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以金融创新推动公租房建设
2011-09-27
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  甚至不需要由政府划拨土地用以建设公租房,也不仅仅是由单位建设职工宿舍,而是可以在平台公司来运作投融资。政府在这个过程中,并没有动用纳税的中产阶级的钱去帮助穷人,而是穿针引线地解决问题,并保留市场上原有的激励机制。

  保障房建设再迎“政策活水”。国务院常务会议近日明确,银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目以及地方政府融资平台发放贷款,这意味着以金融创新破解保障房建设资金困局迈出重要一步。不过,保障房建设毕竟是一盘“大棋”,除资金外,还有安全、分配、利益、制度等方方面面的问题,因此每下一着都需通盘考虑,防范各种风险。

  最近一段时间,随着土地市场流拍率上升,商品房市场成交量低迷,开发商融资利率一路飙升,房地产市场又到了一个敏感时期。近期,国务院有关部门又重拳出击,酝酿或推出了“土地市场并轨”、“二三线城市限购”和“为保障房建设融资提供便利”等一系列政策。笔者认为,应该用金融创新的方法扩大公租房建设,可一举多得。

  除了商品房之外,我国存在着各种产权形式的住房,这些都是1998年改革以后,在历次政府的房地产相关改革方案中逐步形成的。

  笔者希望用于保障房建设的资金尽快得到落实,责任部门能够尽快解决那些需要帮助的低收入人群的切实困难,但与此同时,又感觉这并非是一个有利于中国房地产市场健康发展的长久之计。许多人都会关心这样一个问题,保障房是否能够公平地分配给最需要的低收入者?或者说如何防范那些隐瞒收入者申请保障房?这些问题从保障房开始建设时就一直占据着媒体讨论版面的主要位置。

  笔者在想一个更长远的问题,那就是我们不能让保障房建设变成一种对社会的负面激励。伴随着尼克松时期滞胀的经济,美国政府推出了许多优惠低收入者的政策,其中最具争议的一条就是所谓的负税收。如果我的收入低于一定的标准,那么我不仅不交税了,反而能够从政府拿到一些补贴。这就在无形之中鼓励了那些低收入者不通过学习新的劳动技能,或者更努力的工作来获得更高的收入,而是继续维持自己的低收入状态,以便获得更好的社会保障。不仅如此,这样针对穷人的社会保障措施还会给积极工作并纳税的中产阶级提供了负面的激励——如果我不再努力工作,我反而会获得更多的政府补贴。

  一个社会一旦形成了负面激励,就容易导致劳动生产率下降,由此推高通货膨胀。而更高的通货膨胀又将扩大贫富差距,然后政府需要进一步补贴穷人,这就形成了恶性循环。笔者希望在美国发生过的事情,不要在中国重演一遍,尤其当我们都在热烈讨论所谓“滞胀”可能的时候。我特别需要指出的是,从我国的纳税结构来看,中产阶级,工薪阶层其实是纳税的主体,如果我们用财政拨款的办法来建设保障房,我们其实是在加重工薪阶层的负担,使得他们不仅要忍受通货膨胀,要负担自己的按揭贷款,还要交税为更穷的人负担保障房。

  保障房是止疼片,而不是消炎药。真正解决高房价问题的特效药是人民币汇率,我们要改变人民币购买力随美元一起缩水的预期,央行就必须要出手打破市场对于中国未来通货膨胀的担心,使投资人不再需要买入房地产以对冲通货膨胀风险。

  综合来看,通货膨胀的根源是劳动生产率下降,而提供错误的激励机制会导致更严重的效率下降,由此又进一步推高通货膨胀预期,然后再推高房价,而如果不能通过人民币汇率改革来打破这个循环,那么有什么办法可以解决上述问题呢?我想扩大公租房的范围是一个比较好的选择。

  从金融学的角度来看,暂时可以用这样的方法近似地模拟一套商品房投资收益:如果我有70个连续到期的1年期固定收益品种,且该品种的收益率与当期通货膨胀率挂钩。唯一不确定的事情是70年以后,商品房的业主是否仍然具有合法的土地使用权,是否可以出售房产。我们暂时接受这个固定收益品种的复制方法,进一步想象一下,对于普通需要帮助的低收入人群来说,如果他们能够稳定地居住在某一处物业,并且在支付了租金、缴纳了物业管理费之后,不会被房东赶走的话,这套租赁来的房子,其实也是一个稳定的家。所以,市场上有两种需求,一是固定收益类的投资标的物的需求,二是具体房产的租赁需求。我们应该用金融创新的方法来把公租房建设扩大,这样就能够一举解决多种问题。

  甚至不需要由政府划拨土地用以建设公租房,也不仅仅是由单位建设职工宿舍,而是可以在平台公司来运作投融资。政府的平台公司通过招拍挂的程序获得土地,该土地用途指定用于建设租赁房,不允许出售,由于有了土地证,平台公司就比较容易获得商业银行的开发贷款,但是又由于该土地指定用途,其他开发商一般不敢来拿地,政府的平台公司就有可能比较低的价格获得合法的土地使用权。对于承租人来说,我们给予其签订长期合约的选择,允许其长期居住在公租房,每年租金根据上年通货膨胀率调整一次,对于特别困难的低收入家庭,另外执行补贴。公租房的所有权和收益权均在平台公司,然后,该平台公司可以通过信托公司发行一个信托计划,把未来若干年的租金收益权注入信托计划,在公开市场发售,这样就能够获得一笔收入,及时偿还银行贷款,发行时的收益率可以参照当时通货膨胀水平。

  如果我们有大量的公共租赁房上市,我们其实就为房地产市场提供了一种新的产品——长期租赁房。这是我国当前市场所需要的,因为许多年轻人不愿意租房子住,是因为他们没有稳定的租赁保证,从而被迫筹钱买房,用公共租赁房的长期租房合同可以为他们提供安稳的家。此外,他们可以在通货膨胀预期较高的时候,从公开市场上买入若干份信托计划。像管理信托发行人,其实也就是平台公司申请免于支付信托剩余存续期内的房租。这样就等于给了承租人一个回购注销以免除自己支付租金的义务的机会。

  这样做的好处在于,没有打破市场规则,没有另起炉灶重建一套新东西来冲击原有的房地产市场。所有的程序都是公开的,定价是市场化的,既能够解决人们的住房需求,又能够为市场提供一款新的金融交易品种。政府在这个过程中,并没有动用纳税的中产阶级的钱去帮助穷人,而是穿针引线地解决问题,并保留市场上原有的激励机制。

  来源:中国证券报


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  • 周洛华老师,我是您的学生,准备出国,在准备推荐信,需要一名学校领导的签字,我想征询一下您的意见,我给您的学校邮箱发了一封邮件了,但未见您回复,可能是您没有查看到,我也没有您其他的联系方式,只能在这里回复希望您看到后联系我,谢谢~
    2013/7/17 21:34:02
  • 今早整理了一下,成为一篇博文,见日志中“新浪网足迹”链接,搜狐网暂时被屏蔽了。
    2011/9/30 7:37:12
  • 磁电转换已经是成熟的东西了,相当于这块的市场里,消费的CPI基础很低平。计算机不用考虑它要发力,发力是弱电放大,转换为磁的成熟技术做的,计算机的最强大之处在于让乱序的、容易胡来的、天然中本来有超高频的微电波动,变成规则的,规则的就是要模拟进入复杂环境还能保持规则,因此,计算机的主要长处在于模拟。人的脑力和这个的特长近。
    所以说,长久地远离大趋势之后,市场完善了,带来的刚刚斩获趋势之利的总要出现一批人,但越是如此,规则越好,而这个“越是”不是斩获趋势之利的人主观同意,规则才好,他先富了,有权了,就不会同意。市场会带给更多人知识,这个是看不见的,不是他同意不同意的事。市场成功意味着市场是一种能量充满的状态。必然是启示性特别强的状态。看不见而传递说明了基本门槛低了。不消多少时候,就可以靠新规则里的一些强硬手段,比如税收调节,而把好处让全体分享。
    靠趋势预测得当成功的是随机的少数的,靠的是用他自己的大脑来模拟,而同一个时代,他必然利用了计算机这个大脑。两种大脑是同步前进的,互相提携,技术互相吸收移植,所以,计算机提供的软件足以强大到保证那些探索趋势的人极其方便地使用。即便用在产业中,实惠也相当大。
    在市场不发达的时代,想不通而打击市场的力量远比投身于市场的力量强大。人脑和科技代表--计算机脑没有均衡发展的结果,结果就是打击市场,不完善规则,换来规则重置。
    2011/9/29 21:40:24
  • 科技越发达,真正的直接不费脑子就占有的时间越短暂。科技发达,意味着财的概念需要靠一种思路对头的信心类的改造思维类的思维机关的巧妙开关来随时获得,这种获得得到的远比不费脑子,起来张口就要的财富多,这是未来科技。所以,以前很多人画科幻连环画,说2000年,科技发达了,一招手来一辆飞船。上天下海,捕鱼,生猛海鲜,结果呢,却是强大的模拟、虚拟技术带来的财富气化。科技发展要均衡重塑,而不是可以满足简单的占有,那样的思维发现不了隐藏深的新能源。
    市场说的话不是线性思维的话。它说,你越是靠“市&场”的模拟功能方便地得到粒子能(股民容易靠把握趋势而意外得放大倍数的财)----表面上看是证券和金钱,越需要把市和场统一循环起来,也就是粒子的市延伸出的场需要走之字形最后循环回来成为【规则】这个创新物。这个创新物的功能就是未来创业更不需要成本,甚至不需要靠一场模拟赛来证实自己的能力,未来的创业,是接近零成本,社会提供一个强大的依靠市场丰富模型开发的计算机模拟机,没有任何“钱”的人,只要结合自己的处境和见解,到这个公共免费资源上要求他模拟出自己的创意,就可以被社会认可,而不是被权威,因为模拟成功代表了需要投人力物力资本而研究的东西,需要靠有富的(把科研费转变为买吃喝享受品)富贫的贫来研究的东西,一个无成本,无贫富悬殊过程的市场化模拟就得到了,从而原来的价值符号被重塑。
    上段中这句市场的表达中,“越是”的“越”是一种寄存的过程。不是直接联想,之所以叫线性思维,是因为只用一个指标,而且不是利用工具走能量之字形路,知道未来工具也在提供气化、虚拟化的功能。工具节省出来的就是原来的钱被重塑的,因此,未来钱的概念在虚拟市场中不断跟着先进工具做价值观的重塑。
    市场是鼓励后发制人,利用工具的集成性超级模拟功能,实现创业门槛越来越低,钱和创业容易开始对折它的原始意义,创业不容易,有钱赔进去,也是两难。如果没有后发制人,资产和钱都守着,权威守着,一个创新人等到他的创意完全打动了权威,他可能已经负债累累,半途中倒下了。防止没有后发制人的机制,而让权威生出了坐庄的功能。有庄任意直线上下画难看股价图(画出的就没有市场要求的晴雨表的反映弹性,而是一根随意性的、大不过人为性的线)的市场是“挖走矿藏、填进基民基金”而不断支撑不住价值中枢的市场。
    如果没有市场晴雨表功能,没有波的模拟功能,而是粒子的能量速度定任意性,任意导致了价值中枢收不住,场易感染磁性,最后依托这个市场的都被更外来的发挥磁性布局而消耗,肯定意味着规则变了。要维护平衡和人权,要么自己主动改,要么面对面谈该谁按照什么标准来,适合科技趋势。新规则必来。
    2011/9/29 21:05:17
  • 市场如果是一种能量波,不是能量粒子,市场的本质就是一种模拟,模拟约等于虚拟,晴雨表模拟潮汐从地球这头到那头,明天的水流和气流(单纯的卫星采集,是静态的,而如何有效采集动态的数据,也是模拟)。
    -
    能量波就是人类最前沿智慧----计算机擅长干的事情,单纯说“【有】还是【没有】”是要求什么都说个直接线性描述的原因和结果,但能量的东西,是平顶的,因近乎平行于果,如同创造能,是多次走之字形,靠一次次的移植(互相参照,把这里可以的,也方便那里的,移到那里),渐渐形成一个聚焦的方便的角度,因此,创造能也是不可以直接说因果的,牛顿发现万有引力其实是来来回回积累很多很多次的联想对比移植,走很多次的之字形得出的,不能按占有创造者能力的奢求来----你给我说说你的灵感的前因后果,我好守住它。这种之字形就是一种你先有运动形,我后发制人,我转用更便宜和无污染的材料。
    最先进的科技----计算机,包括机器人,智能芯片,通过电压放大和磁电转换,功能很大,关键的关键是不能乱来,即需要实现计算机的模拟功能。各种高端的辅助,靠计算机都是发挥它的模拟复杂环境的作用。
    2011/9/29 20:42:53
  • 假期中,有实践经验的朋友,有没有意向交流一下经验?讨论一下金融高边疆?技术和市场每个人都有一定的组合,技术偏重这样的,可能参考市场就注重分析那样的市场消息,一部分技术代替一部分市场消息的作用。但要想接近全方位,需要多集合别人的模式。讨论一下就有这个好处。我本人的邮箱写在个人信息中。
    2011/9/29 18:23:54
  • 散户的技术派,表示股市这个空中楼阁可以腾挪躲闪,不受外部布局的磁性的干扰,而且市的交易活跃,如同港股,直接奔着开盘收盘的边界坐实了可操作的空间范围(港股的开盘和收盘价一般比较独立,基本按国际和内地的市场行情走,市场化为主。不像内地,收敛于大蓝筹,大家的独立性很差,大盘的脸色几乎都要看,港股不同股之间走势很独立,大盘不好,个股走好的有的是,我21日参加模拟盘高手大赛,4个交易日,从原来10000多排名,靠收入上了20%多,进入了14名,昨天乱中出错,两次大失误,跌下去几十名),没有内地庄家随便画线的情况(搞内部约定)。这就如同一块土坯里加了稻草,很不容易被风吹裂了。
    我个人认为,好的市场,大家都看趋势,不太看重本钱大到多大,如果大庄之间靠资本的大小来恶斗,其实是一种两败俱伤。需要很多技术派,现有的资金需要重塑,符合趋势了,资金在循环中帮助轮转重塑,同时环境的循环也帮助从环境中吸收新的价值观空气,用来重塑原来的资金。比如,一个新产品,为了有一定抗腐蚀的惰性,一般都是重金属有色金属,但散落到田间吃进去就是污染,所以,我们炒作矿的时候,大规模上马的时候,可能有人在一旁观察:你用这些代价来做实验把,我们看看参数,知道可以用什么新材料来代替,才能长治久安地把这个新产品发展成为支柱。所以,这阵子,新材料很吃香。发明都是积少成多,都是从很多小的行为暗示中得到启示,移用到其他方面,集成后变了样子。
    2011/9/29 18:20:22
  • 技术是有的,各种指标都是一种心理活动的体现,都是股市风向标之上的风向标,起码结合各种操作方向上的优势(心理和市场突袭的顺应)就算技术。心理体现、市场体现的指标多了,形成了180度,甚至接近360度,就必然把市场一定情况下博弈的容限预测到了。技术需要懂市和场。港股的市场化强,最终回归稳定住的点是市场,而内地经常要回归到一等兵----大蓝筹上,而大蓝筹本身市场性不强,加上T+1,庄家只要资金上占优势,就既是运动员又是半个裁判员了。这样下去,这个扭曲的场就远大于技术了,导致股市价值中枢经常大起大落,场有了磁性,受外界影响,损于外界布局。按理,股市需要减少场,股市夹在期货市场中间,本身就容易偏离股市原来的判断价值的配置方向(如果期货市场影响过大,过于随机)。有了技术,相当于对于企业可以有资格当一个市场总监,知道我的进货和待变现出的成品货如何不受场的意外磁性干扰,保证原来预期的增值能落实。如果有了一些募集的资金,其实就是一个企业了。所以,金融发达的国家,创业可以从一个非常非常实力小的人开始。在规范的市场环境下,存在就有一定合理性,规范的市场中,大家根据市场的趋势走,都可能成为一段时间内的竞争对手。技术创新也是在技术领域的市和场的协调关系中逐步孵化的。
    2011/9/29 18:14:32
  • 技术怎么占优?我最近比较了一下港股和内地A股,港股T+0,好处是散户可以多次操作,形成了靠多次操作造成的规模。这样,没有很多大资金随便当天摆弄散户当庄家,股价的走势基本上围绕开盘和收盘两个点做个S型就差不多了,中间都是比较光滑的柔性波动多(远多于A股)。T+0给了散户靠时间镇住大资金立山头的随意性。内地的股市,由于T+1,散户明显弱势,几乎就比坐庄资金的大小,庄家可以在一天内折腾很多不好看的拐点。
    2011/9/29 18:04:11
  • 金融的高边疆是个课题。“在对铁矿石未来几年的供需关系有望发生逆转的判断下,中国对海外铁矿石投资态度发生了改变。”http://finance.jrj.com.cn/industry/2011/09/29001011177818-2.shtml。
    金融内含技术和市场(其实是三个:技术、市、场)。市和场经常是垂直关系,这是从物理角度严格定义市场。从市进入,衍生出场。市如果导致正弦波浪式的活跃性(来来回回细腻地交易和细润地波动),结果就是技术派可以领先,可以吃香。散户都是奔着技术派去的。技术可以即时地实现小的博弈大的,抗衡住了。这样,失控的大偏移(价值中枢的大移位)就不会发生,也就是,技术总能让即将失控的中枢大偏移循环回来。如果市的规则不合理,技术派不占优,交易市的中枢就不稳,就没有稳定的重心,如同被磁化了的铁。容易受到外围的磁力而大动,这就是场。
    2011/9/29 17:59:14
  • 根本不是办法不办法的问题,实在是为人民币服务的屁股问题,政客如本着为人民服务天下哪有那么多问题?
    2011/9/27 23:57:51
  • 好文章,有借鉴的地方。
    2011/9/27 12:50:34
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


美国达特茅斯大学塔克商学院金融学博士后研究员。国泰君安投资管理股份有限公司并购部副总经理,上海大学金融学院副教授。私募基金合伙人。主要著作有《中级金融工程学》《金融工程学》《资产定价学》《经济学家是我的敌人》等。
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