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无愧于心 - 叶檀首页
楼市四小龙,开始转!向!了!
2018-11-28
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    昨天主文下面,有檀香留言,为什么我们现在房地产写得少了,出啥事了?

    拍拍胸口安慰一下下,深呼吸啊,没出啥事,我们资深檀香知道,叶檀财经每个星期,周一固定写房地产市场,有时周五也写房地产市场,叶檀童鞋经常到各地去,跟檀香交流,也会涉及各个城市、各个城市的房地产市场。

    今天,我们要写写楼市四小龙,发生了什么变化。

    2016年,是中国楼市地王大年,全国总计诞生超过340宗单价和总价地王。2016年7月,是地王月。

    上一波地王潮,要追溯到2007年,当时全国一二线城市诞生大大小小20多个地王。

    地王的诞生,改变了一线城市的房价布局,将二线网红城市推到台前,比如,曾经的楼市四小龙,合肥、南京、苏州和厦门。

    2016年有数百个地王,其中有两个标志性事件。

    一是上海的单价地王,2016年8月17日,融信中国以110.1亿摘得上海静安区两幅地块,楼面价为10.03万/平米,刷新全国单价地王记录。

    二是深圳的总价地王。2016年8月29日,招商蛇口联合华侨城,以310亿总价拿下深圳国际会展中心代建代运营权,以及11宗配套商业用地。

    310亿是什么概念?2016年巴西里约奥运会,预算成本46亿美元,按照美元汇率6.94计算,大约折合319.24亿元。招商蛇口和华侨城,可以撑起一届奥运会。

    上海易居研究院数据显示,2016年一线城市住宅均价31170元/平米,北京、上海、广州、深圳一手房均价分别为33412元/平米、38283元/平米、16697元/平米和53760元/平米,环比上涨20.5%、19.6%、10.9%、56.2%。

    经过几轮地王盘刺激,以北京上海为代表,形成了外环以外3万、内外环之间6万,内环以内9万的价格体系,延续至今。

    2018年,楼市四小龙开始集体转向,曾经的风光的地王,沦落到只晒地,不造楼。

    一、合肥:曾经涨幅第一 不准肆无忌惮降价

    合肥曾是楼市四小龙的领队。

    2017年1月,由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示,合肥房价涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一。

    2018年,合肥最高光的时刻,却是因为降房价,一次被业主拒绝降价,一次被监管拒绝降价。

    9月20日,合肥院子打折甩卖,项目推新从均价2万元/平米降至1.5万元/平米,最低只需要1.3万元/平米,折价幅度在25%到35%之间,老业主瞬间亏损100万,在协商没有结果的情况下,大批业主前往营销中心,发泄心中的不满。

    另一个位于庐阳区的楼盘,此前豪言降价6000元/平米,宣称对外地户籍不限购。随后被投诉,合肥市房管局监管办前往核实,要求开发商对不合要求的购房者退房,楼盘价格涨了回去。

    网红城市厦门,与合肥成了难兄难弟。

    根据统计局数据,厦门二手房连跌18个月。土地市场大幅降温,厦门克而瑞数据显示,2018年以来平均楼面价每平米2.18万元,相比2017年下降近20%,与2016年峰值相比,下降约30%。

    厦门北部的翔安区,居然有开发商低于楼面价割肉卖房。

    房天下官网显示,厦门翔安金茂悦目前均价28000元/平方米。根据楼盘动态,10月中旬,翔安金茂悦推出50套内部认购房源,单价25000元/平方米。该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格为41000 元/平米。

    厦门翔安金茂悦这块地,是2017年9月最后一场土拍的遗产。当时10家房企激烈争夺,最后被金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块,成交楼面价29450.7元/平米。

    这本来是一个预计售价4万的楼盘,最后降价到28000元/平米,比楼面价便宜1451元/平米。

    二、南京:疯狂抢客 裸泳比赛开始

    2017年11月,南京10家楼盘集体提出首付8成、验资200万以上的苛刻要求,却引来一万人彻夜排队抢房。

    时隔一年,抢房潮褪去,众多楼盘主动降下身段寻找客户。

    位于南京浦口区雨山路的保利云禧项目,开盘前推出“一成首付”购房活动。这并不是首付贷款之类的违规操作。通常来说是客户先付10%,剩下的20%由开发商垫付,客户只要在限定时间内,比如三个月付清即可。

    一成首付,最早出现在2007年的南京楼市,之后成为常规武器,每当市场行情不好,开发商都会拿出来使用,是个用时间换空间的策略。

    对于普通项目来说,一成首付还能帮助销售,对于地王项目来说,只能眼睁睁地看着项目亏损,加上年底业绩冲刺和汇款考核,众多地王盘亏损入市。

    比如中南熙悦花园,曾是南京麒麟板块总价地王。2016年由中南置地联合中垠地产、安居集团,经过24轮竞价、最终以48亿拍得,楼面价19195元/平米。2018年南京调控继续加码,熙悦花园几次拖延入市,被强行命令开盘,均价28900元/平米。

    南京房产交易中心备案信息显示,熙悦花园入网535套,截至10月31日,已成交416套,均价28955元/平米。楼盘销售人员称,因为南京的双限政策,这个项目整体会亏损6%左右。

    除了熙悦花园,中南置地在南京的其他高价项目,也非常尴尬。总地价35.1亿元、楼面价18829元/平米的中南海棠集,紧靠青龙山生态新城核心区位,早已具备开盘条件,却迟迟不公布售价,因为周边项目售价都在2.2万元/平米,此时开盘必定亏损。

    三、苏州:房企装睡

    苏州的房企被地王伤害更深。

    2016年4月8日,苏州土拍如火如荼。北京国瑞经过232轮厮杀,斥资40.5亿,每平米2.47万元,大手笔拿下苏地2016-WG-6号,溢价率248.50%,超越蓝光成为木渎新地王。

    竞拍没有成功的房企,躲过一劫。

    2017年3月以来,该地块备案项目熙筑,陆续领取预售许可证,共388套住宅房源。苏州市区商品房销售网上管理系统显示,截至2018年7月,熙筑可售住宅房源还剩314套,网签率不到20%。

    另一位大佬金辉地产,拿地的时候也是金光闪闪。

    同样在2016年4月8日,金辉地产以28.97亿总价,成功拿下苏地2016-WG-8号宅地,楼面单价2.24万/平米,溢价率高达242.02%,成为当时相城区地王。

    该地块项目润元名著花园,共包括784套住宅房源,截至2018年7月,项目开盘超过1年,可售住宅房源还剩594套,网签率不到25%。

    上面两家房企还是幸运的,能盖楼卖房,接下来这一家,直接躺地上装睡了。

    2016年9月22日,苏州限购后首场土拍,苏地2016-WG-46号地块被仁恒拿下。成交总价20.67亿,楼面单价3.87万/平米,溢价率81.03%,刷新区地王纪录。

    根据记者走访,截止目前,这块位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的土地,半年还在晒地皮,另一侧靠近干将东路,本应建一个停车场,地块内杂草丛生。

    截止2018年6月,苏州一二手房均价在2万左右,但地王项目的楼面价最低也在2.2万元以上有的甚至达到3万、4万元一平米。

    入市即亏,不如装睡。

    四、楼市宽松? 等不来回不去

    克而瑞数据显示,截至2017年底,仅上海就有13个地王没有入市,其中超过一半是2015年的地王。在全国范围内,2016年全国50个典型地王,其中14个尚未开工。

    地王盘迟迟不入市,或许是将希望寄托在楼市调控放松上。

    不止是地王开发商,刚需、改善、投资客,一众吃瓜群众看到一二手房贷利率松动,一些城市首付比例降低,一线城市阴跌,激动的不行,吃瓜看房价继续下跌。

    但是,大水漫灌房地产市场的概率很小。

    首先,从行政手段看,宽松就是让房子和资金流动起来,楼市四限,没有松动空间。

    限购不加码,用来增加成交量稳定市场,但限售、限贷和限价不可能有松动预期。限售一松,投资客解套离场,二手市场反而不稳。地方政府限贷空间很小,限价是房住不炒的核心。

    从金融手段看,下调房贷利率,更像是试探。小部分拥有充足资金的银行,希望在允许的范围内完成放款额度,毕竟,房贷依旧是最优质的银行收入来源。

    目前市场的走向,与吃瓜群众心理的宽松想象相去甚远。

    11月23日,深圳规土委、深圳政府法制办发布《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》。最刺眼的一条调整是,房企调整销售价格且幅度超出备案价15%的,应当在调价前办理备案变更。

    深圳房地产监管新规,打破了房企年末加大优惠、加速回款的希望。

    横盘时代的楼市,千城千策是方向,救命稻草是收入上升,而不是政策放松。

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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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