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改革设想 - 丁立民首页
杂谈小产权房
2013-11-27
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  11月22日,国土资源部和住房城乡建设部联合下发紧急通知——《坚决叫停在建在售小产权房》。通知指出: 建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

  两部委给小产权房戴了八顶帽子,用现行法律法规审视这八顶帽子,应该说尺寸大多合适。小产权房确实不符合现行法律法规,可是,改革就是要废除不合时宜的现行法律法规,就是要废除阻碍社会经济发展的现行法律法规。因此在这一轮深化改革中,需改革笼罩在小产权房上的不合时宜的现行法律法规。

  两部委坚决叫停和坚决查处在建在售小产权房,除了扒几栋甚至几十栋房子外,解决不了小产权房风起云涌的问题。现实也给出了答案,如北京市国土局相关负责人通报,去年北京市公布的79个小产权房项目,位于怀柔的3个项目已拆除,累计查封施工工地71个,拆除售楼处29个(房山22个,怀柔6个,延庆1个);行政处罚72个。这一执行情况与今年小产权房的火爆相比,说明国土部2012年下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》后,虽然扒了一批小产权房,之后建的小产权房比扒掉的小产权房更多。因此可以预期,这次两部委下文件扒房子,明年会有更多的小产权房拔地而起,原因非常简单,数以亿计的农民工为市场提供了这样巨大的需求。大禹治水的故事告诉我们,面对滔滔洪水宜疏不宜堵,两部委的官员绝顶聪明,遇到具体问题却愚蠢地违反常识行事。

  有报道称,深圳某地不但建了一百多栋小产权房,还有高达30层的小产权房。定性小产权房违法,就能下命令拆除这些房子吗?不能拆除深圳为代表的全国各地在建在售的小产权房,2013年11月22日下的文件也会变成一纸空文。

  推进城镇化这些年,我国政府没有给农民工建规划内的住房,如果没有小产权房,数以亿计的农民工就没有房子住,就不能进城打工。现在,进城农民工除了住工棚、地下室、工厂集体宿舍、自己搭建的简易塑料棚外,住的都是小产权房,小产权房是城郊农民为这一数量巨大的农民工群体盖的廉租房。

  在我国,约98%的农民工受户籍限制,没有资格、没有权利也没有钱购买或租住政府规划修建的住房,这使小产权房应运而生。鉴于小产权房的特殊功能和使用价值,我们不能否定它,也无法否定它。

  两部委重申小产权房违法,可农民工进城打工并不违法,既然进城打工,就需要住处,两部委禁止建小产权房,农民工上哪里住呢?如果让农民工睡大街,中国不就乱套了吗,要知道,农民工与城市居民一样,每天晚上都需要有一个睡觉的地方,这与人需要吃饭一样重要。现在的政策是,给城市的原住居民盖房子,不给进城的农村居民盖房子,又不许城郊的农民(在现行政策安排下,这些以村干部为主的农民已经变成了地主)为进城农民盖房子,这样搞下去,会把进城农民工人逼向死角。

  拆房容易建房难。两部委一道命令,接着就在首都北京动用挖掘机、推土机,大张旗鼓地拆除小产权房。问题在于,政府又不能为农民工建大产权房,这样令农民工居无住所,是挑战农民工的生存底线,哪像两部委下达通知说的是在维护群众利益呢。

  虽然小产权房不符合现行法规,但面对我国高企的房价,小产权房为许多家庭改善了居住条件,为政府不建农民工住房补位。尽管小产权房问题多多,但在解决数以亿计百姓住有所居中,小产权房功不可没。

  无须讳言,我国的城镇化是土地的城镇化,将农用地转为城市土地,用来为城市居民建改善性住房(包括棚户区改造,建新城等),为政府官员和富人们盖多套住房,为行贿者向官员提供几十套甚至上百套住房,唯独不是给2.5亿农民工盖住房的城镇化。

  小产权房是市场化的产物,小产权房能够大建特建且销路很好,说明市场存在这种需求。小产权房又是我国房地产政策不当的产物,使得小产权房名不正,言不顺。因此,需给小产权房正名,由不合法的小产权房转为合法的大产权房,名正了,言就顺了。这一改革只有靠中央制定政策来解决,但不是制定拆除小产权房的政策来解决。

  如果按自住和租住分类,有自住小产权房,有租住小产权房。如果按楼层分类,有高层建筑的小产权房,有平房建筑的小产权房。总而言之,各种类型的小产权房主要是为农民工提供住所,不让建小产权房会断了农民工的生路。

  面对巨额的小产权房存量,需要政府用疏导的办法解决。我设想的疏导办法如下。

  对已出售的小产权房,城郊农民就像开发商一样,与住户已经钱物两清。因此,对拥有小产权房的住户开征房产税时,补缴一定比例的土地出让金就可以解决问题。如在缴纳房产税时,规定补缴为房产税的20%的土地出让金,并确定一个补缴金额的征收时间(如10年)。这需要建立数学模型测算,这里是打个比方,没有详细测算。

  对出租用的小产权房维持现状。政府向房东开征了经营所得税的继续征收,没有向房东开征经营所得税的暂不征收,以避免房东将纳税金额转移到租金中,导致租金大涨,让大量农民工租不起房。待整套改革措施见效后,再处理这一遗留问题。大家知道,住政府建的廉租房租金低,由此推理,住城郊农民建的廉租房也应租金低,暂不征收房东的经营所得税,可视为政府给农民工的隐性补贴。

  对在建的小产权房,要求停建,违者重罚,但不要干拆除这种毁灭财富的事情。

  对在售的小产权房,通过质量验收合格后,一律转为大产权房。转为大产权房的标志是,向购房户开征房产税和补缴上述的土地出让金,并规定,小产权房过户大产权房之日起,开征房产税和补缴土地出让金。未按税务部门规定时间纳税的房主,需补缴滞纳金,如拖欠不交,不但要如数缴纳房产税和补缴土地出让金,还将缴纳累计计算的滞纳金。

  拉拉杂杂地谈了上述观点,说明小产权房转正为大产权房,是打破开发商垄断建房迈不过去的坎,是土地制度改革、房地产税制改革、多元化建房这三项相互联系、相互影响的重大改革的具体改革措施,不但易于操作,还能解决小产权房价格飙涨造成的危害。


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  • 小产权房是政府过度计划房地产牟利背后的必然结果,如今所谓的商品房那么虚高的房价,实际是政府的房地产政策已经是恶政了,与多数人的收入严重脱节的房价,就是倒逼多数人去违法建设更多的所谓小产权房!政府不过是以权力在牟利!
    2014/1/22 22:57:34
  • 深圳违法建筑达37.94万栋(绝大多数是小产权房),建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。

    小产权房约占深圳市总建筑面积49.27%,处理不当,后患无穷。
    这么多的小产权房不可能拆除,如果拆除小产权房,深圳将变成一座死城,是对社会巨额财富的毁灭。
    为什么住建部和国土部官员的智商至今开发不出来呢。
    2013/12/3 23:58:39
  • 2011年11月,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》,明确指出“小产权房”不得登记发证。

      2012年3月26日,国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路:先清理后治理。其中,“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象,其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作,则主要针对已售的存量小产权房。但对于具体的治理方案,国土部尚未拿出详细的办法。

      张茂荣对本报记者说,深圳曾在1999年、2002年、2004年出台相关文件,对小产权房进行打击。2009年6月2日,深圳颁布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称《决定》),确立了深圳历史遗留违法建筑处理工作先全面摸底再分类处理的工作思路,对历史遗留建筑处理措施,包括确权、没收、临时使用和拆除。
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    就像堵洪水泛滥一样,还要堵小产权房多久呢?
    我国那么高的房价,决定了小产权房必然越堵越建,除非禁止农民进城打工。不禁止农民进城打工,就得给小产权房转正,这一逻辑再简单不过了。
    2013/12/3 23:43:48
  • 深圳观澜的一名小产权房中介对本报记者说,地下市场很大,天天都有客户,关外地区曾经几乎都是小产权房。政府10年都没有动,现在拆迁更不可能了,涉及的人群太大了。

      这名中介对小产权房升值也充满信心:“今年新(小产权)房都不让建了,现在的新房都是去年以前建成的,以后看趋势也不会有新房了,房价肯定会涨,有些客户开盘的时候买,过两个月尾盘的时候卖出去转手赚两万块没问题。”

      与此同时,小产权房还涉及一条包含基层公务员、村委会、社区股份制公司和私人开发商的利益链条。深圳万丰村的一名房地产中介对本报记者说,2012年万丰小产权房出售价格在3500元~4500元/平方米,建设和装修成本大约1000元/平方米,利润空间巨大,但这部分利润并没有给村民分红,而是进了部分村委会干部和开发商的腰包。

      卓洁辉对本报说,小产权房本来是违法建筑,但却屡禁不止,政府其实也很苦恼,因为利益驱动,很难监管。按照规定,很多违法建筑要拆除,但又涉及到社会稳定的问题,一旦真正执行可能会造成动荡,政府对于这种执法手段也很顾忌。另一方面,执法力量不足、编制有限,很难靠查违力量遏制违建。
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    深圳不建小产权房,外来打工仔(农民工)就没有房子住,你让他住哪里呢?知道这一现状的政府官员不少,却没有人将这种情况反映到中央,积累到现在,问题闹得这么大,考验着高层的智慧。
    2013/12/3 23:38:09
  • (续)
    在高房价和限购政策的刺激下,深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场,就像一场赌局,只要人们愿赌服输。

      “胆大的就赚了,没胆的就一直犹豫,从2008年到现在这里的小产权房(每平方米)从3000多元涨到了6000多元,没买的就眼巴巴看着后悔。”王晓华指着刚建成还正在发售中的龙岗区布吉南岭村的黄金豪庭对本报记者说。

      黄金豪庭的周围,还分布着宝岭花园、金龙花园、金龙豪庭、荔枝花园、岭南花园等七八个小产权房社区,都在2008年前后建成。

      对于在村集体土地上集资建房的开发商来说,高度和密度意味着金钱收益,所以小产权房多是“握手楼”,对面楼的阳台伸手可及,一层楼达11户之多。因为设计和格局问题,有60%的房子采光很差,白天进入房间还要开灯。楼下星罗棋布的是小吃、五金、建材等各种店铺。

      即使如此“品相”的小产权房在市场上也供不应求,42平方米的一房一厅已经卖到了35万元。
    2013/12/3 23:28:27
  • 数据显示,截至2011年12月,深圳违法建筑达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。

      一份深圳官方调研报告显示,今年一季度深圳有73个违建楼盘在售,其中以宝安沙井和龙华观澜最多,分别有15个和16个。房价最高已达7900元/平方米,均价为4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均价则为19869元/平方米,是违法建筑挂牌均价的4.8倍。

      一些银行也加入到小产权房的销售中。上述调研报告显示,一季度,有42.5%的违建在售楼盘可以按揭贷款。违法建筑也为深圳带来可观的租金和租赁税收入,分别是37.6亿元、1.8亿元。

      事实上,小产权房在全国多地都大行其道。根据全国工商联调研得出的数据,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

    (来源:第一财经日报)
    2013/12/3 23:26:12
  • 对待小产权房绝对不能粗暴,如果涉及到不合法行为,可以、必须纠正为合法,修建好了的房子不能一拆了之。对违法者必须追究法律责任。目前的中国绝对不能再轻易地建房和拆房了,中国的环境受不了如此的糟蹋啊!!!!!!!!!!!!!历史的罪人!手下留情。
    2013/11/28 21:35:20
  • 小产权房有那么多不合理,立马叫停;居高不下的房价让多少民众望尘莫及怎么就不能叫停呢?权力制裁的该是谁?保护的该是谁?
    2013/11/27 19:08:14
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


老五届学生,现已退休,有30年国企工作经验,以及近十年对中国经济改革的思考。主要研究资本市场改革、住宅市场改革、金融机构改革,国有企业改革,已形成一套相互联系,比较完整的理论体系。


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