张二寅   草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
新宏智库 - 张二寅首页
论物业税之不可行
2010-01-10
字号:

  “酝酿多时的物业税尘沙再扬,物业税”空转“(模拟征收)工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。即将开征的物业税税率为0.6%至6%,2010年,国家税务总局拟投资900万人民币用于建立物业税配套管理系。”

  然而,这只是一厢情愿。

  一、征税对象混乱

  物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

  社科院研究员,中国城市经济学会副会长刘维新表示:在国外,由于产权是完全私有化的,所以,对房屋的征税,实际上就是针对土地征收的。而我国,消费者买到的只是房子本身,并不包括土地。如此一来,如果征收房屋保有税,一方面是有欠公平;另一方面,既然征收保有税,那么,50年、70年之后,政府如果要无偿收回土地,便是对私有财产的剥夺。

  如果征税对象是土地,那么已经由开发商缴纳的土地出让金与物业税重复,并且还要收回,显失公平;如果是房子,一方面有房产税,另一方面房子是生存的基本需求,正常消费,征物业税牵强附会。

  “开征物业税,面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部财政科学研究所所长贾康指出,“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。二者具有相通性,属于重复征收。”

  因此,与其说是物业税,不如土地处使用税更为恰当,并且必须修宪,取消土地使用年限,对房屋的财产权进行明确界定。

  二、税负增加有可能引爆断供潮

  目前高涨的房价已经透支了房奴们的三代人的储蓄,并且月供占比大于50%,加上诸如土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费,以及不断累积的利息,已经让其不堪重负,苟延残喘,如果以抑制炒房的名义增税,将成为压死骆驼的最后一根稻草,引发全国范围内的断供潮,银行坏账剧增,金融系统崩溃,社会动荡。

  三、甄别自住与投资炒房的征税成本高昂

  自住房与投资房应该区别对待;一套房两套房多套房;面积大小差异;地理位置不同;商品房、经济适用房、限价房、廉租房的税率如何界定?需要多少成本甄别?而这一切又是时刻在变化。

  物业税研究专家正略钧策管理咨询顾问邓宇明举例说:“有人建议根据住房面积来征收,住房面积越大,承担的物业税越多,这听起来似乎合情合理。但如果据此征收,一套位于北京四环外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税,但是,位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多,仅以面积来计算税负是否公平?毕竟,住在四环外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。另外,两个拥有同样住房面积的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五六口人,仅以面积计算因素来计征物业税显然也不尽合理。”

  四、该物业税很可能剑走偏锋,最终加重的是自住购房者负担

  只要土地价格持续上涨,先买入的楼房就有升值空间,尽管炒房者的持有成本增加,但最终可以完全转嫁出去,城门失火,殃及池鱼。因此,该物业税并没有改变炒房的根源。

  五、新老划断问题

  目前的房屋所有人已经缴纳了各种税费,不必再额外缴纳物业税;因此,必须进行新老划断,厘清现有房屋的土地剩余使用年限,为全部税改铺平道路。否则一刀切的做法有可能引发社会混乱。

  六、土地使用税的归属应为地方政府

  现行分税制产生的中央与地方事权财权不对称后果,让中央有钱无处花,地方政府捉襟见肘,地方债务危机时有发生,改变迫在眉睫。

  将土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费统一为土地使用税后,地方政府每年可以获得稳定递增的收益,可以缓解财政压力,改善城市基础设施及美化环境,同时可以规定土地使用税的当年递增收益用于公共租赁房的建设,切实减少当地普通市民的居住成本。

  七、土地使用税从根源上遏制了投资炒房

  土地使用税依据当年土地价格的变化调整,因此,周边土地价格上涨对房屋所有人来讲不再是福音了,因为土地溢价将被地方政府拿走。加上房子的折旧,持有房子的时间越长,支出越大,房子不再是牟利的工具,而是回归到满足居住的消费功用上,从而打击了炒房团,同时减少了空置,避免了社会财富的巨大浪费。

       为什么美国的富豪榜没有地产商,而中国的富豪却是成堆的地产商?关键区别于持有美国房产是一项支出,而中国是一项收入;前者更大程度上是消费品,需要计提减值准备,而后者获得的是溢价增值。

       有人说是宽松的货币政策引发的高房价,的确如此,因为有不少人贷款买房,炒房,但紧缩货币降低房价就解决问题了吗?并非如此!只要贫富分化依然存在,只要转卖房子能赚钱,只要没有更为稳妥更为高收益的投资品出现,那么富人只会占有更多的房源,空置倒卖牟利。

       八、开发商的转变

  取消了土地招拍挂,没有了70年使用权买断,也就断绝了开发商囤地的可能。地方政府选择无不良记录、开发销售速度快的开发商承建,自此该地块的土地使用税由该开发商代缴。

  取消商品房预售制度,开发商建成后将该地块的土地使用税按销售面积切割分摊,在房屋销售合同中注明,并报送当地税务机关备案,税务机关以此作为以后每年征收土地使用税的依据,否则不得销售。

  为了尽快转嫁该税负,开发商会上紧发条,尽快开发,及早出售。

  开发商自主决定容积率、面积结构,甚至可以完全接受客户的独特设计,地方政府不再干预。

  开发商驱动的钢筋、水泥、玻璃、农民工堆砌出的无数蜗居鸽笼不是高不可攀的航天飞机、亿万次的银河巨型机,不要总抱着一本万利的算盘不放,正常的、合理的利润和发展才是正道。

  九、地方政府角色的蜕变

  该改革后地方政府每年均有稳定的土地收入,由于楼房仅是一种简单消费品,过久的占用土地意味着更多的现金流出,因此钉子户将大为减少;政府随之变主动拆迁为被动拆迁,非有业主申请不会自动拆迁,拆迁困境自然化解,野蛮拆迁让位于文明拆迁。


所有文章只代表作者观点,与本站立场无关!
  • 重磅丨房地产税收入或将全部归地方

    2015-12-07 赵婧 经济参考报 北京报道

      房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷,但步伐从未停歇。《经济参考报》记者从权威渠道获悉,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。
    2015/12/7 10:03:29
  • 《北京公租房年内试点土地年租制》这是一个也许要载入中国房地产发展史的消息。土地年租制,虽然只是一个试点,虽然只是针对公租房。这是对中国土地出让制度变革的一次试水。这是也是实质开始物业税前的一个尝试。自此以后,房地产开发商也许要成为“房子的加工商”了,土地资源及其增值收益有可能牢牢地掌控在“人民”手中。“人民”可能成为铁矿石的终身垄断者,开发商不过是各个钢铁企业而已。

    2010/5/20 23:50:40
  • 一剑封喉虎年快乐!
           提高准备金率是央行无奈的必然之举,因为在《低息鼓吹泡沫,高息刺破泡沫》中即已指出,面对经济衰退,失业增加,只能通过降低利率、准备金率等放松银根,但它无助解决消费不足,只是增加了国家的债务、消费者的债务水平,而资本依然过剩,它们时而拉高房价,时而抬升股市,或者推涨黄金、石油、煤炭,引发通胀。
    央行只有被迫紧缩,结果受害的还是价值链中的短板——消费力,因为股市、楼市中的资本因此会调整部署,争相出逃,空留消费信贷挂在空中。
    年后股市会有调整,大部分板块市盈率偏高,尤其是新股,面临较大风险。
    2010/2/17 9:53:05
  • 老哥:我是你的牌友,祝春节愉快,您是怎么看待国家提高存款储备金率的
    2010/2/14 22:22:33
  • 本站最新收到草根网博主“再塑宏观”张二寅给广大网友的留言——
    “值此虎年新春之际,请允许我首先向草根网管理员的辛勤工作表示感谢!在你们的汗水浇灌下必将盛开绚丽之花!祝福草根网友新年龙腾虎跃,平步青云!让我们一起共同祝愿:祖国强大,人民幸福,社会进步!”
    2010/2/10 8:43:46
  • 文章写的比较客观,征收物业税应全面来考虑,诚如博主所说,征收物业税需要涉及相关的宪法及财税等方面的变革才有可行性,否则又只会成为一种临时抱佛脚的举措。不过据我来看,此时推出,基本上是政府打着平抑房价的旗子,实质是为了扩大财政收入,解决资金紧张的困境。
    2010/1/14 1:22:06
  • 我们的草根博客里太多悲观气息,太多抱怨。这不好,我们是男人,是时代的主人,是命运的主人,我们要多一点勇气上的思考,多一点不满足上的追求卓越的奋争气概!
      任何时候,任何事情都有两面性,我们需要的是理想------那怕是幻想梦想一个忽然的点子等等,这些只要是我们的、我们自己的就会有价值于我们自己或者我们国家,我们就可以贡献出来。
      因为,毕竟我们只是一些唠叨客,不能直接决定事情的最后结局。但社会、甚至高层就需要广泛的这些唠叨。这就是民意!
    2010/1/12 6:49:43
  • 就中国大众来看,增加物业税的结果就是使房价越来越高,生活负担越来越大!
    2010/1/11 17:14:42
  •   我觉得物业税的征收恐怕还得有个过程吧,目前还为时过早,一些制度不明朗,政策不配套。
    2010/1/11 16:59:30
  •   房地产价格一个劲地上涨,与中国政府出台的土地政策是有很大关系的,现在号称税收归国家,利润归企业,土地归地方政府,现在一些地方政府只有依靠出卖土地过日子,如果政府参与土地开发和炒地皮,那房价肯定是一直上涨的,不会降下来的。
    2010/1/11 16:58:08
  • 任何的税收最后都是老百姓在买单。
    要让老百姓住得起房,应该给老百姓每人一定平方的免费土地,只收建安成本,毕竟老百姓是有权拥有一份土地的。如果在想住得舒适,那么就高价市场来决定。这样才会有公平。
    2010/1/11 12:32:58
  • 房价高的根源是
    1. 人民币持续30年贬值,购买力大幅下降。
    2. 8亿农民蜂拥入城,甚至不择手段。

    而物业税对以上2个问题毫无帮助,反而促使更多的农民加入进城大军,而买不起房的人更加不买房而租房,而任何出租房东都不止1套房,造成所有出租屋都要给物业税,租金成本全面上扬,租房需求大增,迫使房租大幅上涨,最终推动楼价再创新高。



    2010/1/10 23:48:39
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
姓名 
联系方式
  评论员用户名 密码 注册为评论员
   发贴后,本网站会记录您的IP地址。请注意,根据我国法律,网站会将有关您的发帖内容、发帖时间以及您发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有
关机构。详细使用条款>>
草根简介


山东宁阳人,现居天津。1992年毕业于西南石油学院自动化专业,中国社会科学院MBA,国际财务管理师(IFM),第一经济首席经济学家。当代宏观经济学者,主要从事西方经济学、政治经济学、控制论等跨学科领域的研究,新宏观主义创建者,储备需求倡导者,指出储备需求为第二大最终需求,它实现了对消费需求不足的价值补偿,是摆脱周期性经济危机的根本路径。著有《新宏观主义》。


最新评论 更多>>

最新文章 更多>>
关于我们  联系我们:QQ513460486 邮箱:icaogen@126.com
CopyRight © 2006-2013 www.caogen.com All Rights Reserved 浙ICP备11047994号