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无愧于心 - 叶檀首页
手里拿着一二线城市房产的投资者到底怕不怕?
2016-12-02
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    很多人手里持有几套一线和一点五线城市的房子,觉得这辈子无忧了。央行印钞?不怕,资产荒?不怕。可现在,上海新的房地产政策又出台了,很多人心里有点小忧虑。这世界,到底 如何才能安稳静好?

    十一长假前后一系列抑制过热城市房地产的政策出台后,最近个别城市又有新政出台。

    2016年11月28日,上海市住建委、人民上海分行和银监会上海监管局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,首付比例进一步提 升:居民家庭购买首套房首付比例不低于35%,二套房“认房认贷”,普通住房首付比例不低于50%,非普通住房首付比例不低于70%。二套普通商品房公积金首付利率上浮10%,贷款最高限额 下调10万元。 关键在于,在外地有购房贷款也属于二套房,银行已联网,想抑制房贷是非常容易的事。

    一系列的限购限贷措施出台后,房地产市场明显趋冷。政策压力下,市场从假冷变真冷,估计会震荡一到两年时间。

    只要认准大方向,不要过度害怕。我们问三个问题,在大规模基建投资时,广义货币发行量增速会低到10%以下吗?高铁重构经济生态圈的时代,围绕着一二线城市的都市圈脚步会放缓 吗?你的房地产在安全城市进行适量配置了吗?

    一线城市成交量被硬压下去了。

    据观点地产网的数据,截止11月27日的一周,深圳新房备案量维持在低位,实际开盘及预售量接连空缺。新房住宅成交均价每平方米5.6万元,环比下跌8.4%。

    杭州全市成交下滑超两成,创年内第二低,仅高于9月首周。北京区域从11月7日到13日的一周,商品住宅(不含保障房与自住房)成交1139套,环比下滑36%;相应的成交面积为14.28万 平方米,环比下滑26%;是今年春节后38周以来的新低。广州十月成交均价为每平米14506元,环比下跌6.6%,库存消化周期已经在半年以内。

    上海成交量低与价格高同时并存。11月14日-11月20日,上海商品住宅累计成交13.03万平方米,环比增长27%。其中,公寓和别墅产品分别成交10.02万平方米和3.01万平方米,两者增幅 分别为33%和11%。供应端降至“冰点“零供应,但周成交均价突破5万,达53971元/平方米,环比增幅达17%,主要因为高端项目占比提升。这也是上海着急的原因,房价下不去。

    《21世纪经济报道》通过咨询中介旗下门店及开发商,11月相比10月继续降温,一线城市中上旬成交量下调23.5%。

    一线城市成交量下行,是限购的结果。从上面的三个问题的答案,以及目前严厉限购政策,我们对市场做出三个判断。

    1,限购将导致成交量下降,明年开发商新一轮销售任务来临,一些楼盘不得不降价求售。政策在一两年内可以起到抑制成交量和房价的效果。

    没有被限购的一线城市圈周边郊区机会到来,高铁都市圈时代的到来,意味着下一轮城市扩张主要集中在一线城市与一点五线城市周围,都市圈在哪里崛起,哪里的安全边际就比较高。

    轨道交通再造城市,一线都市圈清晰地浮出水面,东莞对于深圳,苏州对于上海,京津冀轨道交通规划的公布,三大都市圈范围清晰明确。不仅如此,同城化效应也已经显示,通州、廊 坊对于北京,就是同城效应,未来,买昆山、买燕郊,跟买上海、北京的房地产没有太大区别。买不起一线城市的核心区,住郊区总可以吧,也算为城市化作贡献。

    抑制一线城市的热度和去房地产库存,但市场运行逻辑难以违背,在资源高集中的经济体中,人们心向一线都市圈,就像葵花向太阳,这些城市已经实现资源溢出,从一线城市拓展到周 边卫星城。

    2,1.5线城市、市场化程程度高且城市群密切相融的城市安全边际较高。

    几个GDP过万亿的城市,已经初步拥有了自己的独立品格。除北上广深外,还有重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州,南京即将进入门槛。

    尤其是与其他城市群连接在一起的城市,特色更加鲜明,如武汉、苏州、杭州、天津。各城市基础不同,重庆、成都库存太大,重庆贫穷人口较多,武汉、郑州虽然大干快上,但还没有 向远郊溢出资源的能力。

    3,未来的困难户还是集中在资源输出城市。

    一些城市库存量已经降到危险水平,但国内楼市虽然仍有6亿多平方米的库存,主要集中在姥姥不疼、舅舅不爱的地方。戴德梁行数据显示三四线城市的去化周期为31个月,这些城市仍然 难以走出困境。哪些城市现在仍在鼓励购房,估计这些城市就比较困难。

    在不确定的时期,必须要关注租金回报率,以租金回报率覆盖房贷利息等刚性成本,既不能失去理性过度悲观,也不能把家庭所有资产集中在房地产一项,尤其是集中在安全边际低的城 市。

    最乐观的估计,房地产总体稳定,资金聚集在成熟都市圈,一些三四引城市加速去库存,城市分化的格局继续存在。

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  • 中央逐渐采纳挤泡沫的政策是中国经济走出困境的正确举措。现在一二线城市要掐死二手房交易,禁止房奴主出逃,同时采用各种手段让库存的新房投入使用。例如京城里搞的开发商自持制度,就是很不错的主意。刚需已经买不起房了,新房价格暂时又得虚悬,稳住那些持房投机者,让开发商主动变身房东,把房子长租出去,立马可以解决刚需的问题,同时也让开发商收获少量的现金流支付银行贷款的利息,一举多得。

    将来在一二线城市里,这种大公司提供长租服务的模式会发展成一种新兴产业,也给开发商一条活路,当房产项目被套牢了,贷款无法偿还时,开发商可以赚租房的钱,赚物业的钱,细水长流。有了稳定的现金流,开发商欠银行的短期贷款可以由把租客的长租合同直接抵押给银行后获取中长期贷款来抵偿,也就变相解套了。

    建议马云的阿里巴巴集团收拾商业地产之后,可以进军互联网+长租房的业务,结束私人房屋出租无法无天的时代。房泡泡破灭之后,应该有很多私人手上套牢了房产,这些房产将被套牢30年之久。中国的私人房东心态很不好,一心想着敲诈后来者,一旦没有人接盘,宁可损人不利己的闲置也不租给刚需使用。在这种心态下,中国的房屋出租市场非常混乱,房东故意不装修出租房,随便搞点破旧设施,不维护房屋,而且不签署长租合同,以方便随时涨价。租客是顾客,别的领域里顾客是上帝,而到了租房市场里,现在的租客是孙子,合法权益无法保障,就像多年前没有淘宝和天猫的时代里,有些商店随便涨价坑害消费者一样。如果阿里巴巴进军长租领域,租客们优先跟阿里巴巴签署长租合同,装修标准是统一的,签约年限是5年、10年、30年、70年这样制式的。大公司的服务有保障,而且不用担心随便毁约,当然租客毁约也得顾及大公司律师团的威力。相比之下,私人房东的服务当然无法跟专业大公司媲美啦,他们出租被套牢的房产只有一条路,就是跟大公司签署长期的托管合同,然后在托管期间,这个房子就跟房东没有关系了,公司租给谁,怎么租跟房东无关。

    在房地产税全面出台之后,房东任性地空置房屋是要付出昂贵的代价,不但收不到一分钱的租金,而且还要交房产税。而托管给专业的长租公司之后,有租金收入,而且房产税可以减免(政府可以出台相关政策)。

    只要当政者有心想解决房泡泡带来的后遗症,其实方法很多,而且也都是立竿见影的。

    当一二线城市降房价的同时,国家应当采取导向性措施促进三四线城市的房地产市场去库存。核心措施是制定三四线城市的投资环境评级标准,然后针对达到不同标准的三四线城市以不同级别的减税优惠和银行信贷支持,以及国家出资支持交通规划,吸引东南沿海的制造业向三四线城市迁移。举个例子说,投资环境除了原来的交通、电力、原材料、人力资源、官场文化等因素外,再加上一个权重较大的房价因素。如果三四线城市率先预防性地出台禁止炒作房地产的制度(政府定期公布基于平均工资水平的商品房指导价,限二套房,对二套房征收高额税率等地方性法规),确保在一个相当长的时间里房地产价格稳定在合理水平上。这样的三四线城市就具备了发展制造业的条件,因为这里能够让工程技术人员和工人群体安居乐业。对于工作做到位的三四线城市,国家应给予政策和金融信贷各方面的优惠,同时国家层面出面介导大型制造业企业向该地区整体搬迁。这样就可以快速解决三四线城市的库存问题。工厂搬来了,工人也就来了,消费就带动起来了,他们一安家,房子库存就自然消化掉了。

    而对于整体搬迁的制造业企业来说,好处很多。比如东莞的厂搬到湖南某三四线城市去。只要有交通,电力等常规条件还能达标,工厂依然开工和销售都不成问题。而搬迁的过程中,东莞的厂房卖掉,同时购进三四线城市的地皮,呵呵,你懂的,制造业企业手里一下子就多了一大笔活钱。同样的,工厂里那些已经在东莞安家的工程技术人员,他们只要跟随工厂搬迁,把东莞一两万/平米的房子抛掉,然后买进三四线城市三四千/平米的房子,生活质量一下子就提高了一个台阶,在相当长的一段时间里,工厂里应该不会再出现工人频繁要求加薪的矛盾,实体制造业得以修生养息。当然,东莞地方政府是不高兴的,没办法,你已经赚了大把的地皮钱了,该轮到其他兄弟城市谋发展,风水轮流转嘛!为了减少制造业企业搬迁的阻力,国家层面要出面充当润滑剂。
    2016/12/2 10:23:56
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草根简介


历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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