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加拿大炒房的华人是否会全部套牢?
2017-06-04
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    随着房价快速的飚升,无论是加拿大的温哥华,还是多伦多,政府都不得不出台打击外国投资者在加拿大购买住房的海外买家15%转让税。可以说,在出台这种海外买家15%转让税之前,市场争论得非常激烈,认为温哥华和多伦多的住房都不是海外投资者炒高的,更不是华人炒高,认为出台这些税收政策对打击温哥华和多伦多的高房价根本就没有多少用。但是,实际结果与政策出台之前争论完全相反,无论是温哥华还是多伦多,这些税收政策一出台,市场反映立竿见影,住房投机者突然退去,两个地方的房价立即下跌。特别是华人居住区,这种现象更是明显。

    可以说,当前世界各国不少城市的房价基本上都是中国居民去炒高的,无论是加拿大的温哥华、多伦多,还是伦敦、澳大利亚的悉尼、新西兰的奥克兰、香港等城市房价飚升,基本上都是国内居民去炒高的结果。因为,十几年来,中国炒房者在国内炒作住房无往而不胜,只要购买了住房就能够赚钱,只要购买了住房就能够赚得盆满盘满,而且这种赚钱基本上是利用金融高杠杆炒作的结果。有了国内炒房的经验,再加上在国内炒房有了一定的资金积累,那么对于这波在中国炒房的居民岂能不走向全世界的各国住房市场?从而使得只要有一些华人涌入的哪个城市,这个城市的房价炒高是自然。

    但是,国内这些炒房者可能没有想过,以他们的经验来看,在中国炒房可以无往而不胜,在国外炒房是否如此是相当不确定的。因为,市场发达的民主国家,住房是居民的生活必需品,居住权是天赋人权。政府一旦看到房价炒得与居民的基本居住条件相冲突时,房地产政策调控是必然,否则这届政府想再当下去是不可能的。这些城市的政府一定会出台房地产政策来遏制房价快速上涨,来挤出房地产泡沫。中国的居民则没有这样幸福。

    所以,去年加拿大温哥华的政府就出台的海外买家征收15%转让税的政策。政策出台之后,温哥华房地产市场销售和价格立即下跌。安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策,房地产市场反应速度远超外界预期。最新统计数据显示,华人看好地区房价领跌,以多伦多列治文山最为夸张,销量下跌62%,房价按月同比下跌18.8%,或者说平均价一个月内跌掉20余万。

    据多伦多地产公司Realosophy发布的数据,在省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后,即今年4月20日至5月20日一个月与去年同期相比,GTA地区的房屋销量惨跌,其中跌幅最大的是华人聚居的列治文山62%,万锦尾随其后46%,新市(Newmarket)则为44%。皮尔区的密市下跌27%,宾顿则下滑16%。

    Teranet-国家银行综合房屋指数显示,4月多伦多的房价按月涨幅为2.6%,按年计,多伦多涨了26.3%。但一进入5月形势急转直下,据一些最新统计数据,截至5月14日,多伦多五月前两周房屋中间价独立屋月跌幅达7.14%, 镇屋跌幅为1.97%,Condo 下跌3.16%,其中面积在4000尺以上的独立房价格下跌最狠,比4月份下跌38%。

    从区域看,北部城市以NewMarket下跌最狠, 下跌13.76%,Aurora, 与Vaughan 紧随其后,分别下跌9.82% 与9.83%。华人热捧的列治文山和万锦跌幅均为6%, 而King City受到影响最小,环比跌幅仅为 0.25%。近期华人关注较多的Oakville 跌5.56%,印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%,密西沙加跌3.12%。具体到多伦多,跌幅达7.38%,士嘉堡跌幅达5.43%,北约克跌幅达2.2%,Etobicoke 跌1.4%。

    多伦多的房地产市场调控政策一出台,为何房价下跌的市场反映比预期的要强烈得多?特别是华人区的房地产市场的反映更为强烈,这就证明了加拿大各城市房价快速上涨主要是华人炒作的结果,无论是在读的学生,还是已经移民的华人,基本上是以华人为主。我周边所认识的几个邻居,这几年他们炒房的疯狂是无可复加了,基本上手上都购买4-5套住房。加上华人房地产经纪的鼓励及出谋划策,这些华人炒房者多以是如鱼得水。一套又一套的住房在交易。

    但是这次安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策,主要是从税收及金融政策上入手,不仅增加了海外投资者购买住房的15%交易转让税,而且也要求银行对购买住房者的按揭贷款申请全面审查。如果达到所规定的要求,购买住房者要获得购买住房的贷款申请根本就不可能。即使能够获得申请也会加上更多的限制。到加拿大的炒房者,无论是学生还是一般投资者,本来是希望以高杠杆来投资,新的政策出台不仅增加了他们进入的成本,也让融资杠杆全面紧缩。国内住房投资者想进入多伦多的门槛越来越高,甚至于许多人根本无法进入。在这种情况下,住房销售岂能不迅速下跌?

    对于不少已经移民了的华人投资者来说,尽管他们购买住房不要增加海外投资者购买住房的15%交易转让税,但今年加拿大税务局全面要求居民只要交易了住房都得申报,无论是自住还是投资。正因为住房交易都得要申报,那些一直在利用加拿大的税收漏洞的华人投资者就面临巨大的风险。因为,他们炒作的住房是否为自住还是投资不是由自己来定,而是审查后由税务局决定。如果交易的住房不是唯一一套居住的住房,其收入要归并到个人全部所得报税。个人的综合所得税,年收入在4.2万加元以上为22%,之上采取累进的方式。最高可达到45%。这样一来,加拿大居民想通过住房炒作来赢利并不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物业税。在加拿大炒房就得当心了。

    所以,多伦多政府的房地产市场一出台,基本上把非加拿大居民的华人挡在门外,或进入房地产市场的门槛全面提高。同时,又对本国居民的炒房在税收全面限制。在这种情况下,非加拿大居民的华人无法再进入这个市场,炒高的房价已经无人来接盘了,那么那些在高房价进入市场的华人如果不逃走,就可能成了最后的接盘侠。这就是安省政府出台房地产新政策房价急剧下跌的原因。

    可以说,多伦多的房价短期内炒高,华人炒作是主力,他们以中国炒房的财力与经验,横扫加拿大温哥华及多伦多市场。这些炒房者从来没有经历过房地产的周期调整,只有春风得意时刻。所以,这次多伦多房地产市场调控,他们是否成为最后的接盘侠,还得拭目以待。

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  • 屁股决定了脑袋

    国内所谓的“顶尖”财经专家,语文水评实在是高!“既要、又要、也要、还要”,难道不自相矛盾?

    相关盾的表述,比如:既不能让房价大涨(2016年六个月内涨了100%,竞不算大涨),也不能让房价大跌(按此逻辑,未来房价跌50%,也不应算大跌,更不应出台相关救市Z策才对吧)。
    2017/6/5 14:56:10
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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