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改革设想 - 丁立民首页
开征房地产税不可久拖不决
2010-12-19
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  每日经济新闻报道,2010年12月12日上海楼市再现日光盘,绿城上海总价3000万元的11栋别墅开盘2小时售罄,同日保利叶语推出229套住宅,其中36套联体别墅当日售罄,中介透露老客户多才这样热销。如此强大的购买力和娴熟的手法,不排除是炒房团自买自卖,为推高房价制造恐慌气氛,给市场树立标杆,为其他楼盘找下家接棒。

  盛传开征房产税和中央经济工作会议期间,热钱如此顶风作案,大有逼上海试点房产税、向政府公开叫板之势。这说明开征房地产税不可久拖不决,需审时度势,果断决策,以人大会议或国务院的名义颁布房地产税暂行规定,在全国统一实行,不可按热钱的路子出牌,用试点的方式开征房地产税。

  为什么不可用试点的方式开征房地产税呢?因为:

  —— 房地产税(物业税)已试点七八年,无需再试点。

  —— 新国十条已公布8个月,对房地产税的讨论很充分,全面开征的时机已成熟。

  ——如果接受呼声很高的先在一两个城市公开试点,那么,拖到明年两会才能决定是否开征房地产税。这样一来,热钱会利用给的时间差混水摸鱼,兴风作浪,搞乱人们的思想,引导人们产生抵触情绪。长达几个月的公开试点,还会导致股市、房市、外汇市场等市场激烈震荡。到那时,迫于各方压力,开征房地产税可能变得遥遥无期,给房地产等相关市场带来更大的风险。

  ——我国经济处于转型期,上个世纪80年代,人大会议已授权国务院制定并颁布经济体制改革中的暂行规定或条例,1986年颁布的《房产税暂行条例》,就是以这种方式出台的。目前流传的“上海、重庆上报方案,财政部批准后开征”,显然将政府颁布法规的流程搞反了,果真这样逆流程操作,其负面影响难以估量。

  ——鉴于税收的特点,鉴于当前热钱大行其道的环境,我国应以人大会议或国务院的名义颁布房地产税暂行规定,全国统一实行,分步实施。按照中央颁布的房地产税暂行规定,地方政府制定本市、本县的房地产税实施细则。

  开征房地产税的要点是给出明确的预期,明确的预期比金子还重要!只有“靴子”完全落地才能稳定人心,只有征税条款合情合理才能稳定人心,有了这两大稳定人心的基石,再加强舆论导向,发挥全党服从中央,地方服从中央的优势,就能保证税改顺利进行。

  下面抛砖引玉,构想几条房地产税实施细则的具体内容。

  一、制定可操作的税基细则

  税基是计税依据,分实物量和价值量两类。这里所述税基是价值量税基,指住房成交价或评估价。现实中,同一套住房不同时期评估价不同(各国均如此),譬如房改房,当年用10万元购得,现在估值100万元,要以现在的评估价计税;如果两年后评估价降至70万元,则要以此评估价计税。因此制定实施细则时,需确定哪类住房用成交价计税,哪类住房用评估价计税。这样一来,就可以界定房改房,福利房、商品房、经适房、限价房、小产权房等各类住房的税基了。

  二、制定可操作的税率细则

  假设暂行规定对第一套住房执行累进税率,按建筑面积分若干档次:50平米以下,50~70平米,70~90平米,90~120平米,120~170平米,等。对应的税率为0.2%,0.5%,0.8%,1.2%,1.6%,等。各档次的税率可上下浮动0.1%,譬如,50平米以下的住房在0.1~0.3%之间确定。地方政府制定实施细则时,按规定的税率浮动范围,制定一个固定的税率在本市、本县实行。

  三、制定可操作的优惠细则

  譬如,对低保户制定税收优惠细则。我曾谈到拥有一套住房的低保户,可实行先统一征收,后个别返还。制定实施细则时,可将返还税额分为50%与100%两挡,使税收优惠更切合低保户家庭的实际。

  再如,拥有2套以上住房的房主,出租住房缴纳的所得税(目前的房产税),可用来抵扣应缴纳的房地产税。用税收优惠引导非自住房出租,可增加租赁房供应量,降低二手房抛售量,既能降低住房空置率,又能平抑房价,减轻多套住房家庭纳税负担,多方共赢。

  再如,贷款购买的第一套商品房,由于房价中包含土地出让金,制定实施细则时,需中央与地方、商业银行协商,制定贷款利息的减息政策。

  四、房地产税可分为房产税与地产税合并计征

  我国的土地公有,非私人所有,谈地产税是敏感话题,长期以来,人们诟病地产税的称谓。因此在讨论房地产税中,有人认为土地不是私人财产,私人干吗缴税,要征税让国家(土地所有者)缴税。这是无稽之谈,征税是国家的职能,世界上哪有国家缴税私人用地的。

  在土地私有的国家,政府对私人的土地都要征税,我国的土地不是私人的,更需要征税,这与租房子要向房主缴租金的道理一样。因此,人民之一员也不能随便占用土地,占用土地有多少之分,有地理位置之分,量化成税收征管才能彰显公平。如果私人拥有土地使用权(财产权的一种形态)不纳税,让纸钞任其占用土地,我国的市场经济就会变成自由放任经济,无政府主义就会以经济自由主义(我国的新自由主义)的面目回潮,搞乱社会经济秩序。

  化解了对地产税的误解,解决了私人拥有土地使用权需纳税的问题,我国就可借鉴美国房地产税的计税办法,先将房地产税分为房产税与地产税两部分,然后合并计征。这样一来,建筑面积、价值相同的住房缴纳的房产税相同,多占用土地则需多缴纳地产税,以约束建豪宅买豪宅的冲动,将节约建设用地的国策落到实处。

  不难看出,中央制定的房地产税暂行规定是总体框架,明确税种、征税范围、开征时间等原则。地方政府制定的房地产税实施细则是充实框架的内容,规范征管流程。在税改过程中,还需及时发现问题,及时解决问题。

  开征房地产税涉及房地产税制体系改革,还涉及房地产市场、资本市场、货币市场等众多经济领域。以开征房地产税为切入点,撬动房地产税制体系改革,可以逐一解构我国经济领域里错综复杂的矛盾。


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  • 1楼不要以偏盖全,征的话肯定不能对仅有一套房的收,而是从第二套起征,往上累加。 莫非您手上拿着几套?
    2010/12/19 18:24:56
  • 应该是嫌税少的人才会这么说吧。

    什么时候税收比例降低点,何时可以决?
    2010/12/19 17:40:59
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


老五届学生,现已退休,有30年国企工作经验,以及近十年对中国经济改革的思考。主要研究资本市场改革、住宅市场改革、金融机构改革,国有企业改革,已形成一套相互联系,比较完整的理论体系。


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