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仗义执言 - 易宪容首页
当前关于征收房地产税争论又风起云涌
2018-08-31
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    对于征收房地产税的讨论与研究,我在2005年就参与其中,也就此写过不少报告。所以,对此问题不厌其烦地关注与研究了十几年。最近发表在《探索与争鸣》(2018年第4期)上的《关于中国房地产税的几个重大理论问题研究》基本上是我对这个问题的一个理论总结(论文有15000字)。在我的论文中,基本澄清了市场流行的一些似是而非观点。

    不过,我们也应该看到,为何一谈到要征收房地产税,市场上的争论就会风起云涌?什么似是而非的观点都会蜂拥而出,甚至于这些言论还会大行其道。何也?一则尽管房地产市场已经发展十几年了,但是对中国许多人来说,它仍然是一个新的事物,绝大多数民众对其内里还不很了解,所以,绝大多数人只能顺着自己利益来理解各种似是而非的观点。二则更为重要的是,任何制度规则的出台,都是一种利益关系的调整。而出台房地产税更是一项重大的利益关系调整。那么面对这种重大的利益关系调整,所以不同的人总是会以不同的方式来维护其利益,来赞同或反对房地产税的出台。在一个民主自由的现代社会,这本来是最正常不过的事情。但是,那些煽动性的似是而非的观点一旦成为政府政策基础,那当然会严重侵害绝大多数人的利益,让少数人利益得到保护或伸张。所以,社会大众对此得保持足够的警惕,知识界也得对此进行更为深入的研究与宣导。

    比如,最近政府的房地产税征收政策估计很快就要出台,就有人出台说什么征收房地产税要解决什么15个问题,否则政府就不应该征收房地产税。比如,商品房70年产权问题、中国土地制度问题、房地产税不足补偿土地出让金收入问题、征收房地产税无法遏制房价上涨问题等等。

    这些问题看上去是条条是道,但不仅问题似是而非,而且这些讨论既没有学理内在逻辑,也没有经验上依据,多以信口雌黄而已。比如,征收房地产税一定要把住房界定会私有产权吗?这是市场上一直流行的观点。说什么当前中国的商品房只有70年产权,所有权在政府手上,政府根本就没有理由征收房地产税。但是从各国的经验及法律来看,征收房地产税,是针对所持有的财产征税,并不在于是私有产权还是共有产权,并不在于所有权还是使用权,都可以财产税的方式来征收房地产税,更何况中国商品房早已经把全部权能归为住房持有者(比如实质所有权、使用权、转让权、剩余索取权等)手中,最近人大通过的《民法典》就明确规定商品房70年后可以自动免费续期。个人持有的商品房什么权利都掌握在住房持有者手上,其收益都归个人所有,但住房持有的社会成本则不需要承担,这岂能是现代社会的公平原则?个人持有的商品房如果没有现代社会的各种服务岂能有价值?平常,我们居民一点点工资收入、稿费劳务收入都得征收个人所得税,为何中国居民持有的巨额住房财产则不要征收税?这就是当前中国房地产市场问题丛生、投机炒作盛行、居民收入严重分配不公的根源所在?可以说,目前中国的房地产市场税收制度是全世界最差、最扯的制度,它也是当前中国房地产市场问题丛生的根源,政府不从这里入手,要解决当前中国房地产市场的问题是根本不可能的事情。

    还有,中国的土地制度是不合理,特别是《中国城市土地管理法》这更是一种恶法。这种土地制度不仅造成了中国土地市场混乱,也造成严重的社会分配不公,也是地方政府官员贪污腐败的工具。可以说,政府少数官员巨额贪污,城市周边的农民一夜暴富,城市房价不断推高等都与这种土地制度有关。但是,我们却不能够因为当前制度初始条件不足,就不需要进行征收房地产税。因为,任何新的制度安排永远是不可能出现的真空中,也不可能建立在纯粹的理想国基础上,如果这样,新的制度安排永远无法设立。因此,现有的土地制度是要修改,但不能因为中国土地制度问题而不出台房地产税,这是两个方面的问题。

    至于有人说,出台房地产税不能够遏制高房价的问题,这更是比较扯的问题。因为,如果政府出台的房地产税只是针对遏制高房价,要遏制高房价这可能是易如反掌的事情。只要足够高的税率,把房地产投机炒作驱赶出去,高房价岂能不下来?但房地产税作为一种财产税,它的基本功能不是在这里。国外实践已经证明,在市场经济体制下,征收房地产税是市场经济的法则(用者自付原则),它是促进现代国家治理(确立纳税人意识及约束政府权力)和推动现代社会文明的重要方式。所以,中国社会要走上现代化,就得完善各种税收制度,而征收房地产税是其中的一种方式。所以,房地产税并不是要不是征收的问题,而是是不是出台一部公平公正的房地产税问题。

    所以,房地产税的公平公正是现代税收的基本原则,也是房地产税能够顺利推行的前提。它也是国内税收改革成功的关键。那么如何才能保证房地产税的公平公正呢?从国际上的经验来说,不仅房地产税的发展模式具有多样性,而且一种成熟的房地产税制度形成往往都需要一个漫长的过程,再加上房地产税的内涵及功能的丰富多样性,这就要求中国在设计房地产税时,首先要从中国的初始条件出发,比如启动房地产税征收的设计先把侧重点放在保证居住正义、遏制房地产泡沫及调整收入分配关系上(比如韩国的房地产税),然后在房地产税成熟的过程中逐渐加入其他功能。因为只有把当前这些房地产市场问题处理好了,其他房地产税的功能才能得以发挥。否则,如果一开始就以开征房地产税的一般模式设计,可能会事半功倍。或者说以开征房地产税的一般模式设计,但其功能实施分阶段进行,给社会一个清楚明确的政策预期。

    其次,房地产税是一种受益税,也是一种地方税。在欧美发达国家,农村与城市、城市与城市之间经济发展的差异不会十分巨大,而且也是市场长期演进所致,把房地产税作为一种地方税不会严重伤害政府公共服务的均等化。但是中国的农村与城市、城市与城市、区域之间经济发展差异十分巨大。而且这种差异很大程度又是以往计划经济及目前的权力经济人为所造成,经济资源以权力为主导向少数城市聚集。国内不少城市的房屋价值就是这种权力聚集资源的结果。所以,房地产税既有中央政府管理部分与有地方政府管理的部分,特别后一部分要逐渐地推行。比如房地产税可分为商业房地产税及住宅房地产税,住宅房地产税又以价格来界定高端住宅房地产税(比如以每平方米2万元为界)及一般住宅房地产税。对于商业房地产税及高端住宅房地产税,可由中央政府管理及制定税率,地方政府征收,统一缴纳至中央政府,并由中央政府进行转移支付让全国人民共享。一般住宅房地产税划归地方政府管理。否则,即使设计好了区域性最为公平公正的房地产税,也容易导致严重的马太效应或政府公共服务严重的不均等化。

    再次,对城市土地管理制度及出让金制度全面改革。先是对土地出让金的概念正名,确定其为土地的交易价格;建立全国性的土地基金,把公有土地出售的资金划归全国性土地基金所有,由中央政府预算统筹,让全国人民共享;改革现有的城市土地管理制度,让更多农村集体土地进入市场等。

    最后,加强与完善关于房地产税的基础制度和基础设施建设。如制定《住宅法》,把十九大报告对房地产市场的定位(只住不炒)固化法律制度上,因为这是未来中国房地产市场持续稳定发展的根本所在。对中国房屋进行全国性的普查,建立起全民共享的房屋信息系统。对不同类型的房屋清理正名,清理历史遗留问题。清理简化现有房地产税收制度。政府要加强对民众开征房地产税的教育,以便让国人对房地产税有更多的了解等。这些基础性制度安排对启动房地产税征收非常重要。

    所以,中国房地产市场已经发展十几年了,现在推出房地产税早已经是太晚的事情了,房地产市场的许多问题由此而生。因为,当前并非是要不是推出房地产税的争论问题,而是如何推出一部公平公正的房地产税的问题。这才是当前房地产税问题争论的核心所在。


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  • 什么问题都是胡说,税收是国家强制力,是统治阶级意志的体现。那些伪专家说的头头是道,基本是顾左右而言它。
    房产税为什么争论了三十年,也出不了台,是因为过去三十年,中国事实上的统治阶级是官僚与资本家两大阶层,勉强加上个经理层(买办层);而民众眼中期望的房产税是对拥有众多房产的资本征税,其目的是降房价,以让自己能够买得起房。
    中国政府作为面对这两种利益严重对立的公共管理者(不公平的公共管理者,偏向于官僚资本家的公共管理者),从长远来看,不降房价,肯定是死路一条,掏空6个钱包的现实就知道中国的房价是高到多么的荒谬;但降房价,马上就损害官僚资产阶级甚至自己的当前利益。在公信力民意与不同阶级的利益的多因素博奕下,房价陷入调控上涨的死循环。政府作为公共产品的提供者的公信力降至冰点,大多数民众作为被收割方可被继续收割资源也近于枯竭。房地产税的推出,也只能是政府的无奈之举,而不是诚心而为,不是出于老百姓的降房价广安居的期望。
    以伪专家假精英的尿性,必然是玩朝三暮四的把戏,从民众身上弄钱。
    2018/8/31 12:20:34
  • 我就问作者一句:《民法典》是什么时候通过的?
    2018/8/31 9:48:15
  • 《民法典》就明确规定商品房70年后可以自动免费续期
    ========================
    永久和自动免费续期,在法律上讲是不一样的东西。
    2018/8/31 9:30:22
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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