实际上,很少有人只开放一个项目,做完之后就收手的。他们手里经常有多个项目同时运作。这里我们简化一下,用同时运作两个项目来分析。
    我们假定其中的一个项目即将完工,已经开始销售,另一个项目刚刚拿了地,在做前期开发工作。
    再假定这两个项目的总投入都是一亿元,开发商的自有资金为4000万,在这两个项目里面各投入两千万,拟贷款一亿六千万。这个负债率目前大致是全国的平均水平。
    再假定楼盘销售的利润率为20%(按照自有资金回报率来计算就是100%)。

    那么对单个楼盘,开发商投入自有资金2000万,项目结束后可以回收一亿二千万,净赚两千万。

    依你所言,开发商销售一半楼盘的时候,可以回笼六千万,这笔钱拿去偿还银行的贷款还不够,自有资金一分钱还没收回。如果房子不卖了,回笼的钱都拿去还贷款,那么这个项目的账目现金就归零了,哪里还有什么现金流?

    此时如果没有别的项目,他们总会有办法支撑下去,毕竟只欠了银行两千万,而手里还有一半房子。

    而如果此时第二个项目的进度款花到五千万(含自有资金两千万)之后,不能从银行获得新的贷款,也不能从第一个项目获得资金支持,第二个项目就得停工,甚至变成烂尾楼。

    以上只是一个简单的模型,没有考虑利息等因素,所用的利润率接近平均水平。

    通常,开发商的胃口会越来越大,动用的资金量也就越来越多。

    由此可见,现金流对开发商是多么重要。我对别人说过,开发商永远不用担心利润,需要重点关注的是现金流。现金流出问题,可以轻易地让一个曾经赚过很多钱开发商破产。

    高杠杆意味着高风险,高回报,这是人所共知的。
    2010/9/30 15:14:08
  •      住建部政策研究中心副主任王珏林在回答记者有关楼市是否会出现大面积的降价的提问时语出惊人,曰:“每个企业的房子并不多,房子卖一半就盈利了,他们没有必要大幅降价出售。”——想听听博主对这句话是怎么理解的。
        虽然没有数据的支撑,但我认为事实如果真像王钰林所说的,那么开发商维持“现金流”是不成问题的。
    2010/9/30 14:03:07
  • 回冰狐网友:

    “价格由成交决定”这样的说法,看上去似乎像前面网友说的很“肤浅”,但鄙人以为并非如此,它直指问题的根本,既适用于买方市场,也适用于卖方市场,不论是市场经济还是计划经济也都同样适用。卖方定价、买方定价或者计划定价这些说法虽然不能算错,但都只是浅层次的看法,虽然它们看上去要“高深”一些。

    我在《莫把需要当需求》一文中曾指出,需求必须同时具备购买能力和意愿才能实现,30楼中所说的“需求市场是庞大的”这句话,已经模糊了需要和需求的区别,首付比例提高,利率折扣减少,三套房停贷这些措施,已经在事实上减少了潜在需求的总量,因为它们总体上削弱了产生需求所必需的购买能力。

    “房价与本地收入水平没有关系”的原因中非常重要的一条,就是购房人手里有“杠杆”,他们能贷到款。

    31楼的“地产商的资金回笼从来就不会是问题”这句话,表明你忽略了房地产是一个高杠杆、高负债的行业,把“资金回笼”不会是问题等同于“现金流”没有问题,这样的误解很有普遍性,相信你一定了解,与企业现金流有关的项目有好多种,开发商的资金回笼仅属于生产经营活动产生的现金流这一个项目。

    当然,对较为稳妥的“将本求利”型的经营者来说,对这一点不敏感并不奇怪,一般企业只要资金回笼没问题,现金流基本上也不会有问题,但开发商就不同了。
    2010/9/26 22:42:48


  • 而各地房产价格的涨幅,和本地的个人经济收入是没有关系的。这各地政府也是心知肚明的。房地产价格能如此飞涨,是中国特色。而允许其飞涨,也是一大中国特色。从房地产行业的发展来看,房地产商以及各地政府都不会愿意房价下跌。至于年底是否会跌一些,这就看地产商们如何操作,先跌后涨,肯定是方方面面都好看。最终的长远利益得保障就好了。至于地产商的资金回笼从来就不会是问题,在这次的楼市调控,让银行给第三套房屋贷款利息上涨找到了理由。银行和地产商会配合默契的。银行和地产行业的紧密结合,是有史以来最成功的结合!他们从贷款给自然人中获益多多。地产商也快速地资金回笼。银行和地产商,谁也不会舍弃谁。

    2010/9/26 19:42:10

  • “对于楼价的涨跌,本人一直有两条基本的分析思路:第一,价格是由交易决定的。……

    第二条思路是,开发商的现金流是决定他们是否降价的最重要的因素,如果他们的现金量出现问题,同时融资渠道受阻,降价就成了唯一的选择。”

    我认为博主谈的“价格是由交易决定的”思路是对的,但忽略了商品市场,房屋是老百姓安身立命之所,是每一个家庭的必需品,需求市场是庞大的,这一点从快速崛起的地产富豪身上体现的淋漓尽致。而每个城市的地产商就仅有的那么几家,他们在不同的地段,造就不同消费需求的房屋。他们拿到地权,开发速度和进程全由自己控制,往往一块地分三个阶段开发,第一阶段,创品牌,树立良好的口碑。这个阶段的房屋价格比较合理。这个阶段地产商开发的规模是很小的。品牌树起来,房价涨起来。进行二期开发,这个时候的房屋价格往往就很高了,地产商大规模地开发。房屋销售一空。资金良性回笼。第三期就放着,他们可能去开发别的楼盘了。等周边地产在他们二期价格的基础上,大肆炒作,等到房价涨到一个高位时,他们再回头来开发三期。捞的盆满钵满。他们互相配合,互相协作,共同炒作。他们是不同的地产商,利益却无形将他们扭在一起。老百姓是房屋的需求者,看到该楼盘,一期一个价,买房几乎是抢购。房子在打地基时,几乎就剩下边边角角了。老百姓作为单个的买家,如何形成需方市场。买房子是住的,或者给儿子结婚的,谁有精力搞一些买家联盟?所以房地产就成了供方市场。

    2010/9/26 19:39:21
  • 现在是房价调控的初级阶段。中国有一句古话:得民心者得天下,失民心者失天下。如果最后结果不能如愿,就不是纯粹房价问题了,而是对政府信心、诚心、决心、责任心及能力、效率、魄力、执行力的疑虑和失望。在房价调控这场战斗中,政府只能背水一战,只能赢不能输,没有退路。
    2010/9/25 23:19:11
  • 谢谢各位网友的评论!
    我想借鉴一句以前在何老博客下的留言,对于房价涨跌的判断,有两种方法,一种是它“能不能”跌,另一种是它“会不会”跌。
    两者之间的最大区别在于“能不能”里面掺杂了人的情感好恶,而“会不会”里面则没有这些东西。
    “天若有情天亦老,人间正道是沧桑”,感情这个东西不但会障碍智慧,按照佛教的说法,它还是生死轮回的根本,主席的这两句诗里面,也包括这层意思。
    在各种有关楼市的嘈杂声音里面,我等草根博主和网友,一定要保持一份清净心,才能不被别人的观点左右,把自己本有的圆满智慧发挥出来。
    我看许多网友都在用“不能”下跌的理由,来得出“不会”下跌的结论,否定会下跌的判断,故而发出上面的议论。
    2010/9/25 22:51:58
  • 由于基本上是贷款买房,所以在出现泡沫的时候,银行就多印了许多的钱在市场上流通.所以当房价回归真实价格的时候,就会出现恶性通胀.政府4月出台的政策,就是限制房子的流通,只要限制一部分房子的交易,就会出现一定程度的通胀.出现通胀后,政府就用金融手段(上调准备金率或加息等等)回收多余的钱,然后再出台政策,又一次次循环前面的程序,直到房子回归真实的价值.所以任志强也说,这次的调空会是组合拳,不会是一次到位.(这里没有考虑国际上的变化,对中国的影响,只是政府政策的影响)
    2010/9/25 22:14:24
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1963年的老虎,无党派人士,1983年毕业于上海交大机械工程系,曾参加国家重点工程的建设十年,任某合资企业负责人十年,现为自由职业者。
OZ先生简介:海外华侨,在中国生活过,曾非常贫穷,给别人打过工,也曾当过雇主,46岁即退休,主要的经济收入来自股票投资收益。目前在闲暇之余仍进行股票投资,热爱读书,思考和写作。

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