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房租上涨的逻辑是否合理
2018-08-19
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    房价上涨的势头终于得到控制,但近日房地产市场又传来房租大幅度上涨的消息,引来众多议论。有人认为“房租上涨比房价上涨更可怕”、“房价上涨是经济问题,房租上涨是社会问题”;有人认为是政府鼓励发展住房租赁市场导致了房租的大幅度上涨。

    笔者认为,房租上涨有合理的成分,但也存在值得关注的地方。一味否定或排斥房租上涨的言论不可取,但忽视房价过快上涨背后的问题也不可取。

    住房租金收益率偏低,房租上涨很大因素是市场力量的所致。从正常逻辑看,房租上涨幅度应该与房价保持一致,但现实中房租的上涨幅度远小于房价上涨幅度。在2003年前后,无论是北京还是上海,住房的租金收益率大约在5%左右,而2017年,京沪两地的租金收益率降至1.5%,只有按揭贷款利率的1/3,如果剔除物业管理费及维修费用(这些费用一般由业主负担),住房的租金所得大约只有按揭贷款利率的1/4。根据笔者观察,自2015年以来,京沪的房价累计上涨近一倍,但房租几乎没有上涨。

    同样是房租,商业地产的租金收益率与住宅市场的租金收益率存在明显发差,从2000年以来,商业地产的租金收益率并没有明显降低,一直维持在6%左右的水平。显然,商业地产市场的收益率高于银行按揭贷款,从投资理论逻辑上是正常的,而住宅的租金收益率远低于财务成本,是不符合正常的财务逻辑的。因此,住宅租金的上涨有其合理补涨的充分。

    机构投资者介入住房租赁市场改变了住房市场的生态平衡。为什么住宅市场的租金收益率长期偏离正常水平?将住宅市场与商业地产市场进行比较可以发现其中的原因,住宅市场的供给与需求都是个人为主,是散户为主的市场。而商业地产的供给与需求均以公司法人为主体,是机构为主导的市场。散户追求买卖之间的差价,他们买房的主要动机是博取房价上涨的差价,对租金的高低忽略不计,其行为以投机为主导。而机构投资者追求的是长期回报,其行为以理性投资为主。

    但最近一年多时间里,住宅市场悄悄发生了巨大变化。在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住宅租赁市场,这些机构投资者有的是由房地产中介机构发起成立的,有的是由房地产开发商发起成立的。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场,深刻改变着住房市场的生态平衡,以往的个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。当机构以资金的优势垄断或部分垄断房源的背景下,房租上涨成为必然。

    从政策出发点看,让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁,其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题,但结果却是提高了房租,让年轻更难解决住房问题。

    从供求关系看,最近几年为了整治首都的环境,拆毁了大量建筑物,导致短时间里住房的供求失衡也是房租上涨的原因之一。从去年开始,北京的人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”等等全都被雷厉风行地迅速拆掉。有关统计数据显示,2016年前几年,北京每年的拆违任务是1500万平米左右,2016年拆违完成量是2979万平米,2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米,2018年计划拆违4000万平方米,前4个月就完成了1640万平米。而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米(北京统计年鉴)。最近几年拆掉的几乎占1/8,这显然对房租上涨是有刺激的。

    住房市场是一个复杂的生态系统,任何政策的实施都需要保护生态破坏,政策力度过大往往会破坏生态破坏,导致政策结果与初衷背离。这是笔者从房租上涨中悟出的一点看法,希望将来出台房地产调控政策时要考虑到市场的生态平衡问题。


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  • 香港是曾经对住房实行房租管制条例,以保障租客的继续居住的权益,和限制每两年加租的幅度(不可超过30%)。以前的英国官员是一意孤行,不听商界或房东的意见。在提高工人福利方面也是如此。
    现在华人当政,反而难以出现租金管制,因商界不同意。
    以前香港工人在工厂打工,工厂规定是必须做满3日才有工资,而香港政府规定在月结后7日必须付清当月的工资,否则当做是欠薪,会受法律重罚。(实际上就算只做1日也要付1日的工资)
    在70年代初期雇主是可以叫工人明日不上班(没有工资),而工人也可以明日不上班,两个星期(当时香港工厂是以两星期作为日薪工人的计薪日期)上班几日就有几日的工资。
    这是公平的法律吗?老板和工人有同等的权利。
    我听说最近发生工潮的中国一个工厂,厂方规定要做满3个月才有工资,而厂方常常逼工人自己辞职不用付薪水。
    香港是不可能发生这种事的。
    实行资本主义生产方式,就要有资本主义法律,以保护工人和正直老板的权益。因为如果恶霸老板可以横行无阻,对正直老板是不公平的。
    2018/8/19 19:31:16
  • 房租上涨可能导致真正的危机:制造业乃至服务业的房租成本和劳动力成本将上升或面临上升的压力,因而将进一步萎缩,经济结构将进一步恶化。遏制房租上涨的根本办法是降房价,因此,问题还是回到政府敢不敢或愿不愿动高房价。中国的“经济危机”主要是房地产资本主义的危机,是房地产资本或房地产资本利益集团(,除房地产开发和中介外,还包括政府、银行和众多的房地产投资者业主)造成的。只要这个利益集团不肯让步,中国的“经济危机”就不可能解决。
    2018/8/19 13:53:52
  • 房产税还要促一把房租上涨,成本转嫁是最方便的。
    2018/8/19 11:32:44
  • 当然成立,房价上涨的逻辑是权力垄断+资本垄断,房租上涨的逻辑只需要资本就可以了,你房价上涨容易多了。
    2018/8/19 11:05:10
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草根简介


1967年生,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位,副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所


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