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仗义执言 - 易宪容首页
房地产全面周期性调整岂可阻挡?
2009-03-16
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  在两会上,全国工商联提出议案,认为最近的房价这样高,国内居民购买不起,最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的房地产相关税费过高,从而导致了过高的房价。因此,政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税费,房地产市场的价格要跌下来是不可能的。该议案一上会讨论,立即引起大会及各媒体广泛的注意。有人认为,这是2004年房地产泡沫争论的继续。

  不过,在本文看来,这个议案的提出,混淆了一些的问题,而且此议案的目的,并不能够解决任何问题,只是为房地产开发商推辞房价下降的责任,只是为了让过高的房价托在高位而为房地产开发商谋取暴利找到正当理由。如果这样,简单的问题更加复杂化。因为,我们房地产的税费过高,是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。但由于房地产刚发展10年,房地产税制方面存在不少问题需要改进。

  但是,该议案认为房价是由于地方政府土地出让金过高而导致房价过高,本文是可苟同的。其实,对于房价过高的问题,尽管原因很复杂,但无论从经济学的学理上来看,还是从日常生活经验来看,谁都知道主要原因何在,也知道住房的价格到底是如何决定的。

  从经济学的理论来看,房价并不是由土地的价格决定,而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国,这种情况更是明显。因为,在土地交易没有市场化之前,土地的交易往往是在台下进行,其土地如何定价,定价多少完全是非市场的因素。试想,在这种情况下,政府以国有土地的方式用极低的价格收归国有的土地然后以市场的方式来出售时,其收益率是无法用经济学理论来计算的,因此,以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远,从中非市场化因素过大。这里既有地方政府官员的寻租机会,也有房地产开发商的暴利。在早几年房地产快速过程中,不知有多少人就是通过这种方式一夜暴富的,大量的国有财富就是通过这种过程流失。在这种情况下,地价与房价根本上没有多少关系。有的只是房地产开发商通过台上或台下各种方式以低廉的价格掠夺整个社会之财富。

  至于土地交易市场化之后,在土地拍卖过程中,土地的价格到底是多少,就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某种格有市场,房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期,那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。但是,要知道,在一个成熟的房地产市场中,房地产是一个高风险的行业,房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立购买土地当时的分析上,一旦市场变化,市场实际的情况可能与预期价格相差很远,从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商必须承担的风险。而不能够因为市场的变化所产生的风险说是土地交易价格过高。因为,房地产处于上升期,房地产高收益是十分明显的,但是当房地产处于下降的通道时,房价的调整可能使得土地出让金在总成本比重上升,自然会显示出土地出让金的负担沉重的问题。而这些风险是房地产开发商要承担的东西。因此,土地价格是由房价来决定的,而不是相反。反之,如果住房价格是由土地成本来决定,那么早几年中国住房是由成本来定价,中国房价能够快速飚升吗?

  还有,由于房地产生产具有较长的周期,目前正在出售的不少住房所使用土地往往会是实行土地拍卖获得的,由于土地交易在台下进行,因此,当时土地出让金的价格是比较便易的。到目前为止,土地交易市场化后进入市场的住房肯定不多。但是,该议案不是用土地交易市场化之前的土地成本来计算,而是用这之后土地交易成本来计算,自然会把房价过高的责任推到政府去,但是实际并非如此。

  再就是,从这几年的情况来看,房地产的终端产品是在房地产开发商手上出去的,房地产的利润只能通过房地产的住房交易来实现。如果房地产税费过高,房地产企业只有市场平均利润,那么不仅无法让各行各业千军万马涌入房地产市场,也无法让短期内让房地产开发商获得暴利,但实际上并非如此。反之进入房地产的企业越来越多,暴富的房地产开发商也越来越多。那么其利润又从何来?正因为,房地产是暴利,才会有大量企业涌入房地产市场,才会有房地产开发商不在乎政府税费高低。

  可以说,早些时候房地产开发商通过不同的方式从居民手中获得暴利,但是当居民觉醒之后,房地产暴利在民众手上不容易榨取或房地产的暴利从绝大多数民众手榨取不出来时,房地产开发商只能把获取暴利的目标转向政府。因此,他们通过其行业组织写什么提案把当前的房价过高指向地方政府,认为地方政府获利大多从而导致房价过高,因此要活跃市场就得让政府让利,降低税费及土地出让金的收费。其实,我们只要看看工商联代表谁或利益集团,就会看到这种议案的意义所在。也就是说,如果所谓两会代表,如果不能够站在整个社会利益角度来思考问题,那么他们所提出的议案会承担多少社会责任是不可能。

  因此,我们目前要注意的是,这几年,随着房地产开发商的得势,他们不仅在所谓的市场上如鱼得水,能够操纵房价的上涨与下跌,也会千方百计地通过各种方式来左右市场,甚至于把他们的既得利益合法化与制度化,而且这种情况越来越严重。全国工商联的报告就是一个十分明显的例子。希望中央政府及全国人民擦亮眼睛,看看他们是如何变着法子来侵害大众利益的。

  还有,最近一些行业组织总是在通过各种方式把房地产开发商利益制度化,希望用这种方式来托住过高房价以维持房地产暴利,但是全世界经济都出现重大的周期性调整了,全世界各地的房价都全面下跌了,中国经济也在进行周期性调整,那么中国房地产岂能把这种周期性调整置身事外,除非中国房地产市场跑到地球之外去,因此中国房地产市场出现全面的周期性调整是必然,岂能够阻挡?


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  • 我总觉得易先生不懂房地产。这几年他写的文章我基本都拜读过。好文章有好的判断力,也有许多吸引了大众的眼球,成了房地产方面的著名评论家。但是我发现,不知是易先生的水平问题,还是中国的市场确实复杂,易先生的评论文章和观点没有一个在实践中在生活中得到印证是对的,甚至误导了老百姓。不一定对的建议,易先生还是别做秀,在我的眼里,你不太象真正的学者!
    2009/7/23 17:39:13
  • 给4楼:祝贺“硕鼠观天”网友通过本站最新审核,成为“草根评论员”。期待你的更多精彩发言!
    2009/3/17 10:51:59
  • 全面周期性调整是必然的,要不工商联也不会在两会上书面指责政府啊!
    但要说高房价的主要责任在开发商,我不敢苟同。
    商人当然希望商品的卖出价越高越好,无可厚非。但我们的政府也变成这样的了,不仅高价卖地、收取名目繁多的税费,更为无耻的是各个衙门口的官员们都在利用手中的权利收取大量的不可告人的灰色甚至黑色的官商交易费用。于是就形成了一明一暗两个紧密相关的利益链条:房地产开发---财政收入---城市、经济建设---政绩---官员升迁,房地产开发---官员大量隐性收入---跑官、买官。上至政府要员、开发商,下至相关政府部门普通职员都深陷其中,从而形成了一个庞大的利益集团,这才是推动房价高高在上的最根本原因,难怪人们都称政府是最大的房地产开发商。
    2009/3/17 10:12:50
  • 从经济学的理论来看,房价并不是由土地的价格决定,而土地的价格是由房价来决定的......在土地拍卖过程中,土地的价格到底是多少,就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。
      说得好,不能把房价上涨的责任推给政府,当然很多地方政府和房产商勾结,中央政府要警惕。
    2009/3/16 17:47:46
  • 给他们一只耳朵不就完了.
    2009/3/16 10:29:15
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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