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自欺欺人的“压力测试”
2010-08-24
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  8月18日,交通银行公布了他们的房贷压力测试结果:即使在房价下降50%的情况下,交行对公房贷(开发贷款)的不良率仅增加1.6%,对私房贷(按揭贷款)的不良率仅增加1.2%。交行认为即使在所模拟的极端情况下,不良贷款率受到的影响“有限”,房贷的总体风险“可控”。

  我不知道银监会在要求各银行进行房贷压力测试的时候,有没有在设定某些下跌幅度作为模拟情形的同时提供具体的数学模型,亦或是让各银行自行设计这个模型。仅从测试结果来看,我认为有人视这种非常严肃的压力测试如同儿戏,甚至把它变成了一场骗局。

  我们不妨用一个例子来说明这个压力测试结果的荒谬程度,假定有人购买了一套100万的房子,首付20%,在房价下跌50%的极端情况下,房子的市价跌到了50万,若不考虑已经支付了的按揭和利息因素,这时候借款人欠银行的贷款本金为80万。也就是说,房价低于其相应的按揭贷款,这套房在对借款购房人意味着一笔30万的负资产,这笔按揭贷款成了“水下按揭”。

  设想一下,如果此时这个借款人获得了一笔80万的现金,他是会用这笔钱去归还贷款,来解除这套房子的抵押呢?还是选择违约,放弃这套房子,用50万去购买另一套住房,给自己留下30万现金?

  我希望不要用“信用记录”和“法律途径解决”这类理由来搪塞这个问题,我敢断言,只要出现这种极端状况,“战略性违约者”就一定会出现。美国的信用体系完备吗,法制健全吗?他们那儿“战略性违约者”有的是,坦率地说,连这个名词都是美国人发明的。

  所谓的房贷“战略性违约”(strategic default),指的是借款人并非因为出不起月供,而是因为“战略”方面的考量而选择停供。比如,在上面例子中的情形下,如果那个借款人因为30万的差额而选择停供,他就成了一个战略性违约人。这样的客户在银行眼中,将会是“曾经的”优质客户。

  除非你有十成的把握,永远不要以为只有山穷水尽的人才会违约,否则的话,凭空以“有能力还款者不会违约”这种假设作为前提,无论设计出什么模型,得出什么测试结果,都不过是在欺骗别人,同时也是在欺骗自己。当然,如果明知存在战略性违约的可能而不予考虑,问题的性质就完全不同了。

  房价下跌50%,绝大部分的按揭贷款都会沉入水下,换句话说也就是绝大部分的房奴都会成为负资产,如果有了战略性违约的概念,还有谁敢心安理得地公布不良率仅增加1.2%,“风险可控”,“影响有限”,这样一个所谓的“测试结果”?谁能保证不良贷款率不会增加12、22乃至更多的百分点?

  数学模型永远算不出人的心理变化这个变量,照搬自然科学的一些原理和方法,是经济学家经常预测不准的主要原因。希望大家记住这一条:人不是一个没有头脑的简单的物体,他们是有思想的,他们的想法是不断变化的。

  据央行统计,国内的银行业已向楼市发放了8.71万亿人民币的(含对公、对私房贷),在总贷款额中的比重达到了18%,一个百分点的坏账就意味着871亿元的损失,这个数字超过了华夏银行(股东权益326.6亿元)和宁波银行(102.6亿元)这两家银行股东权益之和的两倍。而与房地产市场有关的地方融资平台的1.5万亿的风险敞口,则超过了工商银行7191亿元股东权益的两倍,这两个“两倍”说明了我国房地产金融内存在的巨大的系统性风险。在进行风险评估的时候,我们一定要非常审慎,宁可保守一些,把安全系数留大一些。压力测试虽然重要,但对这种测试的误差范围之大要有清醒的认识,模型要尽量完善,而即便看上去已经“完善”了的模型,计算出的压力测试的结果只能用作参考,切不可迷信,以免对宏观经济政策的制定产生误导,从而铸成大错。

  我没有用模型计算过,但我坚定地认为,即使楼市均价下跌20%,国内经济就会出现明显的问题。

  在结束本文的时候,脑子里忽然闪过这样一个怪念头:如果用他们的压力测试模型,模拟计算一下房价下跌100%的最极端的情形,结果该是什么样子呢?虽然这种情形不会出现,但如果不嫌麻烦,不妨用交行的方法测试一下这种情形,得到的结果也许会非常有趣。


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  • 最近忙的马不停蹄。路过,顶一个!
    2010/8/25 19:16:02
  • “设想一下,如果此时这个借款人获得了一笔80万的现金,他是会用这笔钱去归还贷款,来解除这套房子的抵押呢?还是选择违约,放弃这套房子,用50万去购买另一套住房,给自己留下30万现金?

      我希望不要用“信用记录”和“法律途径解决”这类理由来搪塞这个问题,我敢断言,只要出现这种极端状况,“战略性违约者”就一定会出现。”

    “战略性违约者”这是银行预计房价下跌50%,需要首先考虑的问题。银行虽然从给自然人的贷款里边,吃够了甜头。房价胆敢下降50%,给自然人贷款的甜头就会让银行吃够苦头。银行如此演绎房价下跌的压力测试,荒诞可笑!还有这么盲目乐观的生意人,开眼!


    2010/8/25 19:15:04
  • 过河很实在啊,呵呵。
    “收入证明”那样搞,曾经是个很普遍的现象。
    2010/8/25 8:53:22
  • 呵,去年为促进购房需求,银行似乎对“收入证明”管的很松。我就是去年买房的,买房时我没正式工作,就到朋友公司去在那个什么“证明”上盖了个公章,银行并未作什么调查,于是很快贷款就下来了。
    不知道我这种情况是否是极少数?
    2010/8/25 8:11:46
  • 楼主不要激动。压力测试是给房地产开发商看的,楼主戳穿谜底就没意思了。
    我来告诉大家真正的谜底。开发商--以任大炮为首--说,房价下跌,首先死的是银行而不是开发商。国家为了证明给开发商看,搞了这个压力测试,结果当然是--银行没事。这为继续打压房地产提供了坚实的口实。
    我没看楼主的资料,如果楼主是开发商的话,激动可以理解。各位大侠也为这事操心,实属不该。
    2010/8/24 23:55:04
  • 回五月花号:
    既然你参加了压力测试,那就请教几个问题:
    1。银行在判断客户还款能力的时候,是否以其提供的“收入证明”为依据?
    2。收入证明完全真实的客户,是否假定他们的收入不会减少或者是只增不减?
    3。在房价下跌50%的情况下,银行是否假定其收回的抵押品能以这个折扣比例收回全部现金?
    4。是否考虑了战略性违约的可能性?
    5。“即使在房价下降50%的情况下,交行对公房贷(开发贷款)的不良率仅增加1.6%,对私房贷(按揭贷款)的不良率仅增加1.2%”这个测试结果,你个人怎么看?

    “不良率增加1.2%”和增加1.2个百分点完全是两个概念,为避免显得过于苛刻,我在文中没有提,只当它是口误了。
    2010/8/24 17:22:34
  • 博主有些想当然了,我就在银行工作,并参加此测试。银行的贷款都是具体的,既某一笔房贷款按揭比,已还款数量,余款比,用每一笔都作出压力测试后汇总。就这么简单。其实下跌也有个时间过程,模拟历史上极端下跌也有三五个月才能从0跌到50%,此时既使是按揭30%的经过几个月后也不会构成负数。
    2010/8/24 16:07:40
  • 15楼KIPA:
    (不过这“公司”貌似没上市)而且套用老汪之前的一个概念:人人皆是股东,即人人不是股东。所以说白了楼市上下也好,经济起伏也好,都是不需要交卷子的,最后只要两个字保证了(维稳),其他都是手段。

    如果说这压力测试好比笑话,人家还一本正经的拿出来说,最后的真相无非是人家没把讯息透露全(比如自有兜底的对策早已想好),或者就是宣布我敢预支付这个代价。无论哪一种,这个压力测试都不是做决策的依据,它本身是个对外传达的结果。
    2010/8/24 15:02:26
  • KIPA博主你好!
    是政治问题也是经济问题,上市公司的报告是要给股东(股民)们看的。
    2010/8/24 14:50:44
  • wsxzgr你好!

    老汪 也想卖房子呀?///老汪想抄底,想卖房子的是施晓渝,呵呵。
    2010/8/24 14:49:25
  • [1楼] 评论人: onlyyuren

    综上所述,所以今后的目标就是:千万别让房价下跌20%以上!李克强你明白吗?!
    -------------
    呵呵,我明白你的意思。房价问题已经是即成事实,解决问题不能造成二次伤害。

    像菲律宾警方那样解救人质,能行吗?
    2010/8/24 14:47:21
  • shalako 你好!
    "strategic deception" 之说妙极!
    2010/8/24 14:43:52
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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1963年的老虎,无党派人士,1983年毕业于上海交大机械工程系,曾参加国家重点工程的建设十年,任某合资企业负责人十年,现为自由职业者。
OZ先生简介:海外华侨,在中国生活过,曾非常贫穷,给别人打过工,也曾当过雇主,46岁即退休,主要的经济收入来自股票投资收益。目前在闲暇之余仍进行股票投资,热爱读书,思考和写作。

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