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无愧于心 - 叶檀首页
房产反向抵押:一枕黄梁养老梦
2014-06-25
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6月23日,保监会召开新闻发布会,公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,保险以房养老试点在北京、上海、广州、武汉四个经济发达城市拉开序幕,试点期间从2014年7月1号开始到2016年6月30号为止,为期两年。

  这是老年人抵押一生最重要的资产为自己体面养老的行为,从金融角度说,是靠房子获得养老权。年轻时卖苦力买房子,把抚养孩子作为自己最重要的风险投资,到老年时抵押一生最值钱的资产为自己养老,正应验了老话说的生不带来,死不带去。政府有办法让老年人反向抵押,如果我国未来将遗产税门槛设定在100万元左右,老年人即使不进行反向抵押,将名下商品房转让给子女,正好拿来缴纳遗产税。

  中国老年人口呈几何级数上升,据国家人口计生委数据,2009年中国60岁以上老年人已占总人口数量的12.5%,人数已达1.6714亿人,2013年达到2亿人。另据第五次全国人口普查的数据,我国城镇60岁以上老人中,独居一室的占52.95%,中国家庭迅速小型化,这些空巢家庭子女离窝,老人独居,恰好符合有产权房的反向抵押群体。在美国等国家的反向抵押贷款试验过程中,反向抵押的主要受众就是除了房产别无资产的较为贫困的老人。中国同样如此,如果老人饶有财富,或者老人最大的“风险投资”孩子大有成就,养老不成为问题,反向抵押养老更不会成为家庭议题。

  反向抵押实行不易,即使在美国,反向抵押贷款也推动不力。

  关键是理念、现实选择与风险匹配度。此次选择的试点城市经济发达、老年人口众多,房地产市场波动相对较小,便于进行市场评估。

  但老年人是否愿意用房产反向抵押为自己养老,取决于市场对房地产估值几何。如果房地产市场节节上升,老人完全可以出售住宅入住老年公寓,地段好的房子靠出租一个房间的租金维持生计。保险公司同样不愿意干高风险低收益生意,把未来的房地产压力背在自己身上,房地产市场一旦下行,风险都在保险公司身上,保险公司成为最大的老公房的房东。天底下还有更悲催的事吗?低资产老年人群体大多只有一套住房,在一手房层出不穷的市场中,产品结构有了本质改良,十年以上的二手房基本无人问津。与此同时,保险公司还要承担老人体面养老的道义压力,一旦出现纷争,失去了惟一住房独立产权的老人家庭大约会以命相博,拆迁市场就是前车之鉴。与其如此,不如直接投保或者建老年公寓收租,比反向抵押保险要靠谱得多。

  根据此次政策解释,保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品,保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品,保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

  新政简略而粗糙,参与型反向抵押如何根据每年评估分享增值收益,百分比是多少?房产收益还未兑现一切是纸面财富,怎么能够预料老年人身故最终处置时价值几何?非参与型如何评估房地产市场未来的波动,以怎么样的水准向老年人发放每月收益,老年人养老保险以什么样的利率水平偿还?是参照定期利率还是理财产品收益率?对保险公司的精算能力无一不是巨大考验。此次新政推出,恰逢市场预期低迷,无怪乎保险公司十分审慎,对试点并不踊跃。

  法律障碍不可忽视,《中国保监会发布关于开展以房养老试点的指导意见》虽然没有提及子女继承权问题,但在答记者问中明确提出,“和银行推出的反向抵押业务相比,由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务,其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面,保险公司承担长寿风险,依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面,老年人过世后,其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后,剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿”。如此一来,房价大幅波动,保险公司岂不是成了活雷锋?

  中国法律条款很模糊,如果老年人重病时,有子女入住惟一住房,并且声称是“惟一住房”,受法律保护不得查封、扣押、冻结,保险公司难题象某些拆迁公司一样豢养家丁动粗?

  反向抵押养老注定道路曲折,除了说明保监会关注老年人权益,愿意帮政府分忧之外,恐怕什么问题也解决不了。

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  • 我如果有房子要养老,我把房子卖掉,做成整存领取或者自由自配,多好啊。省的到时候房价涨了让保险公司收益,或者房价跌了,保险公司不愿意支付。
    2014/6/26 12:39:11
  • 如果中央只是极力维护四座形象城市的高房价不崩盘,完全可能!这可不是什么“黄粱一梦”,限购到零交易就可以办到“房价维稳”了。只是四座城市的房价而已,中央完全有能力操控的。但是如果想推广到全国就几乎不可能,或者说代价及其高昂的。
    2014/6/25 22:34:11
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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