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仗义执言 - 易宪容首页
国内房价永远上涨神话破灭了吗?
2018-08-28
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    据最近的经济观察报报道,环京房价接近腰斩 住房投资者月供万元已资不抵债。比如,报纸列举了一个叫杨波的住房投资者,目前有两套房需要按揭月供,但其中一套房价格已经跌了近一半,购买时总价260万元,首付78万元,加上税费80多万元。现在卖的话,最多能卖120万元,连银行的尾款都还不上。杨波说这几套房子已经弄得他彻底失去了生活。在2017年5月,河北省出台“三年社保”限购政策,同年6月份开始在廊坊地区正式实施,环京地区楼市急转直下。至今,燕郊、大厂等区域房价已接近腰斩。

    这是环京地区房价变化的一个案例。这个案例的普遍性有多大,还得看进一步公布出来的信息。但这个案例的信息已经表明,就目前的形势来看,北京周边地区的房价确实在跌,而不是在跌,而且是大跌,跌幅超过了50%以上。如果投资者在2015年之后以住房按揭贷款进入这个市场,那么房价下跌50%之后,其购买的住房早就成了负资产,即所持有的住房市场价值不足还银行的按揭贷款。在这种情况下,房价只会上涨不会下跌的神话当然早就破灭。

    而且在这些地方进入住房投资的人还得记住,一旦房价不跌的神话开始破灭,住房价格上涨的预期完全逆转,那么这个以投资为主导的住房市场的周期性调整将会持续下去,房价下跌的趋势在短期内不会改变。直到住房的价格下跌到住房消费者逐渐地进入这个市场才会停止。所以,在当前中国房地产市场整个大的调控环境下,尽管北京周边地区的房价向下调整是个案,但对北京房地产市场的影响不可小视,就得看北京政府如何接招。

    还有,当投资者购买的住房为负资产时,在美国等一些国家,由于个人破产法的存在,由于住房按揭贷款合同的约定,当住房资不抵债时,个人可以申请破产,把负资产的住房交给银行拍卖,其债务问题就可一了百了。或个人购买的负资产住房直接断供就可以了,银行也会收回该住房进行拍卖,个人的债务也就终止。但是这种情况发生之后,断供的个人有7年信用不好的记录,这7年的时间里想到银行贷款融资几乎不可能,即使可融资也是成本很高,因为其信用不好。

    可是在中国其情况就根本就不一样了。如果个人购买的住房由于价格下跌而成为负资产,个人无法偿还银行按揭贷款或断供,银行可以把该住房收回进行拍卖,然后把拍卖所得扣除银行的住房按揭贷款,其不足部分,购买住房者还得继续还款。因为,中国既没有个人破产法,在住房按揭合同中也没有特别约定,中国商业银行的住房按揭贷款对购买住房者来说是无限责任,而不是如美国这些发达国家那样住房按揭贷款合同是有限责任。所以,这个杨波想断供来了结这笔负资产的住房按揭贷款,看来几乎是不可能。

    就目前中国的情况来说,这种北京周边地区的房价下跌出现腰斩,让中国房价只涨不跌的神话破灭,让这些地方住房投资者的资产出现负资产,估计还不是全国普遍的现象,这还只是个例,比如北京周边地区及厦门等地是这样,但其他地方不是这样。因为就目前公布的数据来看,上个月国内70个大中城市的住房价格只有3个城市的房价环比下跌,而95%以上的城市房价都在上涨。特别是在中西部地区,有些地方的房价上涨还处于十分亢奋之中,住房销售金额增长达到30%以上。也正是这种房价上涨亢奋,不仅是引诱住房投资者不断进入市场的动力,也是套牢住房投资者的陷阱。因为针对房价上涨,政府一直在出台相应的调控政策。即使有些城市的房地产调控政策开始出台时会较为温软,但是多数最后都会以关门打狗之局收尾。比如购买后的住房5年内限制出售。

    对于住房购买后5年内限制出售的政策,住房投资者却不可以与之对赌,更不可以用以往的经验来推测未来5年国内房地产市场会发生什么。因为,对于投资来说,有时一分钟、一时、一天、一月、一年都会觉得太久,都会感觉到市场太多的不确定性,更何况是5年。住房投资者一旦进入这个5年的圈套,要想轻易退出可以是不容易了。特别是是否会进入当前北京周边地区房地产市场这种状态更是没有人可预测到。

    当前,总是有人在说,一线城市的房价永远只是会涨而不会下跌,看看当前这些城市的住房供求情况就知道了。但实际上,中国的房地产市场并非住房的供求多少的问题,十几年来住房供给量一直无限地在放大,每年建造的住房都一直在创造历史记录,但是不少城市的房价并没有因为住房的供应量大增而出现价格调整,反之住房供应越多,房价涨得越快。何也?问题的根源是政府的房地产政策一直鼓励居民利用银行信贷进入房地产投机炒作,一旦这种房地产政策出现根本性转变,国内房地产价格出现调整也是自然。尽管目前的房地产市场与这种要求还是相关较远,但目前这种格局已经露出端倪。所以,住房市场的投资者不可小看这种微小的变化。

    中国的房地产市场价格只涨不跌的神话已经在开始破灭,尽管这是一个个的个案,这在于房地产是不动产,是一个个分割的市场,但中国的房地产市场又是一个政策市,一个完全由政策左右的市场。一旦政府的政策真正要让房地产市场价格回归理性,自然其政策也可手起刀落,只是当住房投资者真正看到这种结果时,估计已经时过境迁了。


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  • 市场预期是市场的问题,立法是否善法及完善是立法的问题,执法是否落实是执法的问题!现在的关键问题在哪?
    2018/8/28 12:37:56
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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