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无愧于心 - 叶檀首页
房地产市场拐点没到来 年轻人该往哪个城市走
2016-07-19
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    统计局今年上半年的房地产投资数据出台,很多人认为拐点将至。其实还没至,接下来房地产市场依然总体稳定。

    房地产投资额增速下降被认为是房地产拐点到来的标志,这是假象。

    今年上半年,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%),增速比1到5月份回落0.9个百分点。其中,住宅投资31149亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。

    房地产投资额还在增长,只不过增长得没有那么快,投资额比7%的增速下降了400亿元人民币左右,在房地产领域里不算大数字,用不着大惊小怪。

    投资额回落不会拖累房价,反而有正面影响。开发少了,未来供应少了,有利于稳定市场。这两年大部分开发商以消化库存为主,进行产业转型,从重资产向轻资产转型,但房价并未因此回落。

    以去年上半年为例:全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资29506亿元,增长2.8%,增速回落0.1个%。

    这被视为相当不利的数据,总开发投资和住宅开发投资同比增速持续下滑,同比增幅创6年来新低。但这一数据没有对2015年房地产市场带来不利影响,一二线城市房价快速上升。今年下半年同样不会出现房地产失速下滑。

    另一个不利的数据是,投资增速下滑、政策收紧,房屋销售面积与房价增速均有所下行,但经过这两年的上升,基数已经极高。

    上半年商品房销售面积同比增长27.9%,增速比1到5月份回落5.3个百分点。其中住宅销售面积增长28.6%。商品房销售额增长42.1%,增速回落8.6个百分点。其中,住宅销售额增长44.4%。

    这样的数据还不满足吗?房屋销售面积增长了28%左右,多高的增速,房价在往上窜,虽然同比增速回落,但同比增长依然在40%以上,目前房价环比涨幅处在历史高点附近,热线的一二线城市每次土地拍卖动辄地王,已经延伸到了周边地区的副中心。从同比增速来看,进一步上升并接近历史高点,目前稍有下行不过是在高烧状态中竭力保持一点冷静。还想增长50%以上?那是人心不足蛇吞象。

    另两个因素同样有利于保持房地产稳定。

    去库存进入深水区,库存情况总体有所缓解。6月末,商品房待售面积71416万平方米,比5月末减少753万平方米,连续4个月减少。

    另据央行的数据,资金在进入房地产。6月末广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与上月末和去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点;流通中货币(M0)余额6.28万亿元,同比增长7.2%。上半年净回笼现金398亿元。

    从去年10月开始,M2和M1剪刀差不断扩大。M1上升主要是企业活期存款大量增加,主要有三个原因:一是定期和活期存款息差收窄;二是不少企业“持币待投资”,反映了企业投资收益低,投资意愿下降;第三是房地产销售活跃,使得大量居民存款和按揭贷款转换为房企的活期存款。一句话,央行数据显示,大家卖股买房,既然干什么都不赚钱,不如炒房。

    要强调的是,虽然房地产总体稳定,不同的城市有天壤之别。易居研究院统计的35城库存数据中,截至5月,有12个城市的库存量较年初出现上涨,主要分布在西部和中部,包括二线省会城市太原、西宁、济南、贵阳等。而房价大幅上涨的城市,南京、合肥、苏州商品住宅仅能够维持2~4个月的销售;厦门库存量可维持7个月。冰火两重天,反应了投资者对未来不同城市群的发展判断。

    在看最新的租金情况,从全国省会住宅租金排行榜看,14个城市上升,排名首位的北京上升13.57%,上海9.87%,而贵阳下跌了8.28%,呼和浩特下降了7.25%,冷热完成不同,同样说明了不同城市分化之严重。

    这么说吧,你在西部小城市买个房说不定这两年还在下跌,在苏州热门地区买个房一年可能获利50%以上,你如果在偏远的没有拆迁希望的村里造三幢豪宅,除了笑傲邻居外,不可能有任何投资收益。

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  • 从去年10月开始,M2和M1剪刀差不断扩大。M1上升主要是企业活期存款大量增加,主要有三个原因:一是定期和活期存款息差收窄;二是不少企业“持币待投资”,反映了企业投资收益低,投资意愿下降;第三是房地产销售活跃,使得大量居民存款和按揭贷款转换为房企的活期存款。一句话,央行数据显示,大家卖股买房,既然干什么都不赚钱,不如炒房。

        要强调的是,虽然房地产总体稳定,不同的城市有天壤之别。易居研究院统计的35城库存数据中,截至5月,有12个城市的库存量较年初出现上涨,主要分布在西部和中部,包括二线省会城市太原、西宁、济南、贵阳等。而房价大幅上涨的城市,南京、合肥、苏州商品住宅仅能够维持2~4个月的销售;厦门库存量可维持7个月。冰火两重天,反应了投资者对未来不同城市群的发展判断。

        在看最新的租金情况,从全国省会住宅租金排行榜看,14个城市上升,排名首位的北京上升13.57%,上海9.87%,而贵阳下跌了8.28%,呼和浩特下降了7.25%,冷热完成不同,同样说明了不同城市分化之严重。
    2016/7/20 17:06:04
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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