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无愧于心 - 叶檀首页
事关几亿人的钱袋子!楼市万人摇号又来了
2019-03-08
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    最近有人说,恒大房价打折,房地产回暖了,深圳抢豪宅,杭州、南京抢房,万人摇号。

    个别楼盘回暖,说明楼市已经进入了大阳春,就此进入又一轮牛市?完全不可能。2019年房地产大跌特跌?同样不可能。

    我们保持对2019年楼市的判断,稳定为主,区间震荡。2月底、3月初的几个楼市大新闻,不是判断楼市上涨和下跌的主要线索,开发商和中介商,打开一道手电光,让一些不明就里的人顺着光线柱子往上爬。

    第一则消息,春节后恒大打折促销,别太开心,是老办法

    媒体报道,2月27日下午,恒大集团董事局主席许家印召开集团营销会议,以后3月1日到31日的一个月,每周召开。这一次的全国营销抢跑将时间节点定位于一季度,恒大旗下全部项目总数合计690个,折扣方面本次住宅产品给予9折优惠,商铺产品8折优惠。

    这哪里是什么房地产崩盘让开发商抓狂,不过是恒大的常规化运作。

    春节之后,各公司为全年业绩奠定基础,做企业的人都了解这一点。恒大是个动不动就抓住两个节点营销,大家都已经习惯了。

    一是春节时期一季度,二是金九银十钻十一时期。

    春节是年轻人返乡高峰期,不少年轻人相亲、结婚,现在三线以下城市中产收入阶层的标配就是,县城一套房,老家一套房,一辆小车车,一两个娃,县城没房,结不上婚。

    春节,在外打工的人回家了,给镇上的房子打个折,逼婚孩子的父母咬咬牙也就买了。春节时打折卖房,跟拉存款的春节下乡是一个道理。

    今年恒大春节后促销,倒不是为了翠花、狗蛋们结婚用房,显然是为了完成全年的任务,为了完成周转率,为了在行业打个头炮。

    2011年1月5号,恒大在全国主流媒体打出广告,宣布旗下全部项目75折,是恒大到目前为止折扣幅度最深的一次,到现在为止还没有第二次。2015年9月份,恒大推出了全国85折大促销,2016年的折扣在82折,其他以9折或88折居多。

    金九银十钻十一的促销,跟圣诞促销没什么区别,既然是一年一度大卖季,当然得做大营销。2018年国庆前后,恒大启动抢跑促销,宣布启动“引爆黄金周,89折大优惠”活动,且能享受“分期付款,首期5%,再送30000元”的优惠。

    每次打折有特定的目标,推销的是某一部分特定的产品,或者是完成某一战略目标。

    打折很多时候是部分房源打折,比如5000万以上的豪宅,或是规划、建筑成本比较低的,朝向、通透度不好的那几套房子,嚷嚷的时候让你以为是全部打折。

    去年春节,恒大集团宣布从2月1日到2月28日,全国所有楼盘在基础价格之上,享受88折优惠。当时在杭州的记者四个项目,发现恒大水晶国际广场主要是推销商铺,当时杭州住宅火爆得很,能买到就算不错。这次主推的估计还是商铺。

    第二则消息,深圳抢购豪宅,这些豪宅挺特别

    2月22日上午,华润深圳湾瑞府项目启动线上选房。有网友爆料,截至10点12分,瑞府卖出75套,400平的D户型秒光。也有说,推69套房源,去化50%的。短短三十分钟、涉及金额几十个亿。

    深圳湾瑞府,是名不虚传的豪宅,总价2448万起,最高到1.2亿左右,均价15.8万,而且地段相当不错,周边是大规模投资之地,交通便利,高端商务聚集。

    这幢楼24层以下是酒店,可售部分是27到59层,是超高层的公寓。之所以卖得这么火,不光说明深圳人有钱,还有一些特殊原因。

    齐俊杰说,原因有两个,第一是由于是5年禁售的公寓,所以价格比周边普通住宅低了几百万,据说这个公寓还可以积分申请学位,才吸引了很多购房人。第二是因为采取高佣金销售,拉来一个购房人,中介可以得到5%,也就是10-15万的返佣,中介们积极性奇高,疯了一样往这边拉人。

    深圳市场非常好,还有大湾区加持,但深圳楼市还没有到下一波大涨期。

    从瑞府大卖,就推导出深圳房地产已经疯狂上涨,就问问那些挂牌的二手房答不答应?瑞府之前,深圳湾、华侨城还贵呢,算谁的?

    从2月18号到24号的一周,深圳二手房成交791套,环比上升111.5%,成交均价环比下降3.86%,每平方米49724元。交易量猛涨,价格还没有跟上。现在能成交,说明是春节前就已经看好的,不过是现在办了法律手续而已。

    第三则消息,杭州、南京房子又被抢  杭州抢房“万人摇”

    2019年2月份的最后一周,杭州地产圈被震晕了。

    申花楼盘均价上涨近5000元,猪年首个万人摇诞生,城北地价上浮15%。

    2月最后一周,杭州主城区有两个热门楼盘摇号登记,中国铁建西湖国际城,去年就有两次万人摇的超高纪录,这一次是最后的262套房源清盘——第三次有超1万购房者登记,中签率不足1.5%。

    什么万人摇,明明是万人迷好不好?!

    猪年首个涨价的楼盘绿城建发沁园,这一次加推125套房源,单价比起首次开盘贵了近5000元。然后,杭州房地产市场文案各种转,都传疯了。

    市场是热了一点,没那么火。

    跟深圳一样,杭州几个网红楼盘上窜,是自己的特殊理由。市场声音最大的西湖国际城、华夏四季、沁园等楼盘都是板块内的限价红盘,跟周边二手房相比,差价明显,就是在行情入冬的时候,这几个盘也是网红,不必说转暖的时候。

    西湖国际城是杭州唯一一个连续三次摇号破万的项目,均价23254元/平方米,与上次开盘持平,是杭州主城区低洼点;

    要知道,西湖国际城项目所在的三墩北区域,二手房价格已经达到35000元/平方米-40000元/平方米,价格落差明显,套利空间巨大。

    有个参与摇号的人说,“这是我第一次参与摇号,我身边的同事朋友,只要有资格的都去摇了,我也忍不住决定参与下。毕竟倒挂的盘不多了。摇不中也就算了,但是万一摇中了呢?就当试试自己有没有中大奖的命吧。”

    看看,参加摇号就是冲着套利去的,这跟以前南京新房价格远远低于周边二手房,套利的人连夜排队买房是一个道理。

    南京楼市温度大升。

    河西南楼盘朗诗熙华府前期挂牌价还在46000-47000元/左右,在24号这个周末,成交价居然窜升到每平方米49773元!

    南京作为安徽的另一个省会,吸引了不少安徽人早早排队购买,午饭在售楼处点的外卖,实在是真爱。

    敲敲黑板,给个结论,现在是房地产小阳春,别炒房,该工作的回去工作。

    房地产市场确实回暖了一点,这从土地市场成交数据能够看得出来。

    还有,以前积压的销售、谈妥的交易,在春节之后释放了。

    去年交易不好,今年上涨一点点,环比数据看上去就非常好。据克而瑞数据,2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套,创近5年新低,不足2016年成交总量四成。

    今年前两个月,市场垂头丧气,TOP3、TOP10、TOP50开发商的销售金额总和分别为788.29亿元、234亿元和70.32亿元,相比2018年1-2月的数字,分别下降了22.48%、20.71%和上升了9.96%。

    现在,一些城市限制政策有所放松。截止2月26号,全国有21城楼市取消限价,放开限售,解除限购。

    房住不炒的政策就此变了吗?不可能,现在的放松,是为了维持市场平稳,避免金融、实体、地方财政崩塌。

    杭州网红盘火了,其他楼盘消化量一般,北京有些限竞房卖不出去。这就是常态,产品有畅销,有滞销,总体平稳,高峡出平湖,消化堰塞湖。

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草根简介


历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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