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仗义执言 - 易宪容首页
房地产市场要不要宏观调控?
2010-08-16
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  最近有德国的朋友写信给我,问我中国房地产泡沫如此之大了,房地产暴利如此之高,但是这种房地产泡沫为什么还在继续吹大,这种房地产暴利为什么还有继续。可是,在德国,其前十年的房价上涨只有10%,德国房价每年上涨不足1%。何也?关键就在于德国政府对地价、房价、房租等有一套严格法律管制制度,从而保证德国民众没有人对住房进行投资炒作,德国房价平稳发展。比如,按照德国的法律,如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成了违法行为。如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”,触犯《刑法》,出售者最高将被判处3年徒刑。加上德国通过税收及信贷政策严格禁止与限制住房投资炒作,从而保证德国房价稳定,在德国,住房问题也不会成为中国人如此关注的焦点问题。

  对于中国房地产市场来说,按理说,在土地公有的情况下(德国土地是私有的),以民生为主导的政府对住房问题应该解决得比德国好,但实际上以土地为公有的中国,其房地产市场面临问题是绝无仅有。比如,中国房地产暴利神话可以持续上演十几年,当广大民众对此十分质疑时,政府职能部门及地方政府总是为这种暴利的合理性辩护,更不是说出台法律制度来严格禁止了;公有土地的利益及溢价不是转化为全国人民共同享受的财富,反之通过房地产市场快速私人化等。

  更为离谱的是,当中国房地产泡沫吹得巨大,当房地产财富短期快速向少数人聚集,当房地产泡沫影响到国家金融安全、国家经济协调发展及整个社会稳定,中央政府意识到房地产泡沫危害性出台政策调整时,一些政府职能部门、不少地方政府、房地产开发商等总是会以不同借口来反对及阻碍这种房地产宏观调控。

  比如,无论是2003年还是2008年的房地产宏观调控,总是被强势房地产既得利益集团一次又一次阻挠而化解,结果是国内房地产市场价格一轮又一轮的快速飚升。如果以2003年作为基期,到2009年底(大致在7年的时间里),那么北京的房价上涨至少在4倍以上。全国房价如此快速上涨,用一般国际标准来测算其房价涨幅已经失效了(即房价收入比),房地产泡沫已经吹得巨大。但是在这种情况下,中央政府出台国十条来对房地产进行宏观调控。其目的还仅是为了挤出过大房地产泡沫,对想进入的房地产投机炒作进行严格限制。

  但是,国十条一出台,中央政府只是对想进入的住房投机炒作者进行限制(即第二套以上住房的差异性信贷政策),而对已经进入住房投机炒作者其政策只是引而不发,在这种情况下,房地产市场既得利益集团对国十条这样目标仍然不满意又开始进行各种游说了。先是说,国十条是有史以来最为严厉的房地产宏观调控政策。由于这种政策的严厉性,也就会对国内房地产市场造成巨大打击。但实际上,国十条对房地产宏观调控重点只放在个人住房按揭贷款信贷差异化及住房税收政策限制房地产投机炒作上。而且对于这两个方面也只是对想进入房地产投机炒作者进行了一定程度限制,即这些政策仅实施一小部分,目的是打击房地产投机炒作。仅如此一点政策执行(当前不少地方对此还没有实施),无论房地产开发商还是地方政府都认为国十条中央政府房地产宏观调控过于严厉了,都认为这种房地产宏观调控会严重影响中国经济增长,因此,他们或是对这种宏观调控进行各种抵制,或是又在游说中央政府要改变当前房地产宏观调控,让中国房地产市场又回到2010年4月之前那种房地产投机炒作盛行状态。

  正如最近中央电视台所调查的那样,最近一年来房地产市场销售的快速增长,基本上是投机炒作者为主导,这些人购买住房目的就是为了卖出。而中国房地产之所以是一个以投资为主导的市场,其根本原因就在于早几年政府房地产政策失误,就在于政府过度优惠房地产信贷政策及税收政策,就在于这些过度优惠信贷政策及税收政策是政府以公权力的方式让社会财富由不购买住房者向购买住房者转移。在这种政策误导下,国内房地产投机炒作岂能不烽烟四起?国人岂能不涌入房地产市场抢购住房?但是,正如国十条第一条所指出的那样,如果房地产泡沫吹大,不仅会损害全体人民的住房福利条件,而且也在制造国家金融风险及阻碍中国经济协调发展及造成整个社会不和谐稳定。

  也就是说,如果现在政府被迫退出国十条房地产宏观调控,不仅中央政府的政策信度荡然无存,而且当房地产市场回到投机炒作盛行的市场时,其金融危机及经济危机爆发也不远了(美国次贷危机爆发时,其房地产泡沫没有中国当前这样严重,比如中国炒房者许多都一人购买多套住房,而美国购买住房者95%以上只购买一套住房)。我不知道,是让房地产泡沫吹大到极致最后让房地产泡沫破灭导致金融危机及经济危机,让中国经济永远衰退重要呢,还是为了短期GDP而让房地产泡沫吹大重要呢,美国与日本已有最好前车之鉴!

  德国政府可以制定一系列的法律制定来限制住房投机炒作、来限制房地产暴利,以此来保证房地产市场持续稳定发展,为什么中国政府不能这样做呢?严厉打击房地产投机炒作是政府基本职责,为什么一到房地产政策对此进行限制,就有房地产既得利益集团出来让其政策逆转?但愿这一次房地产宏观调控政策不会再出现逆转。打击住房市场投机炒作决不可以心慈手软,中央政府要拿出其行动向市场表明其态度与决心。这才是国内房地产市场得以健康发展的正道。


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  • 怎么楼主还在为房地产价格操心?就依楼主最理想的房地产价格设计应当往何处去?
    涨,恐怕民怨沸腾;降,恐怕经济崩溃。哈哈 市场经济诸多两难之一嘛。您还指望什么结果?房价大跌?GDP找谁去呀?除了房价,谁能扛得住GDP?别说降,就是持平都不行。想都不用想的事情嘛,两害相权取其轻。在社会忍受的底线内稳稳的慢慢涨。
    突破进退唯谷的两难选择的唯一途径就是跳出市场经济窠臼另辟蹊径。
    2楼5楼说的都有道理。但是,政府在市场经济框架内也是资本棋盘上的一个棋子,岂能超然于市场之上呢。只有打破市场经济,政府才能解脱资本束缚,其职能才能恢复正常。
    2010/8/17 2:16:10
  • 2楼说得太好,说得太到位了!当今之政府哪里还是什么人民政府了啊,早就蜕变成盘剥人民的政府了。今上们也念叨着要改革政府机构,但好几届政府上台又卸任了,何见到那一届动过半点真格呢?上台之时叫得整天盖个响,直到落幕时也没再听到个屁响,都是些什么东西啊!
    2010/8/16 23:07:09
  •      中国的房地产市场问题巨大,背后有西方(特别是美国)的影子。中国政府已经意识到问题的严重性,的确没有及时采取措施阻止房地产泡沫越吹越大,以致发展到现阶段不好收拾的地步。投鼠忌器,如下狠心,势必引起经济及其他不可预知方面的变化,中国可能大乱。在此国际斗争的非常时期,只能稳妥行事。
         中国目前的主要矛盾是与西方(特别是美国)的矛盾,其他问题必须让位。只要西方(主要是美国)的危机露底了,惩治房地产泡沫就会是小菜一碟。    
    2010/8/16 18:26:14

  • 任何人降临到地球上,都有分享地球资源的权利,不论种族、不论贵贱、不论贫富、不论劳动力强弱、不论身体状况如何,这种资源共享的权力与生俱来,尤如阳光、空气和水,不受金钱和权力制约。地球也是无偿地哺育它的一切生灵,它给任何来到的生灵都提供生存根基,都让其有个落脚的窝。草有草皮、树有扎根处,狗有狗窝、鸟有鸟巢、蜂有蜂房、蚁有蚁穴、蛇有蛇洞、虎有虎山……。作为最高生灵的人类,自然能够得到地球最大卷顾,除了每人都有一处立窝之地外,还提供有充足的生存空间,地球这个母亲对人类生灵的土地赐予,不需要金钱去购买,更不被金钱所剥夺。

    当今政府不是为人民服务的政府,而是千方百计利用土地敛财的政府。他们漠视人民拥有住宅用地的天然权益和社会权益,并通过公权力与各种资本的合谋无偿剥夺了人民的权益。人民对自己的土地少有使用权、收益权,更无处置权,而少数官员却能有持无恐地滥用公权力强买强卖人民的土地,更甚的是贪官污吏为权力寻租可以擅自廉价拱送土地于私人,甚至不惜实行零地价。土地商业流转导致亿万农民及城市居民毫无一寸土地,可全国最大房地产商土地储存量竟高达4500万平方米!这就是当今权力与资本合谋下的土地“全民所有” !
    2010/8/16 14:55:18
  • 拆弹失败的话就等爆破好了,无他。
    2010/8/16 9:51:22
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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