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颠覆性巨变居家办公令纽约曼哈顿房租下降45%
2020-07-22
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    在前不久的一期视频中专门谈了新科技投资的最新两大风口,其中之一就是居家在线远程办公。在线居家办公一旦全面和长期性推开,将直接影响到房地产包括城市房价、房租、写字楼租金的巨变,间接影响到城市商业模式、CBD中心、综合商业体、大型影视剧院剧场电影院等商业文化等,还会影响到交通出行、城市公交基础设施、个人家庭汽车需求、城市环境等众多领域的革命性变化。不能遇见预测预期的隐形变化会更加多。因此,我把她称为颠覆性巨变。

    在前几天视频的当时,一场疫情催生和加剧了在线居家办公的进程,而真正引发爆炸式、全面性巨变一定需要一个很长的过程。然而,没有想到的是居家在线远程办公引发的巨变竟然来得这么早、这么快。

    从中国国内情况看,近日关于城市租金下降较快的消息受到关注。对于这个现象,几家媒体采访要求分析一下原因。我大致认为:首先,受疫情影响仍有一部分劳动力还没有进城务工,加之一些城市对未来人口进入还有限制,影响了租房需求。其次,就是经济体尚没有完全恢复,既是开业了也生意清淡,比如饭店等,雇工减少,压制了租房需求。再次,受到全球贸易纠纷、全球性疫情影响,企业关闭、出口加工企业停产等普遍存在,失业返乡,离开城市企业工业、服务业人员大幅度增加,租房需求下降。

    在以上三种情况下,如果房主坚持不降低房租的话,就会出现难以租出的闲置空档期。房主一定要认清这个形势,尊重市场供需规律性,明智做法是顺应大势降低房租。目前,各个城市包括门面房在内商业用房租金降幅都很大。

    然而,却忽视了我一直强调的一个最大因素就是一部分企业仍在采取居家办公模式。特别是城市中互联网新科技的居家在线办公还在进行中,这对城市房租需求影响很大。

    在线居家远程办公引发变化最大的可能是美国,表现最突出的是寸土寸金的纽约包括华尔街在内。说来就来,新浪财经北美站刘硕发自纽约的消息再一次佐证了我的观点。

    根据租房网站StreetEasy的数据,今年第二季度曼哈顿的出租房源价格在最初基础上打折的比例最大。其中熨斗区(Flatiron)降幅创下了惊人的45%。在中城西区和金融区,分别有40%和42%的公寓降价。这些降价的租房大多是在疫情期间办公区附近的住宅。直接原因就是大部分公司都采取了居家远程在线办公方式。都在家里工作,也不再担心通勤时间,租房的人正在向更远的市镇里蔓延。很多人离开市中心,向稍远的地方搬去,比如说长岛、上州和新泽西州等。

    一边由于居家在线远程办公导致租房需求大幅度下降,另一边出租屋供给大幅度增加。供需两头夹击使得租金价格断崖式下跌。在六月份,曼哈顿挂牌出租的公寓数量达到创纪录水平。根据纽约房地产估价师Miller Samuel和Douglas Elliman的报告,今年6月,市场上有超过1万套公寓挂牌,比2019年6月增长了85%。据经纪人说,官方公布的空置率达到创纪录的3.67%,但很多楼盘的空置率要高得多。

    不仅仅是居住性租金下降,而且写字楼租金也在走低,需求同样不旺盛。商业房地产公司纽马克莱坊(Newmark Knight Frank)最新的《曼哈顿写字楼市场报告》显示,今年第二季度,曼哈顿的租赁面积仅为300万平方英尺,为逾15年来的最低点。

    新浪财经北美站刘硕发自纽约消息称,面对着大规模的裁员行动,至今为止纽约市已经失去了14.4万个驻办公室的工作岗位,并且居家办公让很多公司开始重新思考商业策略,减少对办公场所的租赁。

    既是出现有限的租房需求源,对出租房内设施等需求也发生了很大变化。对其他所谓福利需求减少,对室内办公环境设施要求大幅度增加。之前曼哈顿最顶级的大楼都在竞相提供健身房、游泳池和电影休息室等设施。现在不仅没有人对这些福利感兴趣,许多设施甚至都无法打开或使用。

    新浪财经北美站刘硕发自纽约消息称,人们现在最需要的是:家庭办公空间、配有室内洗衣机和烘干机、以及额外的户外空间,“办公室要到明年1月才开门,他们在找房子的时候会考虑到这一点。在室内待了这么多月后,户外空间已经成为一种特别有吸引力的奢侈品了。”

    居家在线办公使得很多工薪阶层远离城市,城市中心的原有商业中心等设施都会带来不小冲击。


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草根简介


笔名常亮,1961年生人,一个在金融战线奋斗20余年的资深金融工作者。酷爱经济、金融研究,利用业余时间进行新闻时评写作。每每遇见一些敏感新闻不由自主就想说几句,写几段。当然,一直遵守“有话好好说”的训言,善意的批评,沉思的建议,目的只为了推进伟大祖国复兴的进程。
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